전문가칼럼
[부자의꿈내집마련부터]2.17 대책에 따른 새로운 판교전략[1]| 2.17 대책에 따른 새로운 판교전략 |
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<민영 일반아파트 청약전략> 판교신도시가 올해 11월경 2만1천 가구가 일괄 분양됨에 따라 청약전략 또한 바뀔 수밖에 없다. 우선 올해는 무주택우선공급 대상이 아니지만 내년이나 내후년에 우선공급 대상에 해당되는 사람은 그 기회가 없을 전망이다. 또한 2007년 이후 물량을 노리고 작년이나 올해 새로 청약통장에 가입한 사람 또한 소용이 없게 되었다. 따라서 현재 소유한 청약통장을 가지고 최대한 빠른 순위로 청약할 수 있는 방법이 중요하겠으며, 활용한다 해도 1순위가 안 되는 사람은 일찌감치 다른 곳으로 눈을 돌리는 것이 현명하겠다. ▶ 가입한 지 2~3년밖에 안된 청약저축 가입자라면 ? 청약저축은 동일순위(같은 1순위) 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선 당첨이 되므로, 적어도 60회 이상~120회 이상 가입자들에게 당첨확률이 있기 때문에 이에 해당되지 않는 다면 예금으로 변경해 민영아파트 일반분양을 노리는 것이 유리하다 할 수 있다. 하지만 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환이 가능한 반면 청약예금 가입자는 청약저축으로 전환이 되지 않는다. 변경 후 임대주택과는 영영 이별이란 얘기다. 따라서 신중히 결정하는 것이 중요하겠다. ▶ 무주택세대주가 아닌데 청약부금 또는 청약예금(전용면적25.7평 이하) 가입자라면 ? 무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과 물량에 청약하는 것이 유리하다. 전용면적 25.7평 이하 물량은 무주택세대주의 장이 될 것이 때문이다. 하지만 청약통장을 변경한다 해도 큰 평형으로 는 1년 이후에나 가능하다. 예를 들어, 서울시에 거주하고 청약부금 300만원을 납입한 사람이 청약예금 1000만원(전용면적 102㎡초과)으로 전환하려면 나머지 차액인 700만원을 준비하여 가입한 은행에서 변경하면 된다. 단, 변경 후에는 1년이 지나야만 전용면적 102㎡초과 평형대에 1순위로 청약할 수 있어 올해 분양하는 판교에는 기존평형대로 청약할 수밖에 없는 것이다. 따라서 판교 당첨확률이 매우 낮기 때문에 판교보다는 판교인근의 수혜지역에 청약하는 것이 유리하겠다. ▶ 무주택세대주가 아닌데 청약저축 가입자라면 ? 일반적으로 청약저축을 청약예금으로 변경하려면 납입액 한도 내에서 청약예금통장으로 전환할 수 있다. 서울거주 청약저축 가입자의 경우 총 300만원을 납입했을 때, 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하)으로 변경이 가능하며 변경 후 바로 청약1순위가 될 수 있다. 따라서 청약저축 가입자라면 남은 기간 동안 청약저축액을 늘려 청약예치금에 맞게 청약예금으로 전환해야 하는데, 무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과로 변경해야 하는 것이 유리하므로 서울은 각각 600만원,1000만원, 1500만원의 예치금이 되어야 하며, 경기도의 경우 각각 300만원,400만원,500만원의 예치금이 되어야 해당 평형에 맞게 변경할 수 있다. 결론적으로 큰 평형으로 변경할 때 1년이 지나야 큰 평형에 청약이 가능한 부금이나 예금과 달리 청약저축은 예치금 한도 내에서만 변경할 수 있지만 변경된 후에는 바로 1순위가 될 수 있는 장점이 있는 것이다. 만약 서울에서 청약저축 600만원을 불입한 사람이라면 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하) 또는 600만원(전용면적 102㎡이하) 중에서 택일해서 변경할 수 있으며 변경 후 바로 1순위가 된다는 장점이 있다. 하지만 납입액 이하로만 변경이 가능하므로 청약예금 1000만원, 1500만원 통장으로는 변경할 수 없다. 무주택자가 아니어서 중·대형 평형에 청약하고 싶다면 위와 마찬가지로 주소지를 경기도로 이전하면 바로 청약예금 400만원(전용면적 102㎡초과) 또는 청약예금 500만원(전용면적 135㎡ 초과)으로 전환하여 바로 청약 1순위자가 될 수 있다. 이 때 차액은 환급받을 수 있다. ▶ 무주택세대주가 서울에서 청약저축 18개월만 불입했다면 ? 서울에서 청약저축을 1년간 불입했을 경우 1순위가 되려면 12개월이 더 있어야 1순위가 된다. 이런 경우라면 주소지를 경기도로 옮겨 6개월만 불입한다면 다면 1순위가 되어 청약예금으로 변경이 가능하다. 서울과 경기도는 청약을 위한 청약예금 동일평형대의 예치금이 서로 다르고 청약신청자격은 청약지역기준이 아니라 현재의 거주 지역으로 판단하기 때문이다. ◆ 무주택1순위자면서 청약예금 전용면적 102㎡ 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 ? 청약예금을 최초모집공고일전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하 에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 청약 시 무주택우선순위 혜택을 받을 수 있다. 다만 큰 평형에서 작은 평형으로 변경할 때는 바로 작은 평형으로 사용이 가능하지만 작은 평형에서 큰 평형으로 청약통장을 변경할 경우 1년간은 변경 기존 평형으로 청약가능하며 전환 1년 후부터 변경한 평형에 청약할 수 있다. 따라서 무주택우선순위로 청약하는 것이 유리하다. ◆ 어떻게 하면 1순위가 될 수 있나요 ? 서울과 경기도 전역이 투기과열지구로 지정되어 있어 2002년 9월 5일 이후로 청약통장을 만든 사람 중 세대주가 아닌 사람과 세대구성원 모두를 합쳐 과거 5년 이내 당첨사실이 있거나 1가구 2주택 이상 보유자들은 1순위 청약이 제한된다. 따라서 2002년 9월 4일까지 청약통장에 가입한 사람 중 1순위 요건을 갖춘 사람은 세대주 여부와 관계없이 청약 1순위 자격이 부여된다. 가끔 "투기과열지구내에서만 당첨사실이 없으면 되는가?" 라고 묻는 사람이 있지만 결론은 '안 된다'다. 당첨여부는 지역을 논하는 것과는 무관하기 때문이다. 또한 투기과열지구가 아닌 곳에 주택을 2채 소유한다해도 마찬가지로 1순위 제한을 받는다. 게다가 세대 분리된 배우자 명의로 집을 마련한 뒤 자신은 무주택자 요건을 갖추려는 사람도 무주택1순위 혜택을 받지 못한다. ◆ 1순위 요건에 해당하지 않는데 어떡하죠? 1가구 2주택자라면 최초모집공고일전까지 집을 1채 팔면 1가구1주택에 해당되어 청약1순위 자격이 가능하며, 자신은 1순위제한을 받더라도 청약통장이 있는 자녀가 있을 경우 모집공고일 전까지만 자녀를 별도 세대로 구성해 세대주가 되면 자녀명의로 1순위 청약이 가능하다. 또한 2002년 9월 5일 이후로 남편은 청약저축 혹은 청약예금, 배우자는 청약부금을 들었을 때는 세대주인 남편 한 사람만 1순위 청약이 가능하지만 최초모집공고일 전까지만 세대주를 배우자로 전환하면 배우자 명의로 1순위 청약이 가능해진다. ◆ 청약통장 명의변경 활용 만일 청약통장1순위인 통장을 가지고 있지만 1가구2주택자라서 청약1순위가 투기과열지구내에서는 제한된다. 하지만 청약저축 및 가입일(순위기산일)이 2000.3.25. 이전인 청약예금/부금 가입자라면 세대주변경으로 청약통장을 변경할 수 있으므로 자녀로 세대주변경을 하여 청약예금/부금을 변경한 뒤 차후에 자녀를 최초모집공고일 이전까지만 세대분리한다면 자녀가 1순위로 청약이 가능하다. ◆ 지방거주자가 판교에 청약하려면 어떻게 하면 좋을까요? 일반적으로 지방거주자는 수도권에서 분양하는 주택에 청약이 불가능하지만 최초모집공고일까지 수도권으로 주소를 옮기면 청약이 가능해진다. ◆ 예상 경쟁률에 따른 청약 전략은? 성남시 우선 배정을 제외한 수도권의 경우 지방거주자가 주소를 이전함에 따라 경쟁률이 상당히 높아질 전망이며, 성남 40세 이상 10년 무주택자의 경우에는 6번의 기회를 갖기 때문에 수도권에 있는 청약자의 경우, 성남시에서 낙첨자와 경쟁을 해야 하는 부담이 있다. 이에 수도권 청약자의 경우에는 낙첨자의 누적 분을 생각하여, 해당 경쟁률표보다는 경쟁률이 상당히 높아질 수 있음을 감안하는 것이 보다 바람직하다.
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