전문가칼럼
[부동산생생토크]주택 시장을 둘러싼 몇가지 오해들[4]| 주택 시장을 둘러싼 몇가지 오해들 |
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지난 주말 모 방송국에서 방송된 부동산 관련 프로를 보았다. 내가 이해한 방송의 요지는 ‘현 주택 시장의 거품이 무려 200조원이며, 건설사와 투기꾼이 부동산 이득을 독식하고 있기 때문에 이에 대한 시정이 필요하다.’는 것이 주된 내용이었다. 물론 사람에 따라 이에 대해 동의할 수도 있겠지만 나는 개인적으로 방송에서 이유로 삼고 있는 몇몇 부분에서는 동감을 할 수 없는 부분이 많이 있었다. 비단 방송뿐만 아니라 우리가 신문이나 잡지, 또는 인터넷의 부동산 관련 글에서도 사실과 동떨어진 잘못된 정보를 곧이곧대로 믿는 분들을 주변에서 쉽게 만날 수가 있다. 특히 ‘주택 관련 통계’와 관련해서 이런 현상이 두드러지는데 이에는 어떤 것들이 있는지 대표적인 것 두 가지만 살펴보기로 하자. # 주택 ‘가격 비교’시 나타나는 오류 : 물가상승률에 비해 그동안 많이 올랐으니 거품이다 이와 관련해 나타나는 대표적인 유형이 ‘0000년 대비 0000년 주택 가격 0% 상승했는데 그동안 물가상승률을 감안해보니 거품이다.’라는 식으로 나타난다. 방송에서는 2000년 주택 가격과 2005년 주택 가격을 예로 들어서 그동안의 물가상승률과 비교를 하고 있었다. 그런데 이는 흔히 나타나는 ‘비교 시점의 오류’이다. 이에 앞서 전체 부동산 시장을 먼저 살펴보기로 하자. 우리나라 주택시장의 경우 지난 20년 동안을 살펴보면 80년대 후반 3저 호황과 서울 올림픽을 기점으로 급각한 주택 가격 상승이 나타나자 노태우 정권 때 주택 200만호 건설을 발표하고 이를 저돌적으로 추진해 90년대 초부터 수도권 1기 5개 신도시가 입주를 시작하자 90년대 중반까지 안정세를 보였다. 그러다 1997년 11월 IMF를 기점으로 주택을 비롯한 모든 부동산 가격이 큰 폭으로 하락했다. 2000년이면 아직 IMF를 극복하긴 이전이므로 주택 가격이 상당히 낮은 시기였다. 그 후 김대중 정권 때 경기부양을 위해 분양권 전매금지 해제, 분양가 자율화, 주택임대사업 권장 등 각종 부동산 활성화 대책을 내놓았다. 2001년부터 본격화된 세계적인 저금리 추세와 맞물려 건설경기 활성화 대책, 1998~2000년까지의 주택공급 감소로 인한 공급 물량 등이 더해져 2002년부터 주택 가격이 다시 오르기 시작한 것이다. 따라서 이와 같은 전반적인 흐름을 감안할 때,주택 가격 비교를 하려면 IMF 이전 시기와 현재를 비교하는 것이 타당하다. 주택 가격이 하락해 있는 시점과 오른 시점을 비교하니 엄청나게 많이 오른 것처럼 보일 수밖에 없게 되는 것이다. 또한 가격이 많이 오른 특정 지역이나 아파트만 비교 대상으로 삼아 그렇지 않은 경우와 비교하는 일도 많아 전체를 보고 비교 평가할 필요가 있다. # 부동산 관련 세금 비교시 나타나는 오류 : 우리나라는 선진국에 비해 보유세가 낮으니 이를 대폭 올려야 한다 현 참여정부의 부동산 정책을 한마디로 표현하자면 ‘세금을 통한 수요 억제 정책’이라고 할 수 있다. 부동산 관련 세금을 크게 나누면 부동산을 사고 팔 때 내는 거래세(등록세, 취득세, 양도소득세)와 갖고 있을 때 내는 보유세(재산세, 종합토지세)로 나눌 수가 있다. 정부는 줄곧 우리나라의 보유세가 선진국에 비해 현저히 낮으니 이를 대폭 올려 선진국 수준으로 올려야 한다고 주장해 왔다. 하지만 과연 그럴까? 물론 정부의 주장은 맞는 얘기이다. 그런데 그 실상을 들여다보면 ‘절반’만 맞는 얘기임을 쉽게 알 수가 있다. 미국, 일본, 독일, 영국 등 선진국의 경우 보유세와 거래세 비율이 약 7:3(미국은 98 : 2 <- 부동산 사고 팔 때 세금이 거의 없음)이지만, 우리나라의 경우 거래세와 보유세 비율이 7:3 정도로 역전이 돼 있다. 즉, 주요 선진국에 비해 우리나라의 부동산 세금이 적은 것이 아니고 거래세와 보유세의 비율이 선진국과 다를 뿐인 것이다.그럼에도 보유세는 재산세 인상 등을 통해 대폭 올렸음에도, 양도세를 올리고 거래세인 등록세와 취득세는 주택거래신고지역 등을 통해 실거래가로 거둬들이고 그 외의 지역조차도 앞으로 실거래가 신고 체제로 갈 예정이기 때문에 거래세는 예전보다 오히려 더 오를 예정이다. 그럼에도 부동산 관련 세금을 여론을 호도해 자꾸만 올리는 데는 정부의 부족한 재원을 확보하는데 용이하기 때문이 아닌가 생각된다. 부동산 세금은 일반 서민과 중산층에게는 부담이 되어 소비 진작에 걸림돌이 되고 많이 오른 세금은 세입자나 매수자에게 전가되는 속성이 있기 때문에 정부가 원하는 주택 가격 안정을 달성하기 어려운 속성이 있다. 따라서 세금으로는 부동산을 잡을 수가 없음이 시장에서 이미 판가름이 났으니 정부는 형평에 맞는 거래세와 보유세를 책정할 필요가 있다고 생각된다. 이처럼 주택이나 부동산과 관련된 통계는 종종 사용자의 편의에 따라 일부만 강조되어 잘못 전달되는 경우가 많으므로, 평소 꾸준한 관심과 공부를 통해 전체를 올바로 보고 판단하는 능력을 기르는 것이 중요하다. ※ 본 글은 ‘나의 금융생활 네트워크’ Daum 금융플라자(http://home.finance.daum.net/)에서 제공하며, 당사의 허락 없는 무단 전제를 금합니다. |
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