전문가칼럼
[부동산생생토크]상가 초보 벗어나기 (2)[1]| 상가 초보 벗어나기 (2) |
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지난 번 ‘상가 투자의 장점’에 이어 이번에는 상가분양 받는 시기와 상가분양 형태 및 방법에 대해 알아보도록 하겠다. > 상가분양 받기 좋은 때는? 상가를 분양 받는 최적의 시기는 경제가 어려울 때이다. 왜냐하면 상가 분양은 사실 건축비보다는 경제 상황에 따라 분양 가격에 많은 차이가 나기 때문이다. 따라서 아무도 장사를 하고 싶지 않을 때 분양하는 상가의 가격이 가장 싸지만, 완공 후 임대를 놓을 경우나 직접 상가를 운영할 경우 경기 침체기에 상당 기간 정신적으로, 경제적으로 고생할 각오를 해야 한다. 이런 이유로 가장 좋은 상가 분양 받는 시기는 ‘경기 침체기에서 회복기로 접어드는 시기’가 가장 좋은 시점이다. 예를 들어 경기 침체에다 올 4월에 도입될 ‘상가 후분양제’ 시행을 앞두고 작년 말까지 여기저기 상가 공급이 많이 이루어졌다. 지금은 수요자 입장에서 볼 때 시기적으로는 업체에서 가격 할인 등 좋은 조건을 제시하여 예전보다 싼 가격에 상가를 매입할 수 있지만, 본인이 운영하든 임대를 놓든 간에 상권별 상가 공급이 적정한지, 업종과 상권이 맞는지, 적정 수요가 확보되는 곳인지 등을 꼼꼼히 따져본 후에 확신이 서면 투자에 나서야 되는 어려운 시기이다. > 상가 분양 형태 및 방법 분양된 상가를 매입하는 방법에는 등기 분양, 임대 분양, 지분 등기 분양 등이 있고, 분양 방법에는 일반 경쟁 입찰, 예정가 공개 입찰, 선착순 수의계약 방식 등이 있다. ▶ 분양 형태 1) 분양(등기 분양) : 토지와 건물의 소유권 이전. 분양을 받으면 분양 점포는 자신의 명의로 분할 등기되므로 가장 안전하다. 2) 임대 분양(임대, 전세) : 점포의 ,사용권을 가진다. 등기부 상에 장기적으로 임차권 등기 분양. 3) 지분 등기 분양 : 스넥바와 같은 공유지분에 의한 분양. 위의 세 가지 분양 형태 중 일반인은 ‘등기 분양’을 받는 것이 좋다. ▶ 분양 방법 1) 일반 경쟁 입찰 분양 일시를 정하여 분양 1주일 전에 공고하고, 분양일에 동/호수별로 분양 받고자 하는 가격을 적어 가장 높은 가격을 써넣은 사람에게 분양하는 방식이다. 이 경우 분양을 받으려는 사람은 세심한 주의가 필요하게 된다. 왜냐하면 치밀한 분석 없이 현장 분위기에 편승해 높은 가격으로 매입할 수가 있기 때문이다. 이를 방지하기 위해서는 분양 받고자 하는 상가의 상권 분석은 물론이고, 주변 점포의 시세를 파악해서 낙찰을 받았을 때의 예산을 고려 한 뒤에 응찰하는 것이 좋다. ‘단지 내 상가’ 분양시 많이 하는 분양 방법이다. 2) 예정가 공개경쟁 입찰 공급자가 각 상가별, 층별, 호수별로 가격을 미리 정하여 놓고 입찰하는 방법이다. 상가 가격의 하한가를 정해 놓았기 때문에 응찰자는 자기의 예산과 주변 점포 시세를 고려하여 기준가 또는 기준가 이상을 써넣어야 낙찰 받을 수 있기 때문에 일반 경쟁 입찰보다는 조금 유리한 분양 방법이다. 단지 내 상가나 소규모 상가 분양시 많이 하는 분양 방법이다. 상가 공급자가 가장 유리한 분양 방식이다. 3) 선착순 수의계약 상가 공급자가 상가의 가격을 미리 정하여 놓고 층과 위치에 관계없이 먼저 계약하는 사람에게 동/호수 선택의 우선권을 주는 분양 방법이다. 이 경우 상가 매입 당사자는 공급자가 제시하는 가격으로 계약할 수 있기 때문에 상가가 마음에 들 경우 먼저 방문하여 좋은 위치의 점포를 같은 가격에 우선 분양 받을 수 있다. 대체적으로 상가 규모가 클 경우에 많이 하는 분양 방법이다. 아파트의 경우에도 미분양이 나게 되면 흔히 보게 되는 분양 방법이다. 4) 추첨에 의한 계약 방식 추첨 일시를 정하여 분양 1주일 전에 공고하고 분양일에 원하는 동/호수별로 계약 희망자에게 계약금과 동/호수를 적어 넣게 하여 임의 추첨하는 분양 방식이다. 단지 내 상가의 업종 호수 지정, 전문 상가의 위치를 지정할 때 많이 하는 계약 방식이다. 다음에는 ‘상가의 종류 및 각각의 장단점’에 대해 알아보도록 하겠다.
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