전문가칼럼
[재테크아이큐]내 집은 마련하고 부채는 줄이자. 2[1]| 내 집은 마련하고 부채는 줄이자. 2 |
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지난번에는 금리 인상 가능성에 대비하여야 한다는 내용을 다뤘습니다. 올해 미국을 대표하는 자동차 업체인 포드와 GM의 채권 등급이 투기등급인 정크본드로 하락하면서 헤지펀드의 위기설이 파다했었습니다. 그러나 헤지펀드들의 6월 위기설은 일단락되었습니다만 포드와 GM의 사태를 통해 미국 제조업의 현 상황을 충분히 살펴볼 수 있습니다. 미국의 제조업이 얼마나 외부의 경쟁력에 취약하지를 엿보게 해주는 단면입니다. 현대차도 미국에 공장을 지었듯 미국의 떠받치는 제조업은 현대차와 토요타같은 외국의 현지 공장들입니다. 부시는 자신의 정치적인 기반 약화를 우려하여 포드와 GM을 적극 지원하는 입장이기 보다는 경쟁력을 강화시켜야 한다는 이야기만 되풀이 하고 있습니다. 그러나 미국의 경쟁력 약화라는 큰 틀을 위해 위안화의 추가절상과 함께 약달러를 강행시켜야 하여야만 하는 상황이라는 것은 어쩔 수 없습니다. 포드와 GM 사태로 약달러의 유혹을 더욱 강하게 느끼고 있을 겁니다. 그렇다고 이런 요인으로 미국이 붕괴될 것이라 보는 것은 분명 우를 범하는 것입니다. 미국은 아직도 전 세계를 견인하는 힘을 가진 나라입니다. 그 힘을 최대한 이용하려 들 것입니다. 미국은 언제나 '자국의 이익'을 최우선시 하는 나라입니다. ‘라이온 일병 구하기’란 영화가 있습니다. 적진에 떨어진 장성도 아닌 단지 일병 한 명을 구하기 위해 소대원을 거의 다 잃는 것으로 내용이 전개됩니다. 한 사람을 구하기 위해 여러 사람을 희생시키는 것은 아이러니입니다. 합리적이라면 한 사람보다는 다수를 선택하는 것이 옳습니다. 비록 한 편의 영화이지만 미국은 어떤 나라인가 알 수 있습니다. 일병 한 명을 구하겠다는 목표가 정해지자 주변을 살펴보지 않고 단지 그 목표만을 위해 돌진했습니다. 경쟁력 회복을 환율 조정이란 시각으로 접근하고 있는 현 상황에서 미국은 약달러를 계속 강행시킬 것입니다. 헤지펀드들의 위기설이 가라앉으면서 아시아 외환위기 같은 대규모의 위기 재발을 넘긴 국면입니다만 여전히 한가하지 않습니다. 더더욱 유가 강세 기조와 함께 이루어지는 달러 약세를 걱정해야 할 때입니다. 약달러의 강행은 원화의 강세를 의미하기에 우리 경기 역시 장담하기 어렵습니다. 경기가 하강하면 실물 자산의 약세를 불러오게 됩니다. 여기까지 살펴본다면 내 집 마련 시기를 최대한 늦추는 것이 맞는 것 같지만 문제는 물가를 자극하는 유가 상승이 맞물려 있다는 것입니다. 물가와 관련한 경기 상황은 3가지로 나누어 볼 수 있습니다. 1. 물가가 오르면서 경기가 상승하는 경우 - 인플레이션 2. 물가가 오르면서 경기가 침체하는 경우 -스테그플레이션 3. 물가가 하락을 하고 경기도 침체하는 경우 - 디플레이션 경기가 하강하고 물가가 하락하면 디플레이션이 나타나 실물 자산에 어떠한 영향을 미치는지는 일본의 사례를 통해 충분히 배웠습니다. 하지만 지금은 디플레이션을 걱정할 때가 아니라 인플레이션 내지는 스태그플레이션을 걱정해야 하는 상황입니다. 2차 오일쇼크 당시를 살펴보면 물가는 급등을 했고 경제 성장률이 절반으로 뚝 떨어졌었습니다. 반면 부동산은 폭등을 했었습니다. 그 시기에 젊음을 보낸 분들에게 물어보면 생생하게 기억들을 하실 겁니다. 당시는 주택 수가 지금과 달리 많이 부족했고 금융 산업이 발달하지 않은 탓에 투자 대상이 여의치 못해 그 영향력이 더욱 컸을 수는 있습니다. 유가 상승으로 스태그플레이션이 일어난다면 실물 자산을 강하게 상승시키며 빈부격차를 확대시키는 역할을 합니다. 인플레이션 역시 마찬가지입니다. 그럴 때 내 집은 만일의 사태를 방어하게 해주는 자산입니다. 그러나 정부의 정책 기조나 주택 보급률 등 여러 상황을 고려할 때 부동산 상승폭은 과거처럼 크지 않을 것으로 보이고 전반적인 상승보다는 마치 ‘두더쥐 잡기’처럼 순간적으로 튀어오르는 국지적인 상승에 무게를 둡니다. 한번 오르면 상승폭보다 조정폭이 작기에 서민들의 내 집 마련이 어려워지는 것을 문지입니다. 지역 차별화와 함께 같은 지역이라도 지역 내에서 랜드마크 기능을 수행하는 곳과 아닌 곳의 차별화도 계속 지속될 듯싶습니다. 작년 한국의 실질 GDP와 부동산 및 주식의 상승률을 비교해보니 모두 4배 전후한지라 수치인지라 이미 버블 수준입니다. 달러 약세로 불안해진 자금들이 버블 우려에도 불구하고 중국의 경제 성장을 기대하며 원자재 등의 실물 자산에 투자를 지속하고 있어 부동산의 버블이 근시일 내에 터진다고 보기는 어렵습니다. 예로 철강 가격이 오르면 철골 구조 형태로 짓는 아파트가 많아 분양가 상승 요인이 됩니다. 그러나 정부의 정책이나 기조를 볼 때 내 집 마련 이외에 투자용으로 부동산을 늘리기는 분명 부담스러워 보입니다. 주식은 투자의 대안이 없기에 오르는 것으로 보입니다. 우리 증시는 전 세계적으로 저평가가 가장 심하다는 평가를 받습니다. 이런 관점에서 남한 토지를 팔면 미국의 절반을 살 수 있다는 부동산보다 상대적으로 안정해 보이는 면이 있습니다. 미국의 주식 시장이 급상승을 했던 배경은 1980년 대 나타난 간접투자의 활성화란 측면으로 설명되어집니다. 적립식 펀드로 시작된 간접투자 시장이 활황세와 함께 퇴직연금의 자금들이 투입을 기다리는 주식 시장은 수급 기반이 좋아집니다. 그러나 헤지펀드들의 위기설이 다시 증폭되어 자금들이 빠져나간다면 퇴직연금은 매물받이가 될 수 있습니다. 이처럼 세계경제의 불확실성으로 주식 시장도 불안정성이 높으므로 직접 투자보다는 전문가들이 여러 자산에 분산 투자를 할 수 있는 간접투자가 좋습니다. 미국 금융계에서 잔뼈가 굵은 그린스펀은 “미국의 단기 금리가 상승하는 상황에서 장기금리가 하락하는 것은 미스테리”라는 말을 했습니다. 금리가 상승하거나 유가가 오를 경우 달러 강세를 보이는 것이 정상적인 패턴입니다. 현재 이런 것들이 전혀 맞지 않기에 전 세계경제는 과거의 패턴으로는 읽어내기 어려운 상황이 지속되고 있습니다. 기존의 경제 이론들이 잘 맞지는 않는다는 것은 새로운 이론이 대두되거나 무엇인가 큰 변화가 일어나고 있음을 나타나는 비정상의 상황입니다. 비정상이라는 것은 혼란함이 가중되는 것이기에 부채를 줄이면서 동시에 안전판으로서 내 집도 필요하게 만듭니다. 그리고 여유 돈이 있다면 자산을 여러 곳에 분산시켜야만 합니다. 한 곳에 몰아두었다가 그게 잘 맞아 들어가면 좋지만 자칫 상황이 여의치 못하면 큰 타격을 받을 수 있습니다. 위기는 새로운 부자들을 양산시킨다지만 한편에서는 사람들을 몰락시키기도 한다는 것 잊지 마시기 바랍니다. 또한 미시적인 요인들에만 집착하기 보다는 거시 경제 상황을 주시하면서 시야를 키우는 것이 다가올 변화를 조금이라도 예측할 수 있도록 만들어 주어 나를 지킬 수 있는 방법의 하나입니다.
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