금융

[아이엠리치]대부분이 투자에 대해 고민하고, 기뻐하고, 불안해하고, 탐욕에 빠진다. 투자라는 일정한 룰을 갖춘 게임에 대해 너무도 인간적인 감정과 심리의 틀을 벗어나지 못하고 있다.

부동산 경매외에도 주식, 사업, 담보대출, 공연투자 등 소액이지만 몇가지 상이한 분야에서 투자를 경험해본 결과 투자의 속성은 매우 비슷하다는 것이다.

투자는 철저히 게임이다. 투자는 나의 투자원금을 일정기간동안 리스크에 대한 성공적인 통제를 거쳐 목표수익까지 불려줄 수단에 불과하다. 따라서 투자의 대상을 꼭 내가 좋아해야만 하는 것도 아니다. 좋든 싫든 목표한 투자수익을 안전하게 내줄 수만 있다면 투자는 기계적으로 해야한다. 단 불법적이거나 부도덕하거나, 타인에게 피해를 주는 것만 아닌 한도내에서 말이다.

이러한 투자 게임에 참여하려면 게임의 룰을 숙지하는 것을 넘어, 그 룰을 나한테 유리하게 펼칠 수 있는 수준까지 올라가야한다. 그렇기때문에 자신이 정말 잘하는 게임을 선택하는 것부터가 투자의 시작이다.

보통 사람들은 부동산 경매에 대하여 처음에는 큰 기대를 가졌다가 어느 정도 기본룰을 알게되면 이미 대중화되어서 수익을 낼 수 없다고 자포자기하는 경우가 대부분이다. 필자와 함께 경매에 입문했던 대부분의 사람들이 그렇다. 지금 이순간도 새로운 시장참여자들은 무수히 들어오고, 또 그만큼의 수가 시장에서 자의든 타의든 시장을 떠나고 있다. 이는 경매뿐 아니라 주식시장도 마찬가지일 것이다.

'부동산 몰락론' 이라는 책에 의하면 한국 부동산의 거품과 향후 인구감소에 따른 주택공급 과잉 등 다양하고 해박한 논리와 숫자를 제시하면서 부동산을 사지말것을 강력 주장하고 있다.

이 주장이 맞느냐 틀리느냐가 중요한 것이 아니다. 다만, 상당수 사람들이 부동산 몰락에 대한 주장에 공감하거나 반대하거나 할 것이고 그 여파에 따라서 누군가는 자신의 부동산을 팔 것이며, 또 반대생각을 하는 사람은 파는 사람의 부동산을 사줄 것이다.

결국 시장의 예측과 전망에 따라 동일 투자대상에 대해서도 사람들의 판단은 180도 달라질 수 있고, 이런한 변동성은 <능숙한 투자자>에게는 항상 기회가 된다.

세상에서 변하지 않은 유일한 진리는 <모든 것은 변한다>는 사실이다. 이는 불교 금강경에서 말하는 진리와도 일맥상통하다. (범소유상, 개시허망)

투자자는 이러한 변동성의 파도를 넘어 다수 대중이 파악하기 어려운 현실을 좀더 정확히 파악하고 좀더 빠르고 용감하게 행동으로 옮기는 사람이다. 능숙한 투자자는 부동산이나 주택가격이 오르고 떨어지는 소모적인 논쟁에 참여하지 않는다. 오르는 부동산이나 아파트도 있고, 떨어지는 부동산이나 아파트도 있다는 것을 경험상으로 알 뿐이다. 그리고 누군가는 공포에 못이기거나 개인적 현금흐름 파산으로 인해 헐값에 매도하거나 경매 처분 당하고, 또 누군가는 말도 안되는 높은 값에 엄청난 대출을 끼고 매입하는 초보 투기꾼도 있을 수 있다. 또한 오르는 부동산도 올라갈 때만 있는 것이 아니라 떨어질때도 있을 것이다.

너무도 자연스런 현상아닌가? 논쟁하지 말고 행동하라. 언론이나 특정 전문가의 획일적인 이론은 항상 참고만 하고, 실전투자자는 그 후각과 촉각을 키우는데 더 주력해야한다. 투자에서 100%예측되는 법칙은 있을 수 없다. 미래의 불확실성을 담보로 베팅을 하는 사람에게 완벽한 확실성과 법칙을 묻는다면 이는 투자의 속성을 모르거나 진정한 투자는 해본 적이 없는 사람일 가능성이 높다. 그리고 투자의 원칙들은 철저히 경험에서 우러나와서 개인화되어야한다. 책이나 언론에서 본 전문가의 투자원칙이 지금 나한테도 맞을 것이라 생각해서는 안된다.

누구나 개인적 성향과 상황은 다르기때문에 따라쟁이가 되기를 거부하고, 다만 성공한 사람들의 사례를 어떻게 하면 나한테 맞도록 벤치마킹할 것인가에 주목하는 것이 좋지 않을까?

얼마전 만난 동창생중 하나가 부동산 투자에 대해 매우 부정적인 생각을 갖고 있었다. 물론 그는 부동산 투자에 대한 경험도 없고, 본인의 실력으로 만든 부동산 자산도 없다. 즉 성공한 투자자는 확실히 아니므로 내 입장에서 그와의 논쟁은 괜한 충돌만 일으키므로 가급적 대화를 기피할 수 밖에 없다고 생각하였다.

그 동창생은 헤어지면서 나한테 부동산 투자를 해야만하는가라고 다시한번 물어보았다. 나는 그 질문에 앞서 네가 부동산 투자를 묻기전에 스스로 투자자가 되려는 거냐고 되물었다. 그는 부동산 투자를 하는데 왜 투자자의 소양을 쌓아야하는지에 대해 매우 의아해하였다. 그냥 사면 오르는 거 아니냐고, 강남복부인들처럼 돈만 많으면 그냥 찍으면 되는 시장 아니냐고 생각하는 것 같았다.

그에게는 부동산이든 주식이든 사업이든 아니 그 무엇이든 투자자로서 생각해본 경험 자체가 없었다. 뉴스에서 언론에서 부동산 투기라는 것에 대해 듣다보니 부정적으로만 생각해온 것 같았다. 좋은 친구였지만, 그와 더이상 투자에 대한 대화를 나누는 것은 우정에 금갈 수 있는 일이므로 미소를 머금고 친구에게 이야기하였다.

"친구야, 지금처럼 열심히 노력해서 나이 65세까지 저금하고 보험들고 살아도 된다. 세상사는 방식이란게 남들과 비교만 하지 않으면 마음은 편안하다. 그리고 뉴스에서 부동산 투기라고 하면 너도 그냥 함께 욕하고 부동산 투자는 잊고 살아라. 단 친구로서 한마디만 하면 서울 전세값은 당분간 오를 것 같으니 실거주할 아담한 집 한채는 꼭 구하렴"

진정 투자자가 되려는 사람이라면 부동산 경매를 배우기 이전에 투자자가 무엇인지, 어떤 마음가짐과 개인화된 원칙과 현금흐름을 가져야하는지 부터 배워야한다. 경매의 권리분석을 배우고, 부동산의 지역적 미래를 공부하는것도 스킬에 불과하다. 그보다 성공적인 투자자가 되기위해서는 자신의 마음을 다스리고 투자의 원칙을 정립하고, 현금흐름을 관리하는 일이 훨씬 더 중요하다.

모든 일에는 그 근본과 본질이 있다. 경매로 일확천금을 벌 생각을 한 사람이라면 그 마음부터 비우고 진정한 투자자가 되기위해 왜 기존의 마인드를 바꿔야하는지부터 고민해야 할 것이다.

[아이엠리치 한종태 칼럼니스트 / 부동산경매 전문컨설팅그룹 인베스트옥션 ( www.investauction.co.kr ) 부동산연구소 소장]