전문가칼럼
[내집마련부터]대폭적인 부동산 양도소득세 증가에 따른 투자 전| 대폭적인 부동산 양도소득세 증가에 따른 투자 전략 |
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올해는 대대적인 세제개편의 영향으로 부동산 관련 절세 전략이 어느 때보다 중요해 졌다. 특히, 다수의 고가 부동산을 보유한 부동산 부자들은 종합부동산세 신설과 1세대3주택이상자에 대한 양도소득세 중과조치, 취·등록세 과표변경으로 보유/거래 가릴 것 없이 세금부담이 늘어난 상태라, 구입단계부터 매도단계까지 나름대로의 절세 전략을 재구성할 필요가 있다. 특히, 내년과 내후년엔 실거래가 신고 의무화와 양도세 과세기준 실거래가 전면 전환 등 세금의 기본골격이 완전히 바뀔 예정이기도 해, 세금에 신경을 곧추 세우지 않으면 안될 형편이기도 하다. 5월 들어서 벌써 세금을 통한 부동산 안정책이 쏟아져 나오고 있는데 이럴때 일수록 효과적인 절세전략을 세우는게 필요하다고 보여진다. 시장투명화의 큰 틀에서 양도소득세 실거래가과세를 확대하겠다며, 부동산 세제 향후 정책방향을 논의하였던 5·4대책이 지난 5월 12일 한 단계 더 구체화됐다. 특히 2007년부터 양도소득세가 과세되는 것은 모두 실거래가를 기준으로 양도차익과 양도세를 계산해야 하므로, 아파트를 포함한 주택 외에도 토지·상가·빌딩·오피스텔을 매도하더라도 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 양도세를 계산해 당국에 납부해야 한다. 이에 따라 기준시가나 공시지가처럼 통합 평가기준이 아예 없었던 상가나, 기준시가에 비해 낮게 평가돼 있는 토지(공시지가)등의 양도세 부담이 적지 않게 늘어날 것으로 보인다. 다만, 실거래가 과세 전환시에도 현재 비과세 대상요건에 해당되는 1세대1주택(3년이상 보유 등 비과세 요건), 8년이상 자경농지, 농지의 교환·분합, 대토 등은 그대로 유지될 계획으로 알려져 있다. 지역별로는 강남지역보다는 강북이나 지방의 피해가 예상되는데 1가구 2주택자는 강남요지보다는 포트폴리오 차원에서 강북이나 수도권, 지방의 집부터 처분하려 할 가능성이 커지기 때문에 이들 지역의 집값이 조정받을 확률이 높아졌기 때문이다. 더욱이 내년엔 서울, 5대신도시, 과천 등지의 비거주주택을 보유한 2주택자들이 나머지 수도권·지방 거주주택을 매도하고, 3년 보유 외 2년 거주요건을 채워야 하는 지역으로 옮겨타기를 시도할 수도 있기 때문이다. 부동산 상품별 양도세 증가에 따른 명함을 보면 상가, 빌딩과 일부 지방 토지 소유자들은 현행 과표가 실거래보다 훨씬 못미치지 못하는 경우가 많아 피해가 예상된다. 하지만 앙도세 실거래가 과세 방침에도 불구하고 강남ㆍ송파ㆍ서초ㆍ강동 등 강남 4개구는 이미 토지와 주택 등 투기지역으로 지정돼 양도세가 실거래가 기준으로 과세되어 이 지역의 부동산들은 반사이득을 볼 수 있다. 1가구2주택자가 거주하지 않는 주택 양도, 외지인이 취득한 농지, 임야, 나대지의 양도를 실거래가 과세 대상에 추가하겠다 했지만, 예외 조항(주말 부부가 직장 문제로 불가피하게 1가구2주택을 보유하는 경우, 1가구1주택자가 새 주택을 취득해 이사한 뒤 종전주택을 1년을 넘겨 양도하는 경우, 농지 소재지에 거주하며 농사짓던 부모로부터 농지·임야 양도 등을 상속받는 경우에는 실거래가가 아닌 기준시가를 적용해줄 방침)이 정확히 결정된 것이 아니라, 시장 파장을 얼마나 줄일 수 있을 지도 의문이다. 특히, 과세대상에 따라 세금 증감이 들쭉날쭉이어서, 정부도 당장 세율조정 약속을 하지 않았기 때문에, 경우에 따라 그 부담은 더 커질 수밖에 없을 것이다. 무엇보다 신고된 가격이 적정한지 검증하는 체계를 제도시행에 앞서 얼마나 잘 갖출 수 있을 지도 모를 일이다. 현재, 실거래가가 본격 파악되는 곳은 투기지역, 주택거래신고지역 등, 수도권 위주라 전국이 아닌데다,지적 하신데로 이들 지역마저도 허위거래 신고자가 무더기로 적발되고 있기 때문이다. 현재, 정부가 실거래가 검증 시스템(한국감정원, 국민은행의 가격조사 자료, 공시지가, 단독주택 공시가격, 국세청 기준시가 등을 바탕으로 토지와 주택가격 범위를 산정한 뒤 신고된 거래가격이 이 기준에 못 미치면 자동으로 국세청에 관련 내용을 통보하게 되어 있음)을 시범운영중이기는 하지만, 전국을 놓고 봤을 때 얼마나 실효성이 있을지는 두고 봐야 할 일이고, 납세자의 이의신청에도 철저한 준비가 필요하겠다. 전면 실거래가 전환에 대한 양도세 부과기준 등, 바뀔 세제에 관한 충분한 안내나 적응기간도 반드시 필요하다. 1세대 3주택자 양도소득세 중과조치는(장기보유특별공제 배제, 세율 60%) 올초, 단기거래/미등기 요율인상(1년미만 50%, 1~2년미만 40%, 미등기전매 70%),서울·과천·5대신도시주택 비과세요건 강화(3년보유외 2년 거주기간 강화)는 2004년 기점으로, 해마다 세금관련 제도가 바뀌고 있다. 끝으로 올해부터 1세대 3주택자가 주택을 매도할 땐, 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 할 것 같다. 첫번째로 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 1가구 3주택자인지를 점검해보아야 한다. 우선, 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 소재하는 주택이 아니거나, 수도권·광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면, 중과적용을 피할 수 있다. 그리고, 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있어 소유권이전등기를 마치기전에 분양권을 매도하면 양도세 중과 걱정에서 벗어날 수도 있다. 매도할 때도, 단순 세금차액을 따지는 것보다, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호재, 가격상승여력)까지 따져 이익실현에 나서는 등, 자기만의 주택 매도순위를 결정하는 것도 일종의 매도 테크닉이다. 향후 발전가능성 적고 큰시세차익을 기대하기 어려운, 수익성이 떨어지는 주택을, 우선 처분하는 것이 바람직하고, 향후 발전성마저도 비슷하게 판단된다고 하면 3주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양도하기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다. 두번째, 매도할 여건이 안되거나, 여유자금이 있는 다주택자들이라면 급하게 매물을 처분하려하기보다 장기적으로 증여나 임대사업자로의 전환을 모색해도 좋을 것이다. 끝으로 주택투기지역(전국 31곳)에서는 거주하고 있는 집이든 거주하지 않고 있는 집이든 상관없이 실거래가로 양도세가 부과되기 때문에 굳이 매각을 서두를 필요가 없다. 이 경우에는 양도세가 적은 집을 우선 매각한 다음 나머지집은 비과세 요건을 갖추는 게 중요하다. 그밖에 주택을 양도할 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익이 기대되더라도 세금으로 환수 당하기 때문이다. 반면 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제(3~5년 10% 감액, 5~10년 15% 감액, 10년 이상 30% 감액) 혜택까지 받을 수 있다
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