전문가칼럼
[부동산포커스]전세 계약 시 꼭! 알아두어야 할 것들[5]| 전세 계약 시 꼭! 알아두어야 할 것들 |
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난생 처음 전세계약을 하려면 불안한 점이 한 두 가지가 아니다. 최근 전셋집이 남아돌아 역전세 현상이 나타나면서 집주인과 세입자 간의 분쟁이 많아지고 있다.
전세를 들 때 어떤 점을 유의해야 할지 살펴보자. 먼저 전세 계약 전에 반드시 등기부등본을 떼어 봐야 한다. 등기부등본은 해당 등기소에서 발부 받을 수 있지만, 중개업소를 통해 중개를 할 경우 중개업소에서 준비를 해준다. 등기부등본에서 어떤 점을 중점적으로 보아야 할까? 이사 가려는 집의 등기부등본상의 소유주와 계약 당사자가 같은지 확인해야한다. 최근 집주인의 신상 정보를 빼내거나 주민등록증을 위조해 사기 행각을 벌이는 경우가 발생하고 있으므로 소유주 확인은 매우중요하다. 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리 관계를 철저히 확인해야 한다. 만약 이런 내용이 등재되어 있으면 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 계약을 하지 않는 것이 좋다. 근저당권이 설정된 경우, 주택 값에서 선순위의 근저당권 금액을 뺀 금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 주택가격이 폭락하거나 경매낙찰가가 집값보다 턱없이 적을 경우에는 선순위 근저당권 금액을 제하고 전세보증금을 보전 받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수가 없다. 또 집 주인이 자주 담보권을 설정한 경우에도 훗날 세입자의 안전에 불필요한 위협이 될 수 있다. 가등기나 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 가등기는 매매계약에서 설명한대로 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고 기존 소유주는 무권리자가 될 수 있다. 가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태를 말한다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소할 경우 불법 점유자가 되어 강제 퇴거 당하고 전세금도 돌려받을 수 없다. 다가구주택인 경우 입주 가구 수를 확인한다. 만약 등기부상 담보권이 설정되어 있지 않더라도 소액 임차인이나 이미 확정일자를 받은 임차인이 있으면 경매 등 유사시에 손해를 볼 가능성이 크다. 선순위인 이들에게 보증금을 변제하고도 전세 보증금을 확보할 수 있는지 확인해야 한다. 이 경우에도 만약 주택가격이 하락할 경우까지 고려하는 것이 바람직하다. 아파트와 달리 일반주택은 적정가격이 없고, 수요부족으로 가격이 떨어질 수도 있으므로 집값의 80% 이하로 산정해야 한다. 계약을 마쳤다면 전입신고와 함께 확정일자를 받아두어야 한다. 확정일자는 계약서를 가지고 관할 동사무소를 찾아가면 바로 받을 수 있다. 전세 계약시 확정일자를 반드시 받아야한다.
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