금융

 금리상승 대비해 대출비율 최소화

[아이엠리치]'월세 잘 나오는 괜찮은 부동산 좀 없을까요? '

계속되는 저금리에 마땅히 자금 운용할 곳을 찾지 못한 고객들의 문의가 꾸준하다.

지금은 바야흐로 이자가 물가상승률을 밑도는 `실질금리 마이너스` 시대. 서두르기보다는 안전하면서 물가상승률보다 높은 투자처에 대해 시간을 가지고 차분히 찾아보는 게 중요하다.

현행 은행대출금리수준이 5.5~6% 가량 되기 때문에, 부족한 자금 중 일부 대출 받아 임대사업을 한다고 했을경우 최소 현행 은행 대출금리보다 높은 지역의 상품을 선택하는 게 성공포인트다.

또한 2011년도 한두차례 금리상승을 대비해 대출을 최소화해서 투자하는 게 핵심이다. 금리가 오르게 되면 그에따라 투자 수익율도 떨어질 수 있기 때문이다.

결론부터 얘기하면 도심에 위치한 소형 임대형 상품을 주목해야 한다. 오피스텔과 도시형 생활주택, 임대가능한 역세권 소형 주택과 다중주택이 대상이다. 금리 상승기를 대비해 급할 때 현금화할 수 있는 ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 수익형 부동산에 접근해야 한다. ‘잘 팔릴 수 있는 환금성이 뛰어난 부동산’ 위주로 접근해야 한다는 얘기다.

 특히 베이비부머들의 은퇴와 맞물려 소액으로 투자할수 있는 임대상품에 대한 관심이 높아지고 있는데 대표적인 상품이 오피스텔이다. 갈수록 인기가 떨어지는 아파트에 비해 오피스텔에 대한 구애는 과열일정도다. 일반적으로 오피스텔 임대수익율은 도심으로부터 멀어질수록 높아지는 특성이 있다. 즉 임대수익율은 강남권>강북>수도권순이다. 민간 부동산 정보업체의 서울 구별 6개월 누적 임대수익률만 놓고 볼 때 은평구가 7.66%로 가장 높았으며, 그 뒤를 성북(7.24%) 동대문(7.11%) 강북(7.06%) 금천(6.57%) 순이다. 용산, 송파, 강남, 서초, 마포, 종로 등지는 5%대 이하 임대수익율을 올리는 데 그치고 있다.

1.5천~1억원 이하 :  수도권내 소형오피스텔

1억원이하의 비교적 소액의 투자금액으로 오피스텔을 투자할 경우, 서울보다는 수도권일대의 소형오피스텔을 공략할만 하다. 대표적으로 임대수요가 풍부한 안산 고잔동 일대 오피스텔 43 제곱미터(구13평형) 오피스텔은 6천만원을 주고 구입해 임대한 경우 보증금 500 에 매월35만원을 받을 수 있다. 연수익율로만 따졌을 경을 7~ 8%가량 된다.

7호선 연장선 개통예정인 (2012년 하반기경) 부평구청역 인근 소형 오피스텔 43 제곱미터 (구13평)의 경우도 매매가6500만원가량 된다. 임대를 놓을 경우 보증금 500만원에 월35만원을 받을 수 있다. 연수익율로 따졌을 경우 7%가량 된다.

임대사업 시, 부가가치세 환급을 통한 절세

소득이 적은 배우자 명의로 계약하는것도 고려해볼만

베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 투자 문의도 증가하고 있다. 특히 오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있어 소액투자자들에게 인기가 높다.

오피스텔 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다. 오피스텔을 분양받게 될 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우(건물분의 10%,통상매입가의5~ 7%가량) 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.

오피스텔 양도소득세 절세전략은 양도당시 부동산 실질 이용 상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산한다는 점이다. 상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 임대소득이 종합소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점을 점검해봐야 한다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금을 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.

2. 1~3억원 이하 : 역세권 소형빌라

1~3억원으로 투자 가능한 상품은 서울지역 역세권일대 임대가능한 소형 빌라에 관심을 가질만하다.역세권일대소형빌라 투자는 안정적인 임대수익뿐만 아니라 향후 개발이 되었을 경우 시세차익까지 기대해볼 수 있기 때문에 ‘꿩먹고 알먹는 투자법’이라 할수 있다.대표적으로 서울 역세권일대 소형빌라의 경우 대지지분 15제곱미터 ,전용면적 30제곱미터 규모의 분리형 원룸형태 매매가는 1억7천~1억9천에 형성되어 있다. 세를 놓을경우 보증금 2천만에 월세는 8십만원이 가능하다. 연 수익율로 환산활 경우 6%대다.

도시형 생활주택

지역별,규모별로 약간의 차이가 있지만 도시형 생활주택은 5천 ~1억5천 내외로 투자해 5~8%의 임대수익이 가능하다.

앙평동6가 일대 도시형 생활주택(대지지분2.69평,전용면적 4.48)은 1억 1천에 분양중인데 보증금 500만에 50십만원에 세를 놓을수 있다. 연수익율로 보면 연 5.7%다. 대출(5천만원,이자4.8%)을 이용시에는 수익율이 6.5%까지 수익율이 올라간다.

관악구 신림동에 완공된 신림아데나534(전용 17~18㎡형·149가구)경우 정부가 지난해 도시형 생활주택 관련법을 정비한 후 처음 사업 승인을 받은 공동주택이다. 올해 4월 청약 당시 1순위에서 528명이 신청해 3대 1의 경쟁률로 마감됐고 계약률도 90%가 나왔다. 전용 17~18㎡형이지만 발코니를 확장하면 전용면적이 21㎡로 늘어난다. 최근 형성된 임대료는 보증금 1000만원에 월 65만원 선. 투자비(분양가 1억4900만원) 대비 수익률은 연 5.6% 정도다. 시중은행에서 최대 7000만원까지 싼 이자로 집단대출을 받으면 연 수익률이 7% 정도다. 직접 땅을 매입해서 짓게 되면 물론 수익율은 더욱 올라간다.

3.10억원대 전후

l 다중주택투자사례

10억 전후의 자금을 가지고 안전적인 임대사업을 원하는 분들사이에서 다중주택에 대한 문의가 뜨겁다. 상가의 경우는 성공보다는 실패사례가 많았기 때문에 10억원대 자산가들 사이에서도 선뜻 투자에 나서지 못하고 있는 게 사실이다. 그에 반해 경기에 별로 영향을 받지 않는 주거용 상품의 일종인 수익형 다중중택은 상가에 대해 안전하고 수익율도 비교적 높은게 사실이다. 

단독주택의 일종인 다중주택은 독립된 주거형태가 아니다. 개별 화장실 및 개별 취사를 할 수 있는 주방형태를 갖추면 독립된 주거형태로 보기 때문에 다중주택은 공동 취사장, 공동 화장실, 공동 샤워장을 갖추는 형식이다. 즉, 원룸 형태가 아닌 고시원보다 2~3배 정도 큰 주택으로 보면 이해하기 쉽다. 보통 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 돼 있어야 하고 독립된 주거형태가 아니어야 한다. 또한 연면적이 330㎡ 이하, 층수가 3층 이하다.

이미 완공이 된 다중주택을 구입하게 되게 되는 경우 12억정도면 구입이 가능하다.물론 대출(4억5천)과 세입자들의 보증금(1억 5천)을 이용하거나 보증금을 높이게 되면 투자금액은 6억원가량 된다.

방이 15호실정도 있는 다중주택을 12억에 구입할경우 투자수익율은 연 7~8%가량보면 되고 저렴한 대출을 이용하게 될경우에는 수익율이 1% 가량 더올라간다고 보면 된다. 

나중에 매도할 경우을 대비해서 매매가가 비싸지면 환금성에 문제가 될수 있기 때문에 15억선을 넘기지 않는게 좋다.

투자하기전 주의점은 일부 지역의 경우 다가구, 다중주택,도시형 생활주택등 공급이 크게 늘면서 수익률이 떨어지는 경우가 있다. 또한 시간이 지날수록 감가상각액이 크기 때문에 임대수익 중 일부를 수리비로 예치해놓고 그때그때 수선해줘야 주변 다가구, 다중주택에 비해 경쟁력을 확보할 수 있다.

 [아이엠리치 박상언 칼럼니스트 / 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597 ]