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주택 매수는 4분기경, 매도는 내년 이후가 적당할 듯

[아이엠리치]추석이후 부동산시장이 ‘막연하게 좋아지겠지’라고 낙관만 하고 있을 일이 아니다. 추석을 목전에 둔 주택시장은 8.29 거래 활성화 대책에도 불구하고 여전히 깊은 침체의 수렁에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 총부채상환비율(DTI) 완화 대책이 시행된 이후, 은행 대출창구는 썰렁하고 신규 주택담보대출 실적도 오히려 줄어들었을 정도다.

예년같으면 추석을 전후로 들썩거렸을 주택시장은 이미 혼자서 추석 명절 다 쇠고 , 한겨울의 동면 모드로 접어들었을 정도로 여전히 냉기가 감돌고 있다.

◆추석이후에도 매매가 하락, 전세가 상승 엇박지 양상 될듯

추석이후 여러가지 국내외 부동산 시장 여건상 적어도 4분기까지는 주택시장 하락세가 지속될 것으로 보인다. 반대로 시장참여자들의 주택매매시장 참여 기피현상과 더불어 전셋값 등 임차가격 불안요소는 더욱 커질 것으로 보인다. 적어도 내년까지 전셋값 강세가 지속될 공산이 크다. 우선 정부의 8·29대책 발표가 3주째로 접어들고 있지만 여전히 주택거래가 드물고 매수심리가 회복되지 않고 있는 상황이다. 내년에는 수도권 입주 물량도 올해보다 대폭 줄기 때문이다.

지난달 서울 아파트 매매가대비 전셋값 비율은 42.6%로 2007년 10월(42.7%) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 강남은 2006년 9월(40.9%) 이후 가장 높은 40.5%로 뛰었고 강북은 45.0%였다.

- 주택 매수는 4분기경, 매도는 내년 이후가 적당할 듯

내년부터 입주물량 대폭감소,올해말이 기회일수도

추석이후에도 주택시장은 대부분의 지역에서 하향안정세를 보일 것으로 예상된다. 시장참여자들의 주택시장 하향 기대감과 더불어 미분양.미입주 물량까지 주택시장을 압박하고 있기 때문이다 하지만 내년에는 입주물량이 크게 줄어들기 때문에 지역에 따라 시장상황이 호전될 수 있는 여지가 있다.

한 부동산정보업체에 따르면 내년 상반기 수도권 입주 예정 물량(임대 포함)은 총 4만4940가구로 나타났다. 이는 올해 하반기 입주 예정 물량인 9만5090가구의 47%에 불과한 실정이다. 무엇보다 경기도 지역의 물량 감소가 두드러진다. 경기도 입주 예정 물량은 올해 하반기 6만2675가구에서 내년 상반기 2만702가구로 67% 급감할 것으로 예상됐다. 서울은 1만9271가구에서 1만3140가구로 32%, 인천은 1만3144가구에서 1만1098가구로 16% 각각 입주물량이 감소할 것으로 전망됐다.

올해 4분기경, 급매물 노려볼 만

현재 부동산 시장은 8ㆍ29대책에 큰 영향을 받지 않는 모습이며 추석 이후에도 매수세 부재속에 당분간 하락세가 지속될 것으로 보인다. 따라서 실수요자들은 시간을 가지고 부동산 시장을 들여다보면서 급매물 위주로 주택시장을 공략할 필요가 있다.

내집마련을 준비하는 수요자들은 집값상승에 대한 확신과 충분한 자금력이 준비되지 않으면 무리하게 서두를 필요는 없다. 정부의 추가적인 부동산 규제완화책이 없으면 대내외적인 악재로 적어도 올해 하반기까지는 하락세가 지속될 것으로 보이기 때문이다.

따라서 주택시장이 바닥을 보일것으로 예상되는 올 4분기경, 시장상황을 차분히 지켜보면서 주택매수시시기를 저울질 하는 게 나아 보인다. 내년부터 수도권 입주물량이 대거 줄어듦과 별도로 , 우리나라 주택시장특성상 전세비율 이하로 주택가격이 내려가기 힘들기 때문이다. 정부에서도 급격한 주택시장 하락이 결국엔 금융기관과 가계들의 도산으로 이어지기 때문에 급격하고 계속적인 주택가격 하락을 방치하기 힘들다. 따라서 연말이나 내년 초쯤 추가적인 활성화대책도 기대해 볼수도 있기 때문에 4분기경 급매물위주로 내집마련하는 것도 고려해볼만하다.

전세비율 높은 지역의 주택을 공략하라

추석이후 실수요자들의 내집마련전략은, 임차수요가 풍부하고 전세비율이 높은 지역위주로 한정해 관심을 가지는 게 좋다. 일반적으로 실수요자들이 선호하는 지역은 2~4억원 이하의 중소형아파트로 구성되는 도심역세권 아파트를 일컽는다. 이런 지역들이 수요가 꾸준해 환금성이 뛰어나 제때 팔기도 쉽다. 매매가를 월세로 환산해서 연 6~9% 이상 나온다고 보면, 지금과 같은 금리수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다. 연 6~9% 정도의 임대수익율이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료수준에 맞게 강한 하방경직성을 유지하는 특성이 있기 때문이다.

신혼부부인 경우 8·29 대책에서 부활한 생애 최초주택 구입자금을 적극 활용할 필요가 있다. 생애최초주택구입자금을 대출받아 중소형 급매물을 노려볼 만하다. 부부합산 연소득 4000만원 이하로 최대 2억원까지 연리 5.2%로 최장 20년간 대출받을 수 있다.

[아이엠리치 박상언 칼럼니스트 /  유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) 02-525-0597]