전문가칼럼
[부동산AtoZ]상가 키워서 잡아 먹자[4]| 상가 키워서 잡아 먹자 |
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상가 소액 투자 성공은 업종 선택이 좌우한다 갑작스럽게 실업자로 전락한 사람들이 가장 먼저 생각하는 일이 바로 창업이다. 그러나 가장 쉬운 것이 장사라고 만만하게 보고 급한 마음에 뛰어들었다가 낭패를 본 창업자들이 부지기수다. 자신의 전 재산이 다 투입되기도 하는 상가투자는 주택 투자보다 더 면밀한 검토가 필요한 것이다. 또한 한때 세상을 떠들썩 하게 했던, 굿모닝 상가 분양 사기 사건처럼 법률적 검토까지 더해지기 때문에 더욱더 주의가 필요한 투자이다. 분양광고 냉철히 살펴보자. 상가투자금액 또한 적게는 5백만원에서부터 몇 억 대까지 천차만별이다. 권리금이 높게 형성되어 있고, 기존 상권이 활발히 움직이는 지역에서는 소액 투자가 어려운 게 현실이다. 상가투자를 처음 생각하는 투자자들이 가장 처음 접하는 것은 바로 분양광고일 것이다. 분양광고를 접하는 투자자들이 조심해야 될 부분이 있다. 광고 내용을 보고 환상을 품어서는 안 된다는 것이다. 분양광고에 나와 있는 매물에 접근하려면 투자자가 일정 수준 이상의 경제력을 갖추고 있어야 한다. 소액 투자자들은 특히 더 접근하기 어려운 것이 현실이다. 기존의 상권밀집지역에서 활발하게 거래되고 있는 상가는 권리금이 적게는 몇 천 만원에서 몇 억까지 올라있다. 상가에 잘 투자하면 나중에는 권리금도 올려 받을 수 있다는 생각을 가질 수 있지만 그렇게 쉽지 않다. 분양광고에 나오는 상가는 아직 검증이 부족하다는 위험성도 존재한다. 새롭게 소비자들에게 각인시켜야 하기 때문에 내용을 부풀려서 과장광고하기도 한다. 상권이 활발히 이루진 곳이라고 하더라도 새로운 상가가 꼭 성공을 거둔다는 법은 없다. 예를 들어 서울 종로 지역은 많은 유동인구로 인해 상가에 투자하기만 하면 쉽게 성공을 거둘 것으로 누구나 예단한다. 하지만 실상은 다르다. 실제로 종로에 위치하고 있는 국일관을 보면 현재 저층의 상권이 완전히 죽은 상태이다. 사람들의 동선이 없기 때문이다. 이제부터는 투자자들도 신문지상에는 거의 하루도 빠지지 않고 분양광고 중에서 옥석을 가릴 수 있는 실력을 키워야 한다. 우선 상가분양광고에서 가장 크게 강조하는 문구가 바로 유동인구의 숫자이다. 그렇지만 이런 유동인구의 숫자보다 더 중요한 것이 사람들이 움직이는 동선의 움직임이다. 또한 유동인구의 숫자는 누구도 정확하게 알아맞힐 수 없다. 이런 때에는 지하철역이나, 버스정류장을 중심으로 보행자들이 움직이는 동선을 판단하는 것이 더욱 중요하다. 그리고 대부분의 상가가 유동인구가 많을수록 좋지만, 배달전문점의 경우에는 오히려 고정인구가 많을수록 좋다. 물론 일반 소비자들의 과반수 이상은 충동구매를 하는 것으로 전문조사보고서에서 나타났다. 이처럼 유동인구가 많다는 것이 상가선택의 절대기준이 되는 것이 아니다. 유동인구보다는 동선이 중요하다는 점을 항상 염두에 둬야 한다. 테마플라자 맹신 위험하다 한편, 상가 투자자들이 쉽게 빠지는 함정 중 하나가 테마플라자에 대한 맹신이다. 테마플라자는 아직 서울 및 수도권 몇몇을 제외하고는 그렇게 성공하지 못하고 있다. 현재 부산의 경우 테마플라자는 거의 실패했고, 분양률이 50%를 넘지 못하는 곳이 대부분이다. 처음에 분양을 받은 사람들은 팔지도, 들어가지도 못하는 상황이 연출되고 있다. 분양을 하는 사업자 입장에서는 극장 입점 확정 등의 문구로 투자자들을 유혹하지만, 이런 몇 가지 요인으로 상가가 흥하는 것이 아니다. 오히려 사람들에게 막상가로 불리는 근린상가라 하더라도 주변에 공실률이 거의 없는 위치에 들어서는 상가를 분양 받아야 한다. 이런 상가는 입주시점에 벌써 프리미엄이 붙게 마련이다. 특히 1층 상가의 경우에는 이런 현상이 당연한 듯이 벌어지고 있다. 한편, 분양광고의 투자수익률의 함정에 빠져서는 안 된다. 현재 일반투자상가의 투자수익률은 8~12%가 대부분이다. 이것도 100%분양시에나 가능한 수치로 분양사에서 말하는 이런 수익률의 함정에 빠져서는 안 된다. 투자수익률을 판단할 때 중요한 기준을 이루는 것이 임대료인데 이때에 임대료는 반드시 투자액의 70%이상이 되는지를 살펴보아야 한다. 또한 남들이 다 분양받을 때가지 기다렸다가 상가분양을 받게 되면 좋은 위치는 다 놓치게 된다. 상가분양시에는 분양률이 20~40%가 되었을 시점에 분양을 받은 것이 현명한 방법이다. 상권은 살아 움직인다는 사실 기억하라 상권은 멈추어 있지 않고 계속적으로 움직인다. 대한민국의 대표적 상권 중에 하나인 압구정 로데오 거리도 점점 확장되어 지금은 압구정역 주변까지 상권이 확장되고 있다. 그리고 대학가 상권의 경우에도 전면도로에 멈추어 있던 상권이 몇 년 지나서 가보면 이면도로까지 확장되어 있는 경우를 심심치 않게 볼 수 있다. 이렇듯 상권이 활성화되기 전에 이면도로에 투자했다면 권리금이 몇 천 만원까지 쉽게 형성되었을 것이다. 그러나 일반 투자자들이 이런 상황까지 예상해 대응하기는 쉽지 않다. 어느 쪽으로 상권이 형성될지, 하락할지 판단하기가 쉽지 않기 때문이다. 만약 투자자 본인이 이런 상황에 미리 대처할 자신이 없다면 재개발과 재건축이 되는 주변상권을 선택해 투자하는 것이 바람직하다. 재개발지구나 재건축의 장점은 저층의 주택을 고층으로 바꾸는 것이기 때문에 인구의 증가를 5배에서 10배까지 증가시키는 효과를 나타낸다. 그렇기 때문에 재개발과 재건축이 마무리 되었을 때에는 임대료가 많이 오르게 된다. 여기서 한 번 더 생각하는 투자자라면 재개발, 재건축 지역이 완료될 때에 어떤 평수의 공동주택으로 구성되어 있는 지 살펴보는 것이 좋다. 보통 20~40평형대로 구성되어 지는 주변의 상권이 좋다. 업종선택에 따라 상가 선택위치가 달라진다. 주택은 머물러 있는 공간으로 의·식·주에서 주를 담당하는 공간으로 살기가 좋은 곳이 최고의 주택이다. 그렇다면 상가는 어디가 좋은 곳인가? 그렇다. 장사가 잘되는 곳이 최고의 상가이다. 이는 우문우답이 아닐 수 없다. 하지만 상가에 관심 있는 투자자라면 언제나 검증해야 될 요인이다. 장사가 잘되는 상가가 처음부터 잘되는 곳이었을 수도 있고, 아니면 예전에는 별로 안 좋은 장소였는데 점점 나아지고 있는 상가일 수도 있다. 상가를 주목하는 소액투자자로서는 업종선택이 무엇보다 중요한 이유이다. 거액으로 투자하는 것이 아니기 때문에 많은 평수의 상가를 얻지 못한다. 수억 원의 돈을 투자하여 중심상권에 누구나 인정하는 그런 위치를 차지할 수 없기 때문이다. 그렇기 때문에 더욱더 상권파악이 중요한 이유가 되는 것이다. 소액투자자들로 상가를 선택하는 경우는 퇴직자를 제외하고는 투잡(TWO-JOB)을 생각하는 경우가 있다. 불확실성에 대한 안전장치를 마련하고자 하는 사람들이 투자를 하는 경우인데 이러한 경우에는 결국 자신이 가장 잘 할 수 있는 업종을 선택하는 것이 가장 중요하다. 투자자 본인이 자신의 경제적 조건, 건강 등에 대한 냉정한 판단이 필요하다. 시간이 많이 필요하고 이동시간이 오래 걸리는 상가는 본인이 관리하기에 어려움이 많기 때문이다. 업종선택은 상주인구의 이용거리와도 밀접한 관계가 있다. 예를 들어 업종선택으로 먹거리를 선택하였다면 집에서 나와 쉽게 이동할 수 있는 거리에 있어야 한다. 약 500M가 적당한 거리이다. 이는 접근성과 연관이 있는데, 이용자가 쉽게 이용 가능한 거리에 위치하고 있어야 하는 것이다. 미용실이나 문방구와 같은 업종은 상주고객이 바로 찾는 거리에 위치하고 있지 않아도 별 상관없다. 상가투자를 한다는 것이 꼭 자신이 장사를 하여야 한다는 것은 아니다. 상가임대를 통하여서도 충분히 투자를 할 수 있는 방법이 있다. 이러한 방법 중에 하나가 일본에서 먼저 시작된 방식으로 주주형 상가의 투자방식이다. 소액투자자에게 적합한 방법으로 주주로서 상가점포를 분양받는 형태를 말한다. 대형 상가의 경우 한 개의 점포형태를 이루고 있는데, 이것을 나누어서 일정지분의 면적만큼만 본인 소유가 되고, 이를 전문경영인이 운영하는 방식으로 운영된다. 이러한 주주형 상가는 본인이 장사에 경험이 없어도 되고, 지분투자 방식이기 때문에 소액으로도 접근이 가능한 방식이다. 광고비 및 관리비등이 경제적으로 운영이 가능하다. 규모는 평균적으로 6~10평 정도로 분양된다. 그러나 추가되는 인테리어 비용과 공유지분이 너무 많은 곳은 피하는 것이 나중에 상권이 원활하지 않을 경우 책임소재가 불분명해지는 것을 피할 수 있다. 상가투자는 입지가 약간 떨어져도, 본인이 노력으로 빛나는 보석으로 바꿀 수도 있는 투자 상품임에는 분명하다. 그럼에도 처음 투자하는 입장에서는 정확한 판단을 내리기가 어렵다. 그렇기 때문에 검증받은 곳을 선택하는데 이런 경우, 결국 상가 입지조건을 판단하는데 있어서는 3대 조건인 사회·경제적 조건과 물리적 조건을 같이 알아야 한다. 사회·경제적 조건은 고객의 양과 질과 교통, 영업의 종류 및 경쟁의 상태이다. 이는 일반인들도 잘 아는 부분들이다. 그러나 특히 소규모 상가에 투자하는데 있어서 창업자들이 이해를 못하는 부분이 다음과 같은 물리적 조건이다. 비탈길은 위에 있는 상가보다 아래에 있는 상가가 유리하다는 사실 기억해 두자. 그리고 모퉁이나 커브길은 외부보다 내부 쪽이 유리하다는 점도 기억해 두자. 다음으로 오전보다 오후에 쇼핑이 많다는 것을 염두에 두면 서쪽에 입지한 상가가 유리하다는 사실을 알 수 있다. 변질성이 높은 상품을 취급하는 상점은 서쪽에서 동쪽으로 향한 입지나 북향이 유리하다. 마지막으로 정류장을 향한 상가로는 우측도로가 유리하다는 점 반드시 알아두자.
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