전문가칼럼
[부동산포커스]헌재판결 후 부동산 시장 전망| 헌재판결 후 부동산 시장 전망 |
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충청권 토지시장을 비롯하여 주택시장이 긴 겨울잠에 들어갔다. 헌법재판소의 신행정수도건설 특별법위헌 결정은 부동산시장 전반에 어두운 그림자를 예고하고 있다. 1. 서울 및 수도권 아파트 값 전망 서울 및 수도권 아파트 값은 신행정수도 특별법 위헌 결정과 관계없이 당분간 큰 변화 없이 약세시장이 전개 될 것으로 보인다. 서울 및 수도권에 규제되고 있는 정부의 부동산 정책의 영향을 강하게 받고 있기 때문이다. 특히 주택시장에 부담을 주고 있는 주택거래신고제? ? 투기과열지구 ? 투기지역지정 및 재건축 개발이익 환수제도 등으로 투자심리가 회복되거나 가수요가 발생하기는 어렵기 때문이다. 그리고 서울-수도권의 아파트는 다주택 소유자들이 양도소득세와 보유세의 부담으로 많은 매물이 나올 것으로 예상된다. 매물이 풍부해지면서 가격 하락이 예상되고, 따라서 올해 겨울까지는 위헌 판결로 서울-수도권의 아파트 값이 반사이익을 얻기는 힘들어 보인다. 그러므로 내 집 마련의 실수요자는 여유를 가지고 접근하는 전략을 세우는 것이 좋다. 단기계획을 세우고 있다면 내년부터 실시되는 1가구 3주택에 대한 중과세를 피하기 위해 매물이 쌓일 것으로 예상되는 11월과 12월경 급매물을 노리는 것도 하나의 방법이다. 2. 수도권 분양시장 어떻게 돼나 수도권의 분양시장도 현재의 주택정책에서는 큰 변화가 없는 약세시장이 전망된다. 상반기 각종 부동산 규제정책으로 침체됐던 분양 시장이 더욱 위축될 것으로 예상된다. 미분양분의 증가가 올해까지 이어질 것으로 예상된다. 신규분양은 충청권 분양시장이 큰 타격을 받으면서 상대적으로 수도권의 주택 매수심리가 회복되면서 신규분양이 긍정적으로 보인다. 그러나 최근의 화성 동탄 신도시의 미진한 분양실적으로 정부의 주택 시장 규제 의지가 지속된다면 내년 초까지도 수도권의 분양시장은 반사이익을 얻기는 어려워 보인다. 3. 충청지역 부동산 가격 전망 충정권의 부동산시장은 장기침체에서 벗어나기 어려울 것 같다. 과열 급등세를 유지했던 충청권의 아파트와 토지시장은 한 동안 패닉현상에서 벗어나지 못할 것이다. 아파트 분양시장이 얼어붙으면서 신규분양의 청약률은 저조 할 것으로 예상된다. 또한 이미 분양을 마친 아파트의 계약해지 사태가 발생하여 미분양 아파트가 증할 것으로 예상된다. 그러므로 충청권 주택시장 전반에 걸쳐 침체가 예상된다. 토지시장은 급격한 침체국면이 지속 되면서 거래가 중단되고 가격하락이 클 것으로 보인다. 그러나 정부가 신행정수도를 대체하는 보안대책에 따라 다소 낙폭이 줄어들 수 있으나 가격하락을 멈추기에는 힘들어 보인다. 4. 새로운 재료 및 유망지역은 투자자들은 이번 충청권 부동산시장의 혼란과 충격을 통해서 새로운 투자를 자재 할 것으로 예상된다. 부동산 투자의 위험성을 직간접적으로 경험했기 때문이다. 앞으로 투자자들은 신중하고 보수적인 접근을 시도 할 것이다. 아파트는 실수요자 입장에서 거주와 투자의 목적을 겸비할 수 있는 곳을 찾는다면 2003년 이후 입주를 완료한 아파트를 관심 있게 보는 것이 좋다. 그리고 재개발과 연계되는 뉴 타운 지역들이 유망지역이다. 2기 신도시 가운데 판교에 대한 관심이 한층 더 집중될 가능성이 크다. 토지투자는 환금성과 투자의 안정성이 비교적 좋은 수도권지역이다. 현재의 부동산시장은 정부부동산정책의 영향을 크게 받으므로 정책을 살피는 것은 부동산투자의 중요한 요소이다. 특히 토지는 기본적으로 투자금액이 크며 환금성이 떨어진다. 따라서 여유자금을 가지고 중장기적인 안목으로 투자해야 실패가 줄어든다.
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