금융

정부는 지난해 10.29 주택시장안정대책에 따라 종합토지세와 재산세의 과표를 단계적으로 현실화하고 이와는 별도로 2005년부터 종합부동산세의 시행을 예고한 바 있다. 정부의 부동산 투기 억제책으로 올해부터 인상된 재산세에 대해 일부 수도권 지방자치단체의 반발이 계속되고 있는 가운데 내년부터 시행예정인 종합부동산세에 대해서도 서울시 등 전국의 지방자치단체들이 일제히 반발하고 나섰다.

우리나라의 부동산시장 왜곡정도는 심각하다. 특히 주택시장을 보면 가희 기형적이라 할 것이다. 통계에 의하면 수도권의 경우 주택보급율이 100%에 육박하고 있으나 자가소유자의 비율은 아직 절반에도 이르지 못하고 있는 것이 현실이다. 3채이상 가지고 있는 가구가 7%가 넘으며 6~10채 가진 사람이 1.7% 11~20채 가진 사람도 0.39%나 된다고 한다. 반면에 1가구 1주택을 가진 사람은 33.2%에 불과하다는 것이다.

왜 이런 현상이 생기는 것일까? 부동산이 주거를 위한 공간이라기보다는 자산증식의 수단 즉, 투기의 대상이 되고 있다는 것이다. 넘쳐나는 자금을 주체 못하는 투기세력들은 미리 아파트를 여러 채 구입하고 가격이 오를 만큼 오른 후 이를 매도하여 손쉽게 불로소득을 거둬들인다. 한국은행 김태동 금융통화위원에 의하면 최근 3년 간 부동산 가격이 급등하면서 최소 500조원의 불로소득이 생겼고 그러한 불로소득의 대부분이 50만명 정도에 불과한 주택·땅 소유자에게 집중됐다고 한다. 또한, 아파트 투기가 진행된 지난 2~3년 동안 대형건설사들은 분양가를 부풀려 수백억원의 이익을 남긴다는 말도 공공연한 비밀로 확인되고 있고, 서울지역 아파트 분양가는 99년 자율화 이후 2배 심지어 일부 지역은 3배 가까이 올랐다고 한다.

부동산투기 !! 세상에 이처럼 좋은 사업이 있을까?
뛰어난 기술력이 있다고 한들 자금을 투자해서 머리 싸매고 제조업을 할 이유도 없고 우리 동네 목 좋은 위치에 치킨집이 나와도 거금의 권리금을 투자해서 삼복더위에 스쿠터를 타고 아침부터 저녁까지 치킨을 배달할 이유도 없는 것이다. 여유자금이 충분한 투기세력은 가끔 아파트 분양시장에 가서 엄청난 분양중도금을 낼 여력이 없는 사람들에게서 적당히 프리미엄을 얹어주고 분양권 몇 장사서 한 일년쯤 기다리면 수천만원에서 수억원의 불로소득이 생긴다. 이처럼 손쉬운 돈벌이가 눈앞의 현실이 시중의 유동자금의 상당부분이 주택투기시장에 몰리게 하고 심지어 중소기업 사장들은 설비투자명목으로 대출을 받아 부동산투기에 뛰어들게 하는 것이다.

부동산이 투기의 대상이 됨에 따른 폐해는 심각하다. 일례로 일반 회사원이 서울에서 24평형 아파트 한 채 마련하는데 걸리는 시간은 무려 18년이 소요되고 32평 아파트는 23년 3개월이 소요된다고 한다. 최근의 경기침체원인에 대한 김광수경제연구소(http://www.kseri.co.kr/)의 김광수 소장의 견해에 의하면 전체 소비의 60~70%를 차지하는 중간 이상의 소득계층이 장기 계획을 세워 주택을 장만하는데 10년이면 살 수 있었던 아파트가 15년으로 늘어나면, 5년 동안 소비가 준다고 한다. 즉 주택구입자금 마련을 위해 5년 이상의 기간 동안 소비를 줄인다는 것이다. 결국 내수침체의 근본원인은 부동산가격 거품에 있으므로 경기침체의 장기화를 막기 위해서는 부동산 가격 거품을 제거하고 하루빨리 부동산 가격을 현실화해야 한다는 것이다. 의미 있는 지적이라고 생각한다.

정부가 마련 중인 종합부동산세의 골자는 '부동산 공개념'로 요약될 수 있다. 일정규모 이상의 부동산보유자에 대해서는 국가가 직접세금을 부과함으로써 부동산 과다보유자의 보유세부담을 크게 늘려 주택투기수요를 억제하고 부동산시장의 안정을 꾀하고 국세로 종합부동산세를 도입 부동산과다보유자에 대한 세금을 국가가 걷어 다른 지역으로 배분함으로써 소득재분배 효과도 얻겠다는 취지이다.

보유세 부담을 늘려 투기 수요를 억제하겠다는 정부의 정책은 올바른 방향이다. 상반기에 재산세 인상과 관련한 일부 지자체의 반발만 보더라도 재산세부담이 여전히 시가의 0.1%에도 미치지 않는 수준이라는 점을 알고 보면 지역이기주의의 발로라 아니할 수 없다. 일부 지자체가 지역이기주의에 사로잡혀 재산세율을 감면하는 것도 지역별 형평성을 무너뜨릴 뿐 아니라 부동산 세제의 큰 틀을 허무는 일이므로 자제되어야 마땅하다.

다만, 보유세의 현실화와 더불어 거래세의 인하가 불가피하다. 현재 취득세와 등록세 및 양도소득세 등 거래세 세율이 높음에 따라 부동산 거래를 과도하게 위축시키는 측면을 무시할 수 없는 만큼 보유세 현실화와 더불어 다주택 보유자가 불필요한 부동산을 처분할 수 있도록 보유세인상에 상응하는 거래세 인하를 적절히 안배하여 보유세 강화에 따른 충격을 완화하는 조치가 함께 필요하다는 것이다.

요즈음 경제 불황과 부동산 시장의 침체를 이유로 보유세 강화 정책을 포기 내지 연기하라고 하는 요구가 도처에서 나오고 있다. 이러한 요구는 정부 정책의 결함에 기인하는 것도 있겠지만, 부동산 문제를 근본적으로 해결하고자 하는 노력에 찬물을 끼얹고자 하는 불순한 의도에서 나오는 것도 적지 않은 것으로 보인다. 그런데 우려되는 것은 정부가 보유세 과표 현실화와 종합부동산세 도입으로 인한 세 부담이 급증할 사람들의 조세저항을 염려하여 종합부동산세의 완화 내지 후퇴조짐을 보인다는 것이다.

그러나 작금의 부동산가격 하락의 원인은 그동안 실질가치를 훨씬 상회하던 거품이 빠지는 것에 불과하지 가격현실화와는 아직 거리가 멀다는 것이다. 그리고 실수요자 또한 내년부터 실시예정인 원가연동제를 기대하며 가격거품이 충분한 현재의 가격에서의 매수를 자제하고 매수시점을 내년이후로 미루는 측면도 무시할 수 없다. 결국 작금의 부동산경기 침체는 일시적인 현상에 지나지 않고 원가연동제에 따른 분양가변동추이가 현실화되는 내년부터는 보유세의 강화가 없는 한 투기수요를 잡는다는 것은 사실상 불가능한 것이다.

부동산시장에서 집값이 천정부지로 오르는 이유는 집이 부족해서가 아니라 소수 사람들이 너무 많은 집을 투기 목적으로 소유하고 있기 때문이다. 보유세를 현실화하고 종합부동산세제 등을 내실 있게 추진하면 투기수요를 억제하여 아파트 가격의 안정화를 꾀할 수 있다. 보유세 현실화로 인한 아파트 가격 거품 붕괴로 다소의 충격이 발생할 수 있으나 급격한 폭락의 경우가 아닌 한 오히려 우리 경제의 체질을 강화하고 장기적인 성장의 토대를 마련하게 될 것이다.

정부는 장기적인 부동산정책을 뒤로하고 또다시 기득권층에 굴복하여 보유세 강화 정책을 포기 내지 연기할 것이 아니라 현 보유세 강화 정책의 결함을 보완한 올바른 보유세 강화 방안을 마련하는 것이다 할 것이다.