금융

[아이엠리치]'경매로 돈을 많이 벌 수 있나요?' 경매에 입문하는 이에게 가장 많이 듣는 질문이다. 

세상은 많이 변했다. 이 질문에 대한 답변에 각종 조건들이 많이 따라붙었다. 즉 당신이 어떻게 하느냐에 따라서 모든 게 달라진다. 

이제는 특정 자격증이나 직업이 돈을 벌어주는 시대는 저물었다.  특정 직업보다는 어떤 분야든 상위 5%가 수익을 독식하는 세상이 왔다.  김연아 연봉 VS 대다수 피겨선수의 연봉,  이병헌 김태희 같은 유명배우 VS 조연배우의 출연료가 그렇다.

한국사회에서 중산층 이상의 삶이 보장된다고 믿었던 법조계나 의료계조차도 서로의 연봉을 함부로 짐작할 수 없다. 그래서 의사들과 변호사들도 마케팅을 배우려고 다시 학교로 컴백하는 사람들이 늘고 있다.

경매는 어떨까?

IMF직후 2000년대 초반까지 소위 '황금시절'에 경매를 했던 분들은 경매라는 일 자체가 워낙 틈새시장이었던 관계로 말소기준권리만 알아도 시세의 반값 이하에 아무 하자없는 아파트를 낙찰받고 단기매도해서 차익을 챙길 수 있었다.

그러나 과연 그당시 손쉽게 경매로 돈을 벌었던 분들이 지금도 경매시장에서 살아남아 고수가 되어있을까? 지켜본 바에 의하면 부동산 대세상승기에 '묻어서' 수익을 내고 자신만의 필살기를 개발하지 않았던 사람은 지금 경매에서 퇴출되어 뒷방 노인네가 되어있을 가능성이 높다. 일례로 5년전 필자와 함께 경매에 입문한 동료들 중에서 전업경매투자자로 생계를 유지하고 지속적으로 자산을 키워가는 사람은 거의 없다.

한 때의 영광을 기반삼아 강의를 하고, 컨설팅을 하면서 이름값을 높여 버티는 사람들이면 그나마 마케팅에 대해서는 경쟁력이 있는 사람이다. 그러나 끈임없이 경매의 새로운 수익모델을 발굴하고, 자신의 '경매내공'을 키워서 과거의 영광이 아니라 오늘 여기서 수익을 내고 있기는 어려울 것이다. 그러면 어떻게 해야 경매세계에서 지속적으로 살아남아 수익을 올릴 수 있을까?

그 '어떻게'라는 질문을 정말 집요하고 깊이있게 해야한다. 경매를 배우는 것과 경매로 수익을 내는 것은 이제 거의 상관관계가 없어졌다. 사람들마다 자기한테 적합한 공부방법이 있듯이 경매 성공법도 다양할 것이다. 그러나 그중 공통된 몇가지만을 오늘 칼럼에서 소개하고자 한다.

1. 팀을 만든다.

더이상 혼자서 모든것을 처리하는 독고다이형은 융복합 컨버전스 시대에 생존하기 어렵다. 부동산 경매와 연관된 법률전문가, 부동산 지역전문가인 중개업자, 경매부동산의 하자를 처리하거나 유치권을 함께 조사해줄 인테리어전문가, 낙찰후 철거 및 건축을 도와줄 건축사, 아무리 특수권리가 많아도 신뢰를 바탕으로 대출을 해결해 줄 유능한 대출 에이젼트, 양도세를 줄여줄 세무사, 외롭게 혼자서 경매를 하지 않도록 이런 모든 과정을 즐길 수 있는 all round 실전경매 파트너가 필요하다.

그리고 무엇보다도 경매세상에서 헤매지 않도록 어려운 상황에서 빛이 되어줄 멘토까지 만날 수 있다면 정말 큰 행운이다.

2. 불필요한 걱정은 버리고, 앞만 보고 전진한다.

천리길도 한 걸음부터!  권리분석을 배울때는 열심히 권리분석에만 미치면 된다. 권리분석도 약하면서 부동산의 대세하락을 걱정하거나, 낙찰받아본 적도 없으면서 명도에 겁먹거나, 매도나 임대가 안될까봐 전전긍긍하는 소심형 마인드로는 경매를 할 수가 없다. 일반물건의 낙찰도 안 받아본 사람이 특수권리와 소송문제를 걱정하고 있다면 아무일도 이룰 수 없다.

배울때는 그 단계에서 배워야할 것들에만 집중하라. 때가 되면 그 다음 단계의 공부들은 경매의 길을 열심히 걷다보면 결국 만나게 된다.

3. 역발상과 차별화된 상상력을 발휘한다.

처음 입문할 때부터 나는 어떤 차별점 때문에 수익을 낼 수 있는지에 몰입해야한다. 앞서 말한 2가지도 쉬운 일은 아니지만, 상상력 발휘가 가장 어려운 일인 것 같다. 이것은 노력으로 해결될 문제가 아니다. 이런 상상력을 수익화시키려면 경매를 즐거운 게임으로, 친구처럼 대해야한다. 너무 진지해지거나, 꼭 낙찰받겠다는 집착을 갖게되면 그 순간부터 경매는 고역이 된다. 아직 정신적 물적으로 여유롭지 않더라도 여유롭다고 생각해야, 자유롭고 유연한 상상이 펼쳐질 것이다. 지금 쓰레기 취급받는 경매물건을 내가 쓰레기값에 사서 장미로 변신시키는 그 과정을 겪게되면, 경매를 단지 돈벌이 수단으로만 보지는 않을 것이다.

투자자로서 상상력을 발휘하려면 신문을 읽고, 세상사 이야기에 관심을 갖고, 다양한 사건들이 어떻게 변증법적으로 합일하면서 변해가는지 그 경로를 예측하면 될 것이다.  얼마전 배추를 비롯한 각종 채소값이 급등한 일이 있었다. 한국에서 배추를 수거해가는 바람에 중국 배추값도 급등했었다. 이에 강남을 비롯한 수도권 핵심상권에 야채를 푸짐하게 제공하는 야채쌈밥집이 늘었다. 채소를 아파트형 공장에서 벽체 선반을 즐비하게 걸어 놓고 건물내에서 야채를 재배하는 공법도 가능하다고한다. 서울 및 수도권에서 1~2시간에 접근가능한 주말농장들의 인기도 점점 오르는 것 같다.

상기 단편적 fact들을 읽고, 과연 이런 현상들이 단기적으로 끝날 문제인지 지속적인 추세가 될 것인지, 내가 관심갖고 있는 경매와 결합시키면 어떤 수익모델이 만들어질 지, 상상하면 재미있는 일이 벌어질 것이다.

시나리오 작가처럼 많은 데이터중에서 유의미한 사실들을 걸러내고, 그 사실을 조합하여 앞으로 일어날프로세스상의 변화들을 예측하고, 앞으로 돈과 사람이 몰릴 핵심 지점을 경매로 선점하라. 그리고 낙찰후 사후처리를 통하여 야채의 귀족화 추세와 나의 경매물건을 결합시키면 된다.

이런 모든 일들은 즐거운 게임처럼 재미있게 해야한다. 경매를 하면 돈을 번다는 단순한 조건식을 버리고, 경매와 다른 모든 것들을 결합하면 수익이 창출된다는 개방적이고 유연한 사고체계를 길러야 경매시장에서 변화발전하며 성공할 수 있을 것이다.

따라서 앞서 말한 3가지 성공요건들을 제대로 배울 수 있는 스승과 동료들을 만나는 것이 첫번째 선결과제이다.

[아이엠리치 한종태 칼럼니스트 / 부동산경매 전문컨설팅그룹 인베스트옥션 ( www.investauction.co.kr ) 부동산연구소 소장]