금융

대한민국에서 이제 교육여건이 투자유망지역인 것은 더 이상 어제, 오늘의 일이 아니다. 사교육의 중요성이 더욱 강화되고 있는 시점에서 인근에 다양한 학원시설이 얼마나 분포하고 있는가도 자녀를 둔 부모라면 주거지 선택에 있어 반드시 고려하는 요인이다.

또한 전통적인 이사철인 봄·가을에 이사하는 빈도보다도 겨울(12월~2월)에 이사하는 경우가 빈번하게 늘고 있는데, 이 역시 신학기 개학에 맞춰 자녀들의 적응력을 향상시키고자 하는 부모들의 '신맹모삼천지교'에서 비롯된 것이라 할 수 있다.


명문 초, 중등학교가 있는 곳을 잡아라 집값에 영향을 주는 교육여건들에는 어떤 것들이 있을까? 이때 단지 인근으로 학교가 많다고 해서 반드시 좋다고만 할 수는 없다. 이보다는 수요자들이 선호하는 소위 '명문'학교들이 위치하고 있다는 점이 더 중요하다. 특히 특목고(과학고, 외국어고)나 서울대 진학률이 높은 학교 주변의 아파트는 그렇지 못한 아파트에 비해 가격 및 선호도면에서 우위에 있다는 게 보편적이 견해다.

아울러 최근에는 고등학교보다는 초등학교와 중학교를 보고 이동하는 수요자들이 늘고 있는 추세다. 이는 고등학교의 경우 지역구내 추첨방식을 적용하는 반면 초등학교와 중학교는 근거리 배정을 원칙으로 하기 있기 때문이다. 따라서 초등학교에서부터 명문으로 불리는 학교 인근으로 거주를 희망하는 발길이 줄을 잇고 있는 상황이다.

또한 도보권내에 초등학교에서부터 고등학교까지 풍부한 지역의 선호도가 높다. 버스 등을 통한 원거리 통학의 경우 시간 및 비용, 안전성 등의 면에서 도보 통학에 비해 열위에 있는 만큼 자녀를 둔 학부모들의 경우 근거리 통학 가능 지역을 선호하게 마련이다. 이러한 관점에서 동일한 교육시설이 중복된 지역보다는 다양한 교육시설이 산재한 지역이 더 인기가 높은 것이다.

학원가와의 접근성도 최근 들어 중요하게 고려되는 요인이다. 사교육에 대한 비중이 날로 증가되는 시점에서 주거지 인근에 얼마나 많은, 그리고 다양한 학원시설이 분포하는가가 교육환경의 우수성을 가늠하는 핵심요인으로 작용하고 있다. 이러한 학원시설의 경우 대개 교육열이 높은 지역 중심으로 집중적으로 분포하고 있다는 공통점도 있다.

한편 우리가 우수한 교육여건을 보유한 것으로 평가하는 지역들은 이상의 다양한 요인들을 모두 갖추고 있다는 공통점이 있다. 강남구 대치·도곡동, 양천구 목동, 송파구 잠실동, 분당신도시(서현동, 수내동) 등이 대표적인 사례다.


대치·도곡동, 최고의 교육환경으로 가치 상승 교육여건하면 단연 떠오르는 지역이 바로 8학군의 대표로 손꼽히는 강남구 대치동과 도곡동 일대다. 이 일대에는 다양한 선호도 높은 명문 학교들과 함께 3호선 대치역을 중심으로 100여 개에 달하는 크고 작은 학원들이 밀집해있고, 주변에 유흥시설이 거의 없어 교육여건의 최적지로 높은 인기를 구가하고 있다. 이 일대는 상당한 자녀 교육비 지출을 부담할 수 있는 비슷한 계층이 모여 살고 있으며, 특히 40~50평형대 아파트의 선호도가 높다.
대치동 일대에서는 재건축 투자수익을 노릴 수 있는 아파트 중심으로 움직일 필요가 있다. 물론 정부의 각종 규제로 수익성이 악화되기는 했으나 장기적으로 접근한다면 큰 문제가 없으리라 본다. 게다가 교육여건을 포함한 주거환경이 우수한 만큼 살면서 재산가치의 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것으로 예상된다.

대표적인 아파트로 개포우성1·2차와 청실, 선경, 은마 등이 있다. 지하철 3호선 도곡역 역세권 아파트인 개포우성1·2차는 단지 내에 대청중학교가 위치하고 있으며, 대치초등학교가 단지 내에 위치한 선경아파트도 교육환경이 아파트 가격 상승세에 중요한 요인으로 작용하고 있다. 이밖에 소규모 재건축 단지인 진달래1차, 해창, 국제아파트 등도 일반분양을 통한 강남권 진입이 힘든 현실에서 관심을 가질만 하다. 다만 평당 2,000만원을 상회하는 가격대를 형성하고 있다는 점을 염두에 둬야 하겠다.

분양권 가운데는 단연 대치주공을 재건축하는 동부센트레빌에 관심을 둘만 하다. 물론 가격 자체는 워낙 많이 오른 상태라 큰 부담이 되지만 향후 입주가 이루어지면 이 지역 랜드마크 아파트로 손색이 없는 만큼 구매력을 갖춘 수요자라면 적극적으로 움직여도 될 듯싶다. 도곡동에서는 최고급 주상복합아파트로 명성이 높은 타워팰리스와 삼성래미안, 그리고 현재 재건축이 진행 중에 있는 주공1단지가 상대적으로 우위의 교육환경을 보유하고 있다. 특히 삼성래미안은 대도초와 숙명여중고, 중대부고 등이 같은 블록내에 위치하고 있는 우수한 학교 접근성이 매봉산 조망권과 더불어 가격 상승세를 이끌고 있다.


목동신시가지, 강남 8학군에 필적하는 교육환경 자랑해 비강남권에서 교육환경하면 빼놓지 않고 등장하는 지역이 바로 목동신시가지 아파트다. 총 14개 단지 2만 6,000여 세대가 거주하고 있는 목동신시가지는 택지개발방식에 의해 체계적으로 조성되어 각종 기반시설이 풍부한데다가 단지마다 1개 이상의 학교를 끼고 있을 정도로 교육환경이 우수하다. 게다가 5호선 목동역과 오목교역을 중심으로 강남에 비교될 정도로 많은 학원들이 위치하고 있다.

목동신시가지 아파트는 전반적으로 입지여건이 비슷한 만큼 시세 역시 큰 차이는 없다. 하지만 '명문'으로 통하는 학교 인근에 위치한 단지는 상대적으로 시세가 높다는 평가다. 이에 따라 교육여건을 고려해서 아파트 구입을 생각한다면 우선적으로 고려할 곳이 목동2·3단지와 5·6단지이다. 목동2·3단지는 영도초와 신목중이, 5·6단지는 경인초와 양정중, 양정고 등이 단지내에 위치하고 있으며, 인근으로 각종 편의시설도 풍부하다.

한편 목동 일대는 30평형대의 수요층이 두텁고 기존 신시가지 아파트가 노후화됨에 따라 30평형대의 신규 아파트 및 분양권을 노릴만 하다. 특히 기존 교육환경이 우수한 단지 인근에 위치한 경우 지속적인 시세 상승까지 기대할 수 있다. 이러한 관점에서 황제아파트를 재건축한 금호어울림2단지(15층 7개동 371세대)와 현대아이파크(8~18층 4개동 171세대), 대원칸타빌2·3단지(7~15층 5개동 392세대/11~15층 1개동 121세대) 등이 유망하다.

이밖에 목동1단지 인근에 위치한 한신청구는 저평가된 아파트로 투자수익을 기대할만 하다. 한신청구의 경우 목동 신시가지가 누리는 편익을 고스란히 누릴 수 있는데다가 계단식 구조와 지하주차장을 포함한 넉넉한 주차공간의 장점까지 가지고 있다. 33평형 단일평형으로 시세는 3억 8,000만~4억 5,000만선으로 인근 목동1단지(30평형 기준 5억 5,000만~5억 7,000만선)에 비해 상당히 저렴하다.


중계동 은행사거리 일대, 강북의 8학군 지역으로 불리워 강북권에서는 노원구 중계1동 은행사거리 부근이 명문학군 지역으로 손꼽힌다. 이 지역은 강남 8학군 못지않은 교육환경과 학부모들의 교육열로 '강북의 8학군'이라는 칭호를 듣고 있다. 이 일대는 30~50평형대의 중대형 평형대가 집중적으로 분포하고 있어 교육비에 대한 상대적인 투자가 높다는 특징을 가지고 있다. 특히 서라벌고와 상명여중고 등의 이전, 대진고의 신흥명문교 부상과 맞물려 각종 학원들이 은행사거리 인근에 밀집하면서 오늘날의 위상이 만들어 진 것이다. 이에 따라 방학철을 중심으로 인근 공릉동이나 신내동 등지에서 이주해오는 수요자들이 종종 발생하고 있다.

중계동과 하계동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있는 만큼 급속한 가격 상승을 기대하기에는 힘들다. 따라서 단지별로 특장점을 비교해서 상대적으로 유리한 입지여건을 가진 단지를 중심으로 움직여야 한다(이러한 관점에서 이 일대가 핵심 키워드는 바로 교육환경이다). 또한 소형평형대로 구성된 주공아파트 단지가 풍부한 만큼 임대사업을 고려한 소형평형대 매입도 관심을 가져볼만 하다.

현재 이 일대 교육환경 수혜아파트로는 건영3차와 청구3차 등을 꼽을 수 있다. 이 아파트들은 전세대 32평형으로 수요층이 두터운 데다가 상명초, 을지중, 상명여중고, 서라벌고, 대진여고 등 교육시설이 도보권내에 풍부하고 은행사거리에 밀집한 학원가를 바로 이용할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 이에 따라 시세 역시 중계동 평당 매매가(750만원선)보다 훨씬 우위에 있는 평당 1,000만~1,200만원대에 형성되고 있는 상황이다. 단지 내에서도 인근 양지공원 등 조망권 여부에 따라 가격차이가 존재한다는 점을 고려해야 한다. 은행사거리에 인접한 주공5단지는 다양한 평형대(15~31평형)로 전세수요가 풍부한 만큼 임대사업용으로 고려해볼 만하다. 하계동에서는 온천청구와 한신·동성, 삼익아파트 등이 유망하다. 이들 아파트는 하계중, 대진고, 혜성여고 등 선호도 높은 학교들과 바로 인접해 있어 교육여건에 따른 직접적인 수혜를 보고 있다. 이 가운데 온천청구는 세이브존, 까르푸, 2001아울렛 등 대형유통시설 및 7호선 하계역 접근성이 뛰어나 특히 가격대가 높다. 32평형 단일평형 10개동으로 구성되어 있으며 3억 3,000만~4억원선에서 매매가가 형성되고 있다.


신도시 고교 평준화로 명문학교 인근 아파트 인기 강세 지난 2002년 고교평준화가 시행된 경기도(수원, 성남, 고양, 부천, 안양 등 5개 권역)의 경우 신도시를 중심으로 변화가 일고 있다. 즉, 선호도 높은 명문교를 중심으로 아파트 가격이 상승세를 띠고 있는 것이다.

분당의 경우 학교가 많지 않은 성남 구시가지나 용인 수지·죽전 등지에서 이동해오는 경우가 많다. 이에 따라 서현중과 서현고 등이 위치한 시범단지나 분당고 인근 양지마을(금호·청구·한양) 등이 명문교 수혜 아파트로 각광을 받고 있다.

일산에서는 인근 화정이나 능곡 등 덕양구 일대와 서울 강북지역에서의 이동이 많다. 특히 학부모들의 인기를 한몸에 받고 있는 백석고 주변의 백마삼환·극동이 고교평준화 수혜아파트로 부상한 상황이다.

아울러 특목고 진학률이 높은 오마중학교 인근 아파트의 인기도 높다. 오마중학교 배정권역 여부에 따라 아파트 매매가 및 전세가가 차이가 날 정도다. 이에 따라 같은 후곡마을에서도 오마중 배정이 가능한 7단지(동성), 8단지(동신), 9단지(LG·롯데) 등이 인기이며, 문촌마을3단지(우성)도 오마중 수혜 아파트 가운데 하나다. 이밖에 안양권에 속한 과천고나 평촌고에 배정을 노리는 인근 의왕시나 군포시 주민들의 이동이 방학철을 중심으로 이루어지고 있다. 이에 따라 범계중과 평촌고가 위치한 목련마을의 경우는 평촌신도시 가운데서도 특히 인기가 높다.


같은 지역이라도 학군 따라 가격차 존재해 이상에 살펴본 바와 같이 교육환경과 집값은 뗄래야 뗄 수 없는 관계다. 물론 이러한 현상이 단순히 교육이라는 요인 하나만으로 절대적으로 좌우되는 것은 아니지만 그만큼 비중이 커졌다는 점은 인정해야 한다. 이는 같은 지역이라도 학교 배정에 있어 차이가 존재하는 사례를 통해서도 확인되는 부분이다.

고교평준화가 시행된 안양에서는 인덕원대우아파트가 대표적인 사례다. 인덕원대우는 101~117동은 안양시 평촌동에, 201~204동은 의왕시 내손동에 위치하다. 이에 따라 각각의 학군에 차이가 나고 있어 교육환경만을 놓고 비교하면 상대적으로 교육환경이 우수한 평촌 동쪽이 가격면에서 강세를 나타내고 있다.

송파구 오륜동 올림픽선수촌아파트도 비슷한 위치에 있는 다른 아파트에 비해 우위에 있다. 올림픽선수촌은 단지 내에 세륜초, 오륜초, 오륜중, 보성중고, 창덕여고 등이 위치하고 있으며 학원시설 역시 풍부하다. 이에 따라 인근의 오금동, 둔촌동 등에 비해 아파트 가격이 강세를 나타내고 있는데, 동일평형대 대비 3,000만~5,000만원 이상 높게 거래되고 있다.

이밖에 서초구와 동작구 경계지점에 위치한 사당역 및 이수역 일대 등도 비슷한 입지여건을 가지고 있음에도 불구하고 학군에 따라 현저한 가격 차이를 보이고 있는 지역이라 하겠다.