금융

표를 보면 양도차익에 따라 9%~36 % 의 세율이 정해져 있고 양도차익이 클수록 세율이 높아진다는 것을 알 수 있습니다.

여기서 주의하셔야 하는 부분은 부동산 양도세의 경우는 보유기간에 따라 양도세가 차등적용이 됩니다.

최근에는 그 빈도가 줄었으나 분양권 등에서 미등기 전매가 자주 일어나는데, 미등기 전매의 경우는 적발 시 70 % 의 세율로 양도세가 부과되고 부동산을 1년 이내로 보유했던 경우는 양도차액의 50%, 1년에서 2년은 40%를 적용시키고 2년 이상일 경우에만 일반세율 9-36%의 세율을 적용시킵니다.

그리고 임대 시장의 안정을 도모하고 단기 거래가 일어나 투기화되는 것을 막기 위해 장기 보유자에게는 혜택을 주기도 합니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하면 양도차익의 10%, 5년 이상은 15%, 10년 이상은 30%를 공제해주는 제도입니다

그런데 누진 공제가 무엇인지 궁금하실 겁니다. 표를 보면 1,000~4,000 만원의 구간은 세율이 18%를 적용 받습니다. 그리하면 1,100 만원의 이익이 난 사람과 3,900 만원의 이익이 난 사람과 동일한 비율로 세금을 납부한다면 누가 세금을 더 많이 내는 경우가 나타날까요?

과세 표준의 동일 구간에서는 적게 이익을 본 사람에게 세금을 더 납부시키도록 하는 결과가 초래되지요. 그래서 이 부분을 보완해주고자 누진공제 제도를 만든 것입니다.

표에 의하면 이 구간은 90만원의 누진 공제를 해주죠. 1,100 만원 이익을 본 사람과 3,900 만원의 이익을 본 사람에게 모두 90만원의 누진 공제를 해주면 누가 더 누진 공제의 혜택이 크겠습니까? 당연히 1,100 만원의 경우가 그 혜택이 더 크게 됩니다.

차이점은 세율은 % 이지만 누진공제는 고정된 액수이기에 보완이 가능한 것입니다.

예를 들어보면 3주택자인 아무개 씨가 2002년 1월에 3억에 매입한 아파트를 현재 시점에 5억에 판다고 할 때 양도차액은 2억원입니다.

보유 기간이 2년이 넘었기에 일반세율을 적용받고 양도차액이 8천만원이 넘을 경우에 적용되는 최고 세율 36 %를 적용 받습니다.(표 참조)

(2억원 × 36 %) - 1,170만원 = 6,030 만원
아무개 씨가 내야 하는 양도세는 6,030만원입니다.

그런데 내년에 팔면 아무개 씨는 3주택자이므로 양도세 중과세 대상이 되어 누진공제 혜택 없이 무조건 단일 세율 60 %를 적용받아 1억2천만원을 내야 합니다. 단지 몇 달의 차이로 배에 가까운 세금을 더 내야 합니다.

내년부터 3주택 이상자들은 누진공제의 혜택도 사라지고 양도세를 60 %의 적용을 받게 됩니다. 내년부터는 3주택 이상자에 대한 차별은 여기서 그치지 않습니다. 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

만일 아무개 씨가 2주택자라면 세법의 개정이 없는 내년에도 2억의 차익이 생긴다고 가정을 하면 일반 세율을 적용받습니다.

그리고 한 가지 더 알아두셔야 할 것은 주택이 다 3채라고 해서 중과세 대상자가 아니라는 겁니다.

서울과 수도권, 6대 광역시 소재 주택들은 모두 해당이 되지만 이외의 지역에서는 양도 시 기준시가가 3억원을 초과하는 경우만 해당됩니다.

광역시에 주택 두 채가 있고 원주 등에 기준시가 2억원짜리 주택이 한 채 있다면 중과세 대상에 해당되지 않습니다. 분양권은 주택으로 산정을 하지 않으니 분양권을 소유한 분들도 마찬가지입니다. 마지막으로 재건축이나 재개발 대상이 아니면서 전용면적 18평 이하에 기준시가 4천만원 이하라는 조건에 충족이 되면 역시 제외됩니다.