금융

지난 7월초에 수도권 2기 신도시 중 처음으로 화성 동탄 신도시 시범 단지의 분양이 있었다. 시범 단지는 전용면적 25.7평 이하의 중소형 평형 위주로 분양가는 평당 약 750만원 내외였다. 프리미엄에 대한 거품 여부는 시간이 좀 지나보아야 정확히 알 수 있겠지만, 분양 후 얼마 지나지 않아 인기 단지의 로열층을 중심으로 프리미엄이 수천만 원이나 형성되어 있다고 한다. 이는 주택 수요자들의 신도시와 새 아파트에 대한 선호도가 얼마나 높은지를 알 수 있는 기회였다.

이에 힘입어 건설업체들이 총 6,500여 가구의 중대형 평형 위주의 1단계 분양을 10월에 동시 분양하려고 준비 중이고, 내년 초 예정이던 2단계 분양도 올해 안으로 마무리 지으려고 하고 있다. 여기에는 시범 단지의 성공적인 분양 외에 ‘분양원가 연동제’라는 정부의 부동산 정책이 한 가지 이유가 된다.

얼마 전 정부와 여당은 공공택지에서 전용 25.7평 이하의 주택은 원가연동제를 실시하고 25.7평 초과 아파트를 지을 수 있는 택지를 분양할 때는 채권입찰제를 실시하는 쪽으로 정책의 가닥을 잡았다. 정부는 주택법 개정안을 하반기에 국회에 상정해 내년 3월부터 시행할 계획이다. 만약 정부의 계획대로 분양원가 연동제와 채권 입찰제가 실시되면, 우리나라 부동산 시장에는 어떤 변화가 오게 될까?

분양원가 연동제는 ‘땅값에 정부가 고시한 표준건축비를 더해 분양가를 정하는 것’으로 1998년 분양가 자율화 이전까지 시행하던 제도다. 분양원가 연동제가 시행되면 건설 업체의 이윤을 줄이고, 분양가를 낮추게 되는 효과를 얻을 수 있다. 또한 높은 분양가가 기존 아파트 값을 밀어 올리는 부작용도 줄일 수 있다.

하지만 이에 대한 부작용도 만만치 않다. 우선 분양가가 낮아지면 전용 25.7평 이하 아파트에 대한 청약 과열이 생길수가 있고, 건설업체는 원가를 줄여 손실을 만회하려할 것이기 때문에 아파트의 품질이 떨어져 부실시공의 가능성이 있다. 그리고 택지지구에서 공급되는 아파트가 전체 공급 물량의 35~40%를 차지하고 있는 현실에서, 건설업체가 택지지구내의 아파트 분양을 꺼리게 됨으로 인해 향후 주택 공급이 위축될 수도 있다.

채권입찰제는 ‘택지지구에서 공급되는 전용 25.7평 초과 아파트 용지를 채권을 많이 써내는 업체에 공급하는 제도’다. 이 제도의 장점으로는 공공 택지의 개발이익을 정부가 회수해 임대아파트 등 서민용 주택건설에 투입할 수 있고 공공 택지의 입찰시 과열을 억제할 수 있다는 장점이 있다. 반면에 건설 회사의 택지 구입비 증가가 분양가격에 전가되어 중대형 아파트의 분양가가 10~15% 정도 상승 요인이 된다. 또한 건설업체들이 분양가를 올리면 채권 입찰제 자체가 무의미해 질수도 있다.

그러면 신도시나 택지개발지구의 아파트를 분양 받고자하는 실수요자들은 어떤 청약 전략을 세우는 것이 좋을까? 실수요자의 청약 전략으로서는 분양원가 연동제가 시행되면 전용 25.7평 이하의 아파트의 경우 분양가가 다소 낮아지므로 제도 시행 후 적극적으로 청약에 나설 필요가 있고, 25.7평 초과의 경우에는 반대로 분양가 상승이 예상되므로 제도 시행 전에 주변 지역 시세와 충분히 비교 검토한 후에 적극적으로 청약에 나서는 것이 바람직하다.

하지만 분양원가 연동제의 경우 내년 상반기 분양 예정인 판교 신도시부터 시행될 것으로 보이는데, 분양가가 정부가 주장하는 것처럼 30%가량 내려갈 것으로 생각하는 것은 현실과는 맞지 않다. 왜냐하면 건설 회사들의 주장에 따르면 약 10% 내외 정도로 분양가가 인하될 것으로 보고 있기 때문이다. 따라서 분양원가 연동제가 시행되면 어느 정도의 분양가 인하는 있을 수 있겠지만 너무 지나친 기대는 하지 않는 것이 바람직할 것으로 생각된다.