금융

전세금을 올려 달라고 하는데, 그렇다고 평수를 줄여서 이사를 갈수도 없는 노릇이고, 내 집을 장만하려고 해도 목돈은 없고. 등등 아마도 이런 고민은 결혼을 앞두거나 결혼 사람이라면 한두 번쯤은 생각해 봄 직한 고민이다.
하지만 이런 고민을 단 번에 날려 버릴 수 있는 해결책이 생겼다. 지난 2004년 3월 말부터 실시한 선진국형 주택대출 인 모기지론(mortgage loan)이다.
모기지론이란 주택을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행해 10년 이상(고정금리 적용) 장기로 주택자금을 대출해 주는 제도이다. 즉, 모기지론을 이용하면 장기간(10년 이상, 고정금리) 원금과 이자를 분할하여 상환하게 되므로 통상 집값의 20~30%만 가지고도 주택 구입이 가능하다는 얘기다.
기존 은행담보대출 상품이 주로 3년 이하(변동금리 적용)의 단기로 주택자금을 대출 해주는 것과 비교해 대출기간과 금리에 있어서 기존 은행담보대출에 비해 대출자에게 유리하다.

또 그 동안의 모기지론이 등기를 필 한 주택에 한해 대출이 가능했다면, 2004년 7월 이후부터는 신규 주택 구입(중도금 대출)에까지 이용할 수 있는 신모기지론이 연이어 선보이게 되어 모기지론의 인기는 더욱 높아지고 있는 실정이다.

물론 6억원 이상의 고가주택 구입시에는 대출제한, 대출최고 한도는 2억원, LTV(주택가격 대비 대출금액 비율)비율에 따라 아파트는70%, 기타주택 65%등으로 대출한도를 한정토록 하는 등 대출에 따른 조건이 까다로운 것은 사실이다. 특히 아파트나 기타주택의 경우 임차가 있는 경우는 60%까지만 대출이 가능토록 하고 있다.

아파트 가격 상승률이 지역마다 차이가 나는 만큼 지역별 가격 상승률을 고려해 매입에 나서야 할 것이다. 또한 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 우선 지원이 되는 만큼 국민주택규모의 아파트를 구입해 보는 것도 요령이다.

강서권은 영등포구를 주목하자

강서권의 경우 영등포구의 아파트를 매입하는 것이 좋을 듯하다. 2003년 7월부터 2004년 7월까지 1년 간 강서권의 아파트 매매가 상승률을 조사한 결과 영등포구는 9.01%의 상승률을 기록해 강서권 전체 평균 9.0%를 넘는 아파트 가격 상승률을 기록했다.
특히 영등포구에서는 당산동5가 아파트를 노려봄직하다. 양평로와 당산로 인근에 있는 성원, 상아, 효성, 유원아파트 등이 주목 대상이다. 이 아파트들은 2호선 당산역에서 도보로 이동이 가능한 역세권 아파트임에도 불구하고 인근 현대아파트와 삼성래미안4차에 비해 가치가 현저히 저평가돼 있다. 올해 초 입주한 삼성래미안4차 33평형의 경우 시세가 4억 6,500만원 선인데 반해 2001년 10월 입주한 효성2차 34평형은 3억 9,000만원으로 5,000원 이상 시세가 낮게 형성돼 있으며, 현재 공사가 한창 진행 중인 지하철 9호선 개통에 따른 수혜가 예상되는 아파트다.
상아 25평형을 구입하기 위해서는 예상 자기자본금으로 7,200만원 정도가 소요될 것으로 예상된다. 이에 모기지론을 통해 대출 가능한 금액은 1억 6,800만원(임대차가 없다고 가정하고 집값의 70% 대출 조건). 이를 현재 모기지론 상환기간 20년과 이자율 6.7%를 적용할 경우 이자(94만원)와 원금(33만원)을 포함해 월 127만원씩 상환해 가야 된다. 단, 단지규모가 적은 만큼 인근 중개업소를 통해 매물 유무의 확인이 필요하다.

강북권 광진구와 마포구가 기대지역

강북권의 경우는 광진구와 마포구 일대 아파트를 고려해 봄직하다. 강북권 1년간 전체 상승률이 8.03%를 기록한 데 반해 광진구는 광장동을 중심으로 연간 12.47%의 아파트 가격 상승률을 기록했으며, 마포구는 염리동과 공덕동을 중심으로 8.97%의 아파트 가격 상승률을 기록했기 때문이다.
광장동은 5호선 광나루역 3번과 4번 출구를 통해 진입이 가능한 극동 1·2차, 삼성1·2차, 현대3·5·9·11차 등을 중심으로 가격이 올랐다. 특히 한강 조망이 가능한 극동1차와 삼성1차, 현대3차, 광나루현대 등의 가격 상승이 두드러졌다. 지난 1985년에 지은 극동1차 55평형은 현재 8억 2,000만원의 시세를 나타내고 있다.
광장동 일대 아파트 가격 상승원인을 살펴보면 첫째 한강조망이 되는 단지들은 어김없이 가격이 오른다는 것이며, 둘째 천호대교를 통해 바로 강남권으로 이동이 가능해 항상 수요가 높다는 것이다.
따라서 광장동 일대에서 아파트를 구입할 의사가 있는 사람이라면 한강 조망이 가능한 단지를 중심으로 살펴보는 것이 좋을 듯하다. 단, 시가 6억원 이상의 고가 아파트들은 모기지론 대출에서 제외됨을 명심하고, 시가 6억원 미만의 아파트를 선별적으로 살펴봐야 할 것이다.
1987년에 지어진 삼성1차 27평형은 현재 시세가 3억원 선으로 모기지론을 통해 대출 가능한 최고 한도가 2억원 임을 고려할 때 자기자본금으로 1억원 선이면 구입이 가능하다. 2억원을 모기지론을 통해 대출할 경우 이자(112만원)와 원금(40만원)을 합해 월 151만원씩을 갚아 나가야 한다.
마포구에서는 신수동과 공덕동을 주목하자. 신수동은 지하철 6호선 개통의 수혜를 톡톡히 보는 지역이다. 신수동에서는 6호선 광흥창역 3번과 4번 출구를 통해 바로 진입이 가능한 대원칸타빌과 세양, 성원아파트 등의 가격 상승이 두드러지며, 공덕동은 지하철 6호선과 5호선 환승이 가능한 환승역세권으로 삼성아파트 단지들의 가격 상승이 두드러진다.
공덕동은 지난 1999년 삼성1차(877세대)를 시작으로2002년 삼성2차(683세대), 삼성싸이버(882세대) 등이 잇달아 입주되었다. 그리고 추가적으로 삼성래미안3차(616세대)와 삼성래미안4차(597세대) 등이 입주중이거나 입주를 예정하고 있어 공덕동 일대는 삼성래미안이 랜드마크 아파트로서의 인기가 지속될 것이다. 따라서 공덕동에서는 삼성에서 지은 아파트를 중심으로 살펴보는 것이 좋을 듯하다.
2002년 5월 입주한 삼성싸이버 33평형은 현재 3억 9,900만원의 시세를 형성하고 있어, 모기지론 최고 대출금액 2억원(이자율 연 6.7%, 대출기간 20년)을 대출 받았을 경우 이자(112만원)와 원금(40만원)을 합해 월 151만원의 대출금 상환이 예상된다.

분당신도시 이매동, 야탑동, 서현동 순으로 아파트 가격 올라

신도시는 단연 분당의 연간 아파트 가격 상승률이 5대 신도시 가운데 가장 높았다. 강남권 대체 수요지며, 판교 신도시에서 보상금을 받은 수요자들이 몰리면서 지난 1년간 아파트 가격이 크게 오른 것이다. 아파트 가격 상승에 따라 자기자본금 또한 높은 것이 사실이다.
시가 6억원 이상 아파트를 제외하고 이곳에서 아파트를 구입할 의사가 있는 사람들 이라면 자기자본금으로 적어도 3억원 이상을 준비해야 할 듯하다. 따라서 분당신도시에서 모기지론을 통해 아파트를 구입하기 위해서는 먼저 임대차가 없는 아파트를 선별하고 둘째 역세권 위주로 살펴보는 것이 좋을 듯하다.
임대차가 없는 아파트의 경우는 모기지론 대출 최고액인 2억원까지 대출을 받을 수 있으며, 역에서 가까운 아파트는 이미 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있어 앞으로 추가 가격 상승을 기대할 수 있기 때문이다.
지난 1년간 분당신도시 동별로 아파트 가격 상승률을 살펴보면 이매동 35.1%, 야탑동 34.8%, 서현동 29.9%, 수내동 29.7%, 분당동 29.0% 순으로 가격이 올랐다. 이매동 동신3단지 24평형의 경우 1년 동안 56.82%의 상승률을 기록했으며, 이매금강 37평형도 53.62%의 아파트 가격 상승을 나타냈다.

분당 다음으로 신도시 가운데 아파트 가격 상승이 높은 곳은 일산과 중동, 평촌 순으로 각각 아파트 가격 연간 상승률은 10.81%, 7.97%, 5.47% 순 이었다.
지금까지 서울과 신도시 순으로 아파트 가격이 지난 1년 동안 높게 오른 곳을 제시했다. 앞서 밝힌 것처럼 모기지론을 통해 아파트 구입을 희망한다면, 지역별로 아파트 가격 상승률을 고려해 내 집을 장만하는 것이 모기지론을 통한 재테크 방법이다.