금융

DTI선별적 폐지보다 보금자리주택과 같은 공공 주택 대규모 손질이 핵심

[아이엠리치]8.29대책의 핵심은 우선 실수요자가 투기지역이 아닌 곳에서 9억원 이하의 주택을 매입할 때 금융회사가 내년 3월 말까지 한시적으로 DTI를 자율 심사하도록 하는것이다. 실수요자는 무주택자 및 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건의 1가구 1주택자로 서울강남3구(강남·서초·송파)는 제외했다. 대상주택은 1가구1주택 양도세 비과세 기준인 9억원 이하로 지난해 9월 DTI규제가 도입될 때 6억원 이하였었던 것으로 비춰서 적용범위가 완화되었다.

정부는 DTI규제 완화와 함께 거론됐던 주택담보인정비율(LTV)는 현행대로 유지키로 했다. 올해 말 종료될 예정인 다주택자 양도세 중과세율(2주택 50%, 3주택 60%) 완화 제도의 일몰 시한이 2년 연장돼 6~35%의 일반 세율이 적용되고, 취·등록세 50% 감면 시한도 1년 연장하는 방안이 추진된다.

아울러 4.23대책을 보완해 신규 주택을 분양받은 사람이 소유한 투기지역 이외의 기존 주택을 구입할 경우 자금 지원 요건을 완화해 입주예정자의 소유 주택도 포함하고 85㎡ 이하는 유지하되 6억원 이하였던 금액 제한은 없앴다.

이들에게는 내년 3월 말까지 연리 5.2%에 20년 상환 조건으로 가구당 2억원 이내의 자금이 지원된다. 부부 합산 연소득이 4000만원 이하로, 생애 처음 비투기지역의 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택을 사는 무주택 가구주에게도 같은 혜택을 준다.

보금자리 사전예약 축소ㆍ연기

보금자리주택을 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다.10월로 계획된 3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 줄이고 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 주택시장 상황을 봐가며 탄력적으로 정할 방침이다.

8.29대책, 보완점

실수요자들에 한해 시행되는 DTI의 선별적 완화로는 주택거래가 활성화되기는 힘들다. 이번 대책으로 기존보다 대출액이 늘어났다고 할지라도 주택가격상승에 대한 기대감이 없다면 정부에서 지칭하는 실수요자들이라 하더라도 주택구매욕구가 일어나지 않기 때문이다. 지금까지 , DTI 한도는 서울 강남 3구가 40%, 서울이 50%, 인천·경기도는 60%로 제한된 상태다. 6월 말 기준 서울지역 주택담보대출의 DTI 평균이 23%로 규제 한도에 못 미치고 평균 DTI 소진 비율은 20% 정도에 그칠 정도다. DTI가 실수요자에 한해 시행되고 있는 지금도 소진 비율은 20%인데 DTI 한도가 늘어난다고 해도 집값 상승에 대한 기대감 없이는 DTI 한도폐지 효과는 반감될수 밖에 없다. 실수요자를 위한 이번 DTI규제 완화는 거래활성화에 그다지 도움이 되지 않을게 확실한데 지금과 같은 금리 인상기에는 실수요자에 의한 DTI규제완화 효과가 반감될 수 밖에 없기 때문이다 역설적으로 DTI규제 완화는 주택가격상승여력이 남아있는 금리인하기에 시행하는 게 오히려 더 효과적이다.

과거와 같이 주택 시장이 크게 급등하기는 기대하기 힘든 시점에서 DTI규제완화는 지역 혹은 주택의 가격을 구분하지 말고 보다 폭넓게 대상을 확대하는 것도 추가적으로 검토해 볼만하다.

단기적으로 볼 때 이번 대책은 급매물 해소와 주택시장 하락세를 멈추는데 도움이 될지언정 중장기적으로는 주택시장 메커니즘을 정상적으로 돌리기를 기대하기에는 역부족이다. 궁극적인 주택시장 활성화를 위해서는 대상제한없이 DTI 전면적인 완화뿐만 아니라 보금자리 주택과 같은 공공주택분야에서의 대규모 공급과 시기조절도 추가적으로 이뤄져야 한다.

실수요와 투자수요 구분 모호

복합적으로 존재하는 실수요와 투자수요를 이분법적으로 바라보는 것 자체도 비현실적으로 비쳐질 수 있다. 저금리시대, 서민들은 은행에 적금이나 예금을 할라치면 0.1%라도 이자를 더 얹어주는 금융기관으로 찾는 수고를 마다치 않는다. 이런 원초적 경제 행위까지 투기로 낙인찍는 것은 이분론적으로 주택시장을 보는 이데올리적 시각이다. 즉 물가상승율이나 대출이자수준만큼의 주택가격 상승을 바라는 분도 투자자보다는 넓은 의미에서 실수요자로 구분해야 한다.

지속적으로 주택시장이 하락하는 한 주택거래 활성화를 기대하는 것은 난센스이기 때문이다.시간이 갈수록 원금이 줄어드는 특정은행에 목돈을 맡기라고 정부가 나서서 부추기는 캠페인을 하는것과 똑 같은 이치다. 결국 고객들의 예금예치거부로 해당은행 의 영업차질로 해당 은행은 문을 닫을 수밖에 없다.

정부에서 엄격하게 나누고 있는 실수요자라 할지라도 대출을 이용하지 않고 순수한 본인자금으로 주택자금을 치루는 분은 드물다.

실수요자들에게 주택거래시장에 뛰어들게 금융규제만 푸는 것은 .지속적인 주택가격 하락인 상황에서는 그들을 더 나락으로 빠져들게 할뿐이다. 자본주의 속성상 주택 또한 재화의 일종으로 ,일정 부분 가격이 오르는 걸 기대한다는 것은 인지상정이다. 따라서 실수요자란 말은 논리적으로 존재할 수 없다. 게다가 이번대책에서 강남권에 대해서만 또 다른 잣대를 들이대는 것은 또 다른 유형의 포퓰리즘의 한 형태로 비쳐질 수 있다.

주택거래가 활성화되기 위해서는 가진자와 못가진자의 이분적적인 시각에서 벗어나 물가수준 정도의 주택가격상승은 용인해주는 사회적인 합의가 절실히 필요한 시점이다.

 [박상언 칼럼니스트 / 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) ]