전문가칼럼
[세무따라잡기]주택보유세 도입, 세금부담 알아 보기[2]| 주택보유세 도입, 세금부담 알아 보기 |
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지난 9월 15일 국민경제자문회의 2차 부동산정책실무회의 결과 기존 보유세제 개편방안과 종합부동산세 도입에 대한 구체적인 윤곽이 나왔다. 먼저 주택에 부과되는 재산세와 종합토지세를 합친 가칭 ‘주택보유세’를 내년부터 도입하기로 했다. 특히 과표를 지금처럼 행정자치부 과표가 아니라 시가에 근접한 국세청 기준시가로 바꾸기로 했다. 종합부동산세는 인별로 소유한 전국의 토지와 주택가액을 각각 합산해 일정액 이상인 자는 높은 세율의 종합부동산세 과세하기로 했다. ▷ 주택의 토지·건물분 통합 과세(가칭 '주택보유세' 도입) 정부는 그동안 주택에 대한 보유세를 종전과 같이 토지·건물을 구분평가·구분과세하는 방안과 통합평가·통합과세하는 방안이 논의되었는바, 50년 이상 시행해 온 현행 보유세 과세방식(구분평가 ·구분과세)으로는 세 부담의 불형평 문제를 시정하기 어려우므로 주택에 대해서는 통합평가·통합과세하는 방안을 추진키로 하였다. 특히 보유세 과표를 실거래가액에 근접하게 현실화하기 위해 공동주택에 대해서는 시가의 70∼90% 수준인 국세청 기준시가를 적용하고 단독주택에 대해서도 시가에 근접하는 통합평가방법을 개발하여 과세하기로 하였다. 이렇게 되면 현재의 재산세와 종토세에 대한 지난해의 행자부 과표가 실거래가의 27.1%수준이므로 시세에 비해 재산세부담이 미미했던 강남의 대형아파트와 재건축아파트의 세 부담이 상당부분 높아질 전망이다. 다만, 과표 현실화에 따른 급격한 세 부담을 완화하기 위해 세율체계를 조정하고, 통합과세로 인하여 현재보다 세 부담이 크게 증가하는 경우에는 상한선을 두어 전년도 세금에 견주어 50∼100% 늘어나는 수준의 세금만 내게 할 예정이다. 예를 들어 2천만원이던 과표가 국세청 기준시가를 적용했더니 5천만원이 된 경우 올해 20만원을 냈다면 납부상한을 두어 첫해에는 30만을 둘째 해에는 40만원만 내도록 하는 방법 등을 통해 실질 세 부담이 전년도의50~100%을 넘지 않도록 한다는 것이다. 이처럼 정부는 주택보유세를 도입하여 보유세 기능을 강화 투기목적의 부동산소유 유인이 제거되도록 보유세 실효세율(실거래가 대비 세 부담 비율)을 참여정부 임기동안인 2008년까지 보유세 실효세율을 2003년 기준으로 2배 수준으로 높이고, 장기적으로는 3∼5배 수준으로 끌어 올릴 예정이다. ▷ 일정규모 이상의 주택과 토지에 대한 종합부동산세 도입 정부는 주택보유세와 더불어 내년부터 부동산 과다보유자를 대상으로 한 종합부동산세를 도입하기로 하였다. 종합부동산세는 주택(부수토지 포함)과 토지를 구분하여 별도로 과세하기로 하였다. 먼저 주택에 대해서는 인별로 전국의 소유주택가액(부수토지 포함)을 합산하여 일정액 이상인 자에 대해서는 지방세인 주택보유세와는 별도로 국세인 종합부동산세를 과세할 예정이다. 이렇게 되면 여려 채의 고가주택을 소유한 다주택보유자의 경우에는 주택보유세 이외에 종합부동산세의 부담이 추가될 전망이다. 다만, 집을 여러채 보유한 뒤 전세·월세를 주고 ‘임대사업자’ 등록을 한 경우 주택에 대한종합부동산세 대상에서 제외할 예정인데 임대사업자의 기준을 ‘집 5채 이상’으로 할 것인지 ‘2채 이상’으로 할 것인지 여부와 타워팰리스처럼 고가의 주택은 1채만 보유하더라도 종합부동산세를 물릴지 여부는 아직 결정짓지 못했다. 토지에 대해서도 전국의 소유토지가액(주택의 부수토지 제외)을 합산하여 지방세인 토지세와는 별도의 종합부동산세를 과세할 예정이다. ▷ 보유세 강화에 따른 거래세 완화 부동산중개업법 개정으로 부동산중개업자에 대하여 계약서사본 제출의무가 부여됨에 따라 2005년 하반기부터 취득세와 등록세 등 거래세 과표가 실거래가로 적용되어 개인 간 거래의 경우 취득세ㆍ등록세 부담이 현재보다 늘어날 것으로 예상되므로 정부는 이에 따른 취득세ㆍ등록세 증가분에 대해서는 이를 감면해주는 방안을 마련하고, 재산과세제도의 정상화를 위해 보유세는 강화하되, 거래세는 완화하기 위해 광역자치단체세인 거래세 인하로 줄어드는 세수를 이번 보유세제 개편으로 징수되는 종합부동산세 일부를 광역자치단체에 배분하거나 국세중 일부를 광역자치단체에 이양하여 배분·이양되는 금액만큼 거래세를 인하하는 방안을 적극 추진하기로 했다. ▷ 개편된 재산과세제도의 안정적이 정착을 바라며 최근 참여연대가 아파트 재산세를 분석한 결과를 보면 동일한 가격대의 아파트에 부과되는 재산세가 최고 13.5배까지 차이가 났다고 한다. 시가 5억2천만원대인 서울 서초구 반포동 P아파트(22평.73년 건축.세율 25% 인하)는 약 8만5천원의 재산세를 부담한 반면, 1천만원 싼 경기도 용인시 상현동 D아파트(73평형.2002년 건축)는 109만원이 과세됐다고 한다. 그동안 우리나라의 보유세 실효세율이 작년기준으로 0.12%수준에 머물었는데 외국의 1~2%와 비교해보면 현저히 낮은 수준이다. 또한 외국의 경우 보유세와 거래세 비율이 대체로 8 대 2인데 반해, 우리나라는 거꾸로 2 대 8인 상황이다. 그마저도 재산세과표가 시가를 충분히 반영하지 못해 지역별ㆍ자산별ㆍ주택종류별로 다양한 세부담 불공평문제를 야기하였다. 이에 정부의 토지ㆍ주택의 합산과세와 과표의 시가반영원칙은 보유과세의 정상화와 공평과세원칙 실현에 기여할 수 있을 것으로 전망된다. 다만, 정부는 토지ㆍ주택의 합산과세에 따른 세부담 증가가 국민전체의 세부담 상승을 초래해서는 안 될 것이다. 과표의 현실화에 따른 적절한 세율인하로 국민전체의 세부담 상승을 조정해야만 한다. 그러나 고가의 주택을 보유한 사람들은 세 부담이 늘어나는 것은 불가피하다 할 것이다. 사실 따지고 보면 세부담이 늘어나는 것이 아니라 그동안 터무니없이 적게 냈던 세금을 이제야 제대로 내게 되는 것이다.
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