금융

‘조망권’이란 말이 쓰인 것은 IMF 이후 아파트 값이 차별화 되면서부터라고 할 수 있다. 그 이전에는 조망권이라는 것이 있어도 그 가치를 인정받지 못했다. 정확히 따지자면 1980년대에는 대단지 여부, 1990년대는 역세권 등이 아파트 가치를 가늠하는 주요 판별 기준이었다면 2000년대에는 조망권이 대세다.
특히 친환경 아파트의 중요성이 부각되면서 조망권을 가진 아파트는 더욱 인기를 끌었다. 한강변 아파트 건설이 가능한 부지가 점차 부족해짐에 따라 한강조망 아파트의 인기는 더욱 높아질 전망이다.
'조망권'에 대해 관심을 가진 것은 1990년대 중반부터 대형 할인점 등 편의시설이 급속 확산돼, 소규모 단지라도 편익을 충분히 누릴 수 있어 굳이 대단지를 고집할 필요가 없어진 것이 주원인이다. 또한 지역난방도 널리 보급돼, 상대적으로 비쌌던 소단지 아파트의 유지비가 줄어든 것도 ‘대단지 프리미엄’이 퇴조를 보이는 이유다. 반면 조망권이 좋은 아파트는 친환경시대를 맞아 블루칩 아파트의 대명사로 떠오르고 있다.

조망권 확실한 남향의 한강변 아파트를 공략해라
서울 시내 25개 구 중에서 한강 조망권이라는 프리미엄(premium)을 누리는 곳은 한강 이북에 속한 마포구, 용산구, 성동구, 광진구 등 4개 구의 한강변 아파트에 불과하다. 물론 한강 이남에 속한 동작구와 강남구 등의 일부 아파트가 조망권의 혜택을 누리지만 전체적으로 놓고 보면 강 건너와 비교하면 일부 아파트에 불과할 뿐이다.(한강 이남에 있으면서 한강 조망권 프리미엄을 누리는 특별한 아파트가 있다. 대표적인 아파트가 동작구 본동 강변유원, 강남구 압구정동 한양1차, 현대1차, 송파구 풍납동 현대리버빌 등으로 3,000만~4,000만원의 프리미엄이 붙어 있다. 이들 아파트는 북향이나 서향으로 배치됐는데 때문에 거실에서 한강을 내다볼 수 있다.)
강북 아파트의 경우 한강을 남쪽에 두고 있어 거실이나 안방에서 한강을 조망할 수 있는 반면 강남은 그늘진 북쪽 베란다에서 한강을 조망하는 등 한강 조망 여건이 강북보다 상대적으로 열악하다. 이 때문에 한강 조망이 가능한 한강변 아파트라도 한강을 이북에 있는 것의 프리미엄이 더 높다.
먼저 마포구부터 살펴보면 6호선 광흥창역과 가까운 서강LG와 그 주변아파트, 5호선 마포역 인근의 한강삼성과 강변삼성 등 아파트 등을 들 수 있다. 서강LG의 경우 한강조망이 가능한 평형은 34평형과 45평형이 있는데 34평형의 매매가는 3억~4억 1,000만원, 45평형은 4억~6억원의 가격대를 보이고 있다.(2004년 7월 기준). 즉 34평형은 조망권이 있는 보장된 곳은 1억 정도, 45평형은 2억원 정도 아파트 값이 더 비싸다는 뜻이다.
그러나 앞서 말했지만 아파트 값은 조망권에 의해서만 형성되지 않는다. 세대수, 환경, 건축년도, 층·동·향, 교통 등 가격 결정 요인에 의해 복합적으로 이뤄진다. 먼저 예로 든 서강LG의 경우 6호선 광흥창역이 도보 5분 거리인 역세권 아파트인데다가 500세대가 넘은 비교적 큰 단지다. 여기에 한강조망권이라는 천혜의 조건이 붙어 1억~2억원에 가까운 프리미엄을 형성한 것이다.
이외에도 용산구에서는 동부이촌동 LG한강자이를 비롯한 그 주변 아파트, 광진구에서는 강변역 테크노마트 주변에 들어서 있는 현대프라임, 현대3·5단지, 극동, 워커힐 등의 아파트가 한강 조망권을 가진 아파트로 유명하다. 이들 아파트에서 한강 조망이 가능한 곳은 1~2억원 정도의 프리미엄이 더 붙어 거래되고, 최근 분양된 아파트의 높은 분양가와 비교해서 시세가 뒤쳐지지 않는다.
한강을 끼고 배산임수(背山臨水)형 지형을 가진 성동구의 경우 옥수~금호동을 중심으로 4~5년 사이 재개발 아파트가 대거 들어서며 조망권 프리미엄을 자랑하는 아파트가 많이 들어섰다. 옥수역과 금호역 주변의 대우, 삼성, 극동 등의 아파트가 대표적이다. 이들 아파트도 한강 조망이 가능한 층은 그렇지 않은 층에 비해 1~2억원 가량 비싼 편이다.

조망권 外, 주변 여건도 고려해야 안정적 투자
그렇다면 어떤 한강 조망권 아파트에 투자(거주)하는 것이 좋을까? 왜냐하면 조망권이라는 것은 극히 유동적이기 때문이다. 지금은 한강 조망이 가능할 지라도, 1~2년 뒤 아파트 전면에 다른 고층 건물이 들어서면 조망권 프리미엄은커녕 일조권 마저 박탈당해 앞 건물 주인에게 소송이라도 걸어야 한다. 앞서 예로 든 서강LG와 같은 아파트는 전망을 가리는 요소가 없다.
또한 조망권 하나만의 테마가 부각 돼 값이 뛴 아파트는 재차 급상승할 가능성이 아무래도 희박한 편이다. 즉 현재 조망권이 뛰어나다는 이유로 나홀로 아파트마저 단지형태로 지어진 일반 아파트에 비해 매매가가 비싸다. 하지만 더 오를 수 있을지는 미지수다.
때문에 한강변에 있는 아파트라 할지라도 세대수, 교통 등 변수가 우수하고, 조망권이 있다면 향후 5~10년 이내에 조망을 해칠 가능성이 없는 그런 곳을 택해야 한다. 환경 외에도 교통과 대단지 등 인기 아파트의 3박자를 고루 갖춘 곳이 가격 상승의 탄력 폭이 크다는 점도 명심해야 한다. 한강 조망권 아파트는 도로변 아파트여서 소음과 먼지가 많을 수 있다는 단점이 있는 것도 감안해야 한다.
한편 한강변에 분양하는 아파트의 경우 조망권을 고려해 가격 책정을 따로 하고 있기도 하다. LG한강자이가 그 대표적인 예인데, 동부이촌동 'LG한강자이'의 경우 54평형의 분양가는 4억 1,081만∼6억 8,087만 원. 한강 조망 여부에 따라 분양가를 2억원 이상 차이가 나게 만들었다. 이는 결국 로얄층 당첨에 따라 소비자의 몫으로 돌아갔던 한강조망권 프리미엄에 대해 분양가에 이미 반영을 한 셈이다.