금융

전세가율비율과 주변 개발호재 감안해 임대사업 해야

[아이엠리치]퇴직을 불과 5년 앞두고 임대사업에 관심을 가지고 있던 중견기업에 근무하는 직장인 김 민식(55세)씨. 그 동안 불입했던 펀드와 여윳돈 삼아 4억 원 가량을 임대사업에 투자할 생각으로 올해 초 필자의 회사를 방문했다.

상가와 같은 수익형 부동산에 투자해서 실패한 사례를 주변에서 많이 들은 터라 차라리 정부의 임대사업자 활성화 방안에 맞춰 주택임대사업을 하기로 마음먹었다. 특히 2007년 ‘노도강’ 이란 신조어를 만들어낼 정도로 강북지역 투자 열풍이 불 때, 이 일대의 소형 아파트를 노후대비와 임대사업용으로 매입해 짭짤한 재미를 본 지인의 경험담도 상가나 오피스텔투자보다 주택임대사업으로 마음을 굳히는데 결정적인 역할을 했다.

주변호재 많은 소형아파트 주목할 만

송파문정시영, 성남구미동 주공, 상대원동 성지아파트 등

현재 김민식씨가 임대사업으로 눈 여겨 보고 있는 1순위 아파트는 우선 송파구 문정동의 시영아파트를 생각하고 있다. 14층 10개동 소형 아파트1316가구로 구성된 대단지로 위례신도시, 거여마천뉴타운, 문정법조타운 잠실 제 2롯데월드 착공 등 굵직한 개발호재가 있어 투자가치가 높은 아파트로 여기저기서 추천을 받고 있기 때문이다. 조만간 리모델링도 가시화될 것 같아 1순위로 투자할 생각을 가지고 있다. 42㎡ 제곱 미터의 경우 현재 시세가 1억 9천~2억 1천만 원 선으로 인근잠실지역의 같은 평형대와 비교하면 딱 절반가격으로 투자메리트가 있어 보였다. 전세 6천에 대출 4천을 이용하면 1억이면 투자 가능할 것 같다.

두 번째로는 아파트 매매가가 용인수준에 머물고 있는 성남시 구미동 무지개주공 12단지도 투자리스트에 올렸다. 총 905가구로 이뤄져 있는 해당단지는 69㎡, 81㎡, 84㎡의 중소형으로 구성돼 있는데 미금역 인근인 분당선 오리역을 도보로 이용할 수 있고 69㎡ 의 전세가는 8000만원, 매가는 2억 원 수준으로 채당 1억 2천정도면 투자가 가능하다.

끝으로 고려하고 있는 아파트는 준공20년이 넘은 441세대 규모의 성남시 중원구 상대원동 성지아파트다. 15평 매매가는 현재 1억3천으로 형성되어 있어 전세 4천에 대출 6천을 이용하면 불과 3천만 원이면 투자가 가능할 것 같다. 준공업지역이라 용적률이 일반 주거지역보다 높아 향후 개발 시. 투자가치가 높을 것으로 기대하고 있다.

◇전세비율 높게 형성된 지역 임대사업 하기에 제격

수도권 아파트 전세가율은 외환위기 이후 집값에 비해 전셋값 하락률이 적어 2000년 초까지 50~60%대를 유지했다. 이후 2002~2006년 부동산 경기 호황으로 매매가가 급등하면서 전세가율은 40% 이하로 떨어졌다. 그러나 지난해 3월 이후 지속적으로 주택시장이 하락하면서 경기지역을 중심으로 40%대를 훌쩍 넘어섰다. 일부 역세권 소형아파트의 경우 '전세 값이 매매가의 70%’에 육박하는 곳도 있을 정도다. 전세가율이 높다는 것은 매맷값보다 전셋값 상승폭이 크다는 것으로 주택 구입 수요에 비해 전세 수요가 많고 월세로 환산하면 수익률도 그만큼 높게 형성된다고 볼 수 있다.

특히 대학가 인근이나 역세권, 실수요자들을 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환하더라도 임대수익률이 높게 형성될 것으로 예상되는 전세비율이 높은 지역의 소형주택이 임대사업하기에 제격이다. 이런 지역들은 부동산 시장 침체기에도 하방경직성이 강해 하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있기 때문이다.

◇ 바뀌는 매입임대 사업자 세제 지원 요건 

정부에서 발표한 '2ㆍ11 전ㆍ월세시장 안정대책'에 따르면 서울을 비롯한 수도권에 있는 주택은 연면적 또는 전용면적이 149㎡ 이하로서 구입 당시 공시가격이 6억 원 이하인 주택을 같은 시ㆍ군 안에서 3채 이상을 5년 이상 임대해 주면 중과세를 하지 않는다.

임대사업자로 등록하면 구입 때 취득 · 등록세 면제(전용 60㎡ 이하)나 25% 감면(60~149㎡)된다. 중간에 임대가 되지 않아 비어있던 기간이 있어도 전 임차인이 퇴거한 날부터 3개월 동안 임대를 준 기간에 포함해서 계산된다. 해당 임대주택을 상속받았을 때는 피상속인이 임대를 준 기간도 포함한다. 이러한 요건을 갖춘 임대주택과 다른 일반주택 한 채를 더 보유하고 있던 중 일반주택을 먼저 팔면 다주택자로 보아 1주택자에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없지만 중과세는 적용되지 않는다.

또한 2010년 2월 11일 현재 미분양된 수도권 밖에 소재하는 주택을 2011년 4월 30일까지 선착순 방법으로 할인을 받아서 샀을 때는 처음 5년 동안 발생한 매매차익에 대한 양도소득세를 그 할인율에 따라 최저 50%에서 100%까지 감면 받을 수 있다. 이렇게 감면을 받을 수 있는 미분양주택은 그 호수ㆍ임대기간ㆍ등록 여부ㆍ규모 등에 관계없이 비과세 여부를 따질 때 보유주택 수에서 빼 줌과 동시에 중과세도 하지 않는다.

◇ 임대사업 절차

임대주택사업자가 반드시 마쳐야 하는 신고는 거주지와 물건지 관할 구청과 세무서이다. 임대주택 취득 후 30일 이내에 임대사업자로 등록해야 한다. 사업기간 중에 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일전에 물건 소재지 관할구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다. 임대 신고 때는 반드시 표준임대차계약서를 첨부해야 한다. 부동산 중개업소에서 취급하는 양식이나 문구점에서 파는 계약서양식이 아닌 시군 구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 한다.

◇ 임대사업 시 주의점

임대주택사업은 예금 금리보다 높은 투자 수익률을 기대할 수 있고, 임대주택사업자로 등록하면 세제혜택까지 볼 수 있다. 하지만 통상 주택의 경우 임대 수익률은 오피스텔. 도시형생활주택보다 투자수익률보다 낮게 형성되고 있는 경우가 대부분이다. 따라서 집값 전망이 불투명한 시점에서 무리하게 대출받아 임대사업용 주택을 매입할 경우 대출이자부담뿐만 아니라 집값 하락의 낭패를 볼 수 있다는 점에 유의해야 한다. 또한 임대주택 취득(통상 잔금지급일) 후 30일 이내에 해당 시·군·구에 임대사업자로 등록해야 한다. 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대기간 이내에 해당 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매도하는 경우에는 감면세액이 추징되므로 주의해야 한다. 결론적으로 임대주택사업의 투자 수익률은 입지여건, 주변환경 등에 따라 크게 달라질 수 있기 때문에 임대사업을 시작하기 전 꼼꼼한 현장확인과 전문가의 상담이 필수적이다.

 [아이엠리치 박상언 칼럼니스트 / 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597]