전문가칼럼
[재테크아이큐]단독주택 재건축[10]| 단독주택 재건축 |
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최근에 정부의 부동산에 대한 규제와 압박의 수위가 높아지고 있지만 다 그런 것은 아니고 일부 완화를 시켜준 부분들도 있습니다. 노후ㆍ불량 건축물이 3분의 2이상이어야 가능했던 재건축 요건을 2분의 1로 낮추고 준공 후 15년이 경과한 다세대ㆍ다가구 주택이 전체 건물의 30%이상이면 재건축을 할 수 있도록 요건을 완화시켰습니다. 또 재건축 및 재개발 사업 때 교통영향평가와 건축심의 과정에서 계획이 변경되면 그 내용을 정비계획에 반영토록 했던 것을 경미한 변경사항에 포함시켜 공람ㆍ공고, 심의절차 등을 생략토록 하였습니다. 진행 절차의 수고로움이나 시간을 조금이라도 단축을 시켜 주도록 한지라 도심지 노후 주택단지들의 재건축이 활성화를 기대하고 요건에 부합되는 지역들이 가격 상승세를 보이고 있습니다. 참고) 재건축과 재개발의 개념 차이 재건축과 재개발의 개념이 상당히 혼란스러우실텐데요. 재개발이란 것은 주거 여건을 개선시켜 주기 위해 주택과 도로 등의 주변 시설까지도 모두 정비하는 것이고 재건축은 건물만 허물고 그 자리에 그대로 다시 짓는 것으로 이해하시면 됩니다. 재건축은 주변의 기반시설까지 정비하는 것이 아니기에 그 규모가 재개발에 비해 클 수는 없어 300 세대 이상이라든가 대략 3,000 평에 해당하는 10,000 제곱미터 이상이여야 한다는 규정이 있습니다. 이 규정 이외에도 주변에 도로나 공원 등과 같은 정비기반시설이 충분히 갖춰져 있어야 하고 기존 도로 뿐만 아니라 추가로 계획된 도로를 포함하는 도로율을 20% 이상으로 확보 가능해야 한다는 규정들도 충족이 되어야 합니다. 그런데 일부의 사람들이 이를 잘못 이해하고 노후주택 밀집 지역 내의 주택들을 매입하고 있어 우려가 됩니다. 설령 일부 지역들이 정비 구역 지정을 통한 재건축을 시도한다 하더라도 3,000평 전후한 작은 규모로는 진입로 문제나 주위 주택과의 조망권 문제, 일조권, 용적률이나 기부체납 등 여러 가지 걸림돌이 있어 순조롭다고만은 할 수 없습니다. 또한 규모가 크지 않다보니 나홀로 아파트 형태로 도시의 난개발을 부추길 우려가 있어 주거정비법의 근본 취지인 ‘난개발 방지및 선계획, 후개발’에 맞지 않는 면이 있다는 것도 살펴보셔야 합니다. 다시 말해서 지금의 재건축 대책은 무조건 가격이 오르는 것을 누르는데 초점을 맞추고 있는 듯 보이므로 상황이 안정되면 이 규정은 난개발방지라는 측면으로 인해 강화되거나 다른 형태로 번복될 가능성이 있는 것으로 판단이 됩니다. 1~2월 서울 강남구에서 주택거래를 신고한 716명 가운데 229명인 32%만 실제 거주목적으로 주택을 구입했다는 발표도 있었고 주택거래 허위신고 혐의자 388명을 분석한 결과 과천의 경우도 10명중 2명만 거주목적으로 주택을 매입한 것으로 나타났습니다. 물론 1가구 1주택자라도 10평형 대의 소형 재건축은 실제로 거주하기 어려운 경우가 많아 모두 투기 수요라고 단정을 지을 수는 없습니다. 주택의 실사용가치라는 전세가격이 매매 가격의 평균적으로 50% 미만인 경우가 많고 주택 가격들이 높은 곳은 매매가의 40 % 미만도 많습니다. 이런 현상을 잘 생각해 본다면 장기적으로는 이러한 현상들이 선진국처럼 전세가 사라지고 월세가 활성화되는 기반으로 작용을 할 수도 있지만 단기적으로는 그만큼 주택 가격이 앞으로 상승을 할 것이라는 기대감이 커진데서 오는 버블로 볼 수 있습니다. 이를 뒷받침하는 것이 바로 세입자가 다른 세입자를 구하지 못해 전세 보증금을 돌려받지 못하는 역전세란이 벌어지고 있다는 것입니다. 역전세란으로 인해 임차권등기 명령을 신청하는 빈도가 높아지고 있는 점 등을 다각적으로 본다면 집이 모자라 집값이 오르는 후진형 구조가 아닌 좀 더 나은 여건의 주택을 선호하는 수요의 증가로 특정지역들에 대한 차별화가 나타나는 것으로 볼 필요가 있습니다. 다수가 선호하는 지역에 주택 공급을 늘려주는 것이 분명 필요하지만 수치보다는 질적인 측면에서 접근을 해야 합니다. 이런 관점으로 본다면 일부 지역을 제외한 다수의 해당 지역들은 단독주택재건축보다는 도로 등의 주변 기반시설까지 다 정비할 수 있는 재개발이 시간이 걸리더라도 더욱 유용한 것임은 두말할 나위도 없으므로 쉽사리 상황에 따라 바뀔 수도 있는 근시안적인 대책들보다는 좀 더 신중하고 체계적인 접근 방식이 필요한 시기로 보입니다. ※ 본 글은 ‘나의 금융생활 네트워크’ Daum 금융플라자(http://home.finance.daum.net/)에서 제공하며, 당사의 허락 없는 무단 전제를 금합니다. |
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