금융

향후 집값이 어떻게 될 것인지. 분양가는 얼마나 떨어질 것인지. 부동산시장의 침체는 언제까지 지속 될 것인가. 최근 필자가 가장 많이 받는 질문들이다.

한치 앞을 내다볼 수 없는 안개 속을 운전하고 있는 기분이다. 목적지가 있다면 안개 등을 켜고 조심스럽게 안개 속을 운전해야 한다. 최근 심리적 공황 상태에 빠져있는 부동산시장에서의 내 집 마련이 필요한 실수요자와 재테크를 염두에 두고 있는 투자자를 위해서 부동산시장의 현실을 파악하여 향후 시장의 전망과 투자계획을 살펴보고자 한다.

첫째 미분양이 속출하고 있다.

얼마 전 K씨는 서울동시분양에서 당첨되었는데 계약을 하는 것이 바람직 한 것인지 계약을 포기하는 것이 좋은지를 놓고 상담을 요청했다. 서울에서 입지요건이 좋은 단지이고 향후에 투자가치도 높을 것으로 예상되는 지역이었다. 그러나 높은 분양가와 저층에 당첨된 것이 부담스러워 계약을 포기했다.

최근 들어 당첨자들은 계약을 앞두고 중요한 선택의 기로에 서 있다. 고민하는 이유는 투기 억제를 내세워 강력한 부동산 안전대책이 나온 지난해 10월29일 이후 미분양 아파트가 매월 4000~5000가구가 늘어났고, 주택거래신고제가 도입된 4월 이후 증가 폭이 커지고 있기 때문 이다.

정부가 잇따라 내놓는 대책 가운데 분양가연동제실시를 앞두고 하반기 분양시장이 크게 침체될 가능성이 높다. 원가연동제가 시행되면 공공택지 내에 공급되는 25.7평 이하 아파트의 분양가가 20~30% 인하될 것으로 예상되기 때문에 실수요자들이 원가연동제 실시 이후로 청약을 미룰 가능성이 크기 때문이다.

따라서 상반기 각종 부동산 규제정책으로 침체됐던 분양 시장이 하반기에는 더욱 위축될 것으로 예상되어 미분양이 올해까지 이어질 것으로 예상한다. 내년이후에는 분양가가 낮아지면서 실수요자 위주로 계약이 이루어지면서 미분양분이 감소 할 것이다.

둘째 역 전세 대란의 징후가 나타나고 있다.

주택거래 침체 속에서 이사를 원하는 기존 세입자와 새로운 세입자를 구하지 못한 집주인이 전세보증금 반환을 놓고 갈등을 겪고 있다. 이른바 ‘역(逆)전세 대란’ 현상이 일어나고 있다. 전세매물이 하루가 멀다고 쌓이면서 학원 밀집 지역인 서울 강남구 대치, 도곡, 개포동 일대 에서도 전세 값이 급격히 하락하고 있다.

이와 같은 현상은 TV수능강의 이후 다른 지역에서의 이사 수요가 급격히 감소한 데다 경기 침체로 이동가구가 줄어들었고 주변에 아파트들이 잇따라 입주하면서 전세매물이 일시적으로 많아지면서 나타난 현상으로 파악된다.

전세 값이 하락 되면서 문제점이 나타나고 있다. 만기가 끝난 세입자에게 전세보증금을 내주기 위해 자신의 집을 담보로 급전을 빌리려는 집주인들이 부쩍 늘었고 전세입자와 임차권 분쟁이 자주발생하고 있다. 그리고 전세금 하락은 매수세를 위축시키고 이사를 가지 못하도록 발목을 잡고 있다.

특히 입주를 앞두고 있는 수도권 택지개발지구내에 아파트는 전세금이 더욱 더 급락할 수 있다. 따라서 주택 시장을 주도해온 강남일대 아파트 전세 값이 급락세를 나타내면서 다른 지역까지 연쇄 파장을 미칠 경우 부동산시장의 장기 침체가 우려된다.

셋째 강남-수도권의 집값이 추락하고 있다.

최근 집값은 주택거래신고제에 따른 취득ㆍ등록세 부담 과 국내경기 침체로 인한 구매력 감소 그리고 실수요자들이 집값이 더 떨어질 것이라는 기대감으로 매수세가 위축되면서 강남지역을 비롯하여 수도권지역까지 폭넓게 하락하고 있다. 정부의 강력한 부동산안정대책이 가장 큰 요인으로 작용한 것으로 보인다.

부동산안정대책으로 거래가 위축되고 다 주택 소유자들이 양도소득세와 보유세의 부담으로 많은 매물을 내놓을 것이다. 가을 이후 매물이 풍부해지면서 가격 하락이 예상되고, 따라서 올해 겨울까지는 아파트매매시장은 약세시장이 전개될 것이다.

향후 주택시장은 투자목적의 가수요가 접근 할 수 없어서 약보합세가 1~2년 정도 유지될 것으로 전망한다. 그러므로 내 집 마련의 실수요자는 여유를 가지고 접근하는 전략을 세우데 단기계획을 세우고 있다면 내년부터 실시되는 1가구 3주택에 대한 중과세를 피하기 위해 매물이 쌓일 것으로 예상되는 11월과 12월경 급매물을 노리는 것도 하나의 방법이다.

그러나 아파트 가격이 떨어지는 상황에서 오피스텔과 다세대주택은 더 상황이 좋지 않을 것을 예상되므로 투자에 신중을 기해야 한다. 주택시장의 침체로 다른 투자처가 있다면 내수 경기의 침체가 가장 큰 걸림돌이지만 초 저금리 시대에 수익이 창출될 수 있는 상가 쪽으로 관심을 가지는 방법도 있다.

그리고 단기 수익의 투기 목적이 아니라면 중장기적으로는 토지가 유망하다. 충청권 토지에 많은 관심을 보이고 있지만 오를 만큼 올랐기 때문에 더 이상 수익을 얻기 어려워 보이고 환금성에도 문제가 발생할 수 있으므로 일반 투자자들은 수도권 지역의 토지에 접근하는 것이 무난해 보인다.