전문가칼럼
[나홀로라이프플랜]부동산 보유세제 개편과 절세전략!| 부동산 보유세제 개편과 절세전략! | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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정부는 11월 5일 부동산보유세제 개편과 관련한 종합부동산세의 과세대상 기준금액과 세부담 완화방안 등을 확정 발표했다. 개편안의 주요골격은 보유세과세표준을 국세청기준시가 등 시가를 충분히 반영하도록 해 과세형평을 도모하고 보유세부담을 강화하여 부동산과다보유를 억제하고 부동산가격안정을 도모하며 거래세를 낮춰 부동산거래를 원활하게 한다는 것이다. ▷ 부동산 보유세제 개편안 보유세제 개편의 큰 틀은 재산가액(시가)에 상응한 보유세가 과세되도록 과세표준 책정기준을 시가기준으로 바꾸고(보유세 과세표준을 국세청기준시가 또는 공시지가의 50%로 함), 현재 토지와 건물을 구분하여 토지에 대해서는 종합토지세, 건물에 대해서는 재산세로 구분하여 과세하는 것을 1차적으로 시.군.구 지방자치단체에서 낮은 세율의 재산세를 과세하고(주택에 대해서는 토지와 건물을 통합평가 통합과세), 일정규모이상의 주택ㆍ토지 과다보유자에 대해서는 2차적으로 국가가 높은 세율의 종합부동산세를 과세하도록 개편한다는 것이다.
▷ 종합부동산세 개인별로 소유하고 있는 주택ㆍ토지가액를 합산하여 ① 주택의 경우는 국세청기준시가 9억원 초과, ② 나대지는 공시지가 6억원 초과, ③ 사업용토지는 공시지가 40억원을 초과하는 경우 그 초과금액에 대해서 높은 세율의 종합부동산세를 과세한다. 다만, 사업용건물과 농지, 임야(영림계획인가를 받은 임야) 등은 종합부동산세 과세대상에서 제외된다. 이 때 주택 종합부동산세와 나대지, 사업용부동산의 종합부동산세는 서로 합산하는 것이 아니라 각각 부과되고, 부부가 각각 주택을 소유하는 경우 9억원 초과여부는 합산하지 않고 각각 계산한다. 또한, 시군구에서 1차적으로 과세된 재산세(주택 9억, 나대지 6억, 사업용토지 40억원 초과분에 대한 재산세)는 종합부동산세 계산시 공제한다. 한편, 보유세제의 개편으로 세부담이 급증하지 아니하도록 개별세부담증가 상한선제도를두어 2005년의 세부담액은 금년보다 50%를 초과하지 아니하도록 하고, 2006년 이후에도 전년대비 50%이상 증가하지 않도록 할 예정이다. 예를 들어 국세청기준시가가 13억원인 아파트의 종합부동산세를 계산해 보면 다음과 같다. ㅇ 기준시가 13억원 아파트(과세표준은 기준시가의 50%인 6.5억원 적용) ㅇ 세율(예시) : 재산세 0.5%, 종합부동산세 1.0%
<재산세> 과표 6.5억원 × 0.5% = 325만원 <종부세> 과표 2억원(6.5-4.5) × 0.5%(1.0-0.5) = 100만원 기준시가 9억원, 종부세율,재산세율 <합 계> 425만원 ▷ 거래세 완화 부동산중개업법 개정으로 부동산중개업자에 대하여 계약서사본 제출의무가 부여됨에 따라 2005년 하반기부터 취득세와 등록세 등 거래세 과표가 실 거래가로 적용되어 개인간 거래의 경우 취득세ㆍ등록세 부담이 현재보다 늘어날 것으로 예상되므로 지방세법을 개정하여 2005.1.1.부터 부동산 등록세율을 1% 인하하여 거래세 부담을 현재5%에서 4%로 낮추고, 각 지방자치단체별로 행정자치부장관의 허가를 얻어 감면조례로써 추가로 감면해 줄 수 있도록 할 예정이다.
▷ 개편된 보유세제에 따른 절세방안 ◇ 공동소유 또는 증여등을 통해 보유부동산을 분산하라. 종합부동산세 개편안이 세대별합산이 아닌 개인별 합산과세를 취하고 있으므로 부부가 각각 소유하고 있는 주택은 합산하지 않고 각각 과세하므로 부동산을 취득할 때 부부가 공동명의로 취득하고 이미 보유하고 있는 부동산을 배우자 또는 자녀에게 증여하는 방법을 통해 보유부동산을 분산해 종합부동산세 과세를 피할 수 있다. 현행 증여세는 부부간의 증여에 대해 10년간 3억원의 이하인 경우에는 증여세부담이 없기 때문에 증여세부담이 없는 한도에서 배우자에게 증여하면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있다. 다만, 이 경우에는 증여에 따른 취득·등록세 등 거래세 부담을 감안해야 한다. ◇ 양도 또는 취득시 과세기준일(매년 6월1일)을 고려하라. 종합부동산세 과세기준일이 매년 6월1일이므로 여러 채의 주택을 보유하고 있어 종합부동산세를 회피하고자 하는 사람은 내년 5월 30일까지 양도하는 것이 좋고, 새로 취득하고자 하는 사람은 6월 2일 이후에 하는 것이 유리하다. 한편, 내년 1월1일부터는 취득.등록세 등 거래세율이 인하될 예정이고 7월 이후에는 부동산중개업법 개정으로 실지거래가액을 기준으로 취득.등록세를 내야 하므로 새로 부동산을 취득하고자 하는 사람은 6월2일부터 6월말일중에 잔금일자를 맞추어 취득하는 것이 세부담을 줄이는 방법이 될 수 있다. ◇ 다주택 보유자는 주택임대사업을 고려해 보자. 종합부동산세 개편안에 따르면 임대사업용 주택은 인별합산과세하는 종합부동산세 과세대상에서 제외될 예정이므로 다주택 보유자는 주택임대사업을 통해 종합부동산세를 회피할 수 있다. 종합부동산세 과세제외대상 임대주택의 범위는 임대주택법을 근간으로 정할 예정인데 현행 임대주택법에 의한 임대사업자는 국민주택규모이하의 주택을 2호 이상 3년(또는 5년)이상 임대하여야 하고 시·군·구에 주택임대사업등록을 하여야 한다.
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