전문가칼럼
[부동산생생토크]상가투자 수익률 계산하는 법[1]| 상가투자 수익률 계산하는 법 |
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지금까지 4회에 걸쳐 상가 종류 및 장단점, 단지 내 상가 구입시의 주의할 점등에 대해 살펴보았다. 상가에 대한 기본적인 공부가 끝났다면 이제 가장 중요한 상가의 가치를 평가하는 잣대인 투자 수익률을 계산할 줄 알아야 한다. 상가는 임대 수입을 주목적으로 하는 수익성 부동산이기 때문에 ‘적정 임대료를 산정’하는 작업이 반드시 필요하며 이에 따라 상가의 객관적인 거래 가격을 알아볼 필요가 있다. 투자 수익률 계산이 중요한 이유는 구입하고자 하는 상가와 비슷한 조건의 주변 상가의 임대료 시세를 파악하여, 본인이 구입하고자 하는 상가의 예상 임대료를 파악하여 그것이 적절한지 아닌지를 판단해야 하기 때문이다. ◆ 투자 수익률 계산하는 법 ▶ 대출금이 없는 경우 투자 수익률 = {(월 임대료×12) ÷ (매매가 - 임대 보증금)}×100 예를 들어 월 임대료가 100만 원, 매매가 1억5천만 원, 임대 보증금이 5천만 원일 경우, 투자 수익률 = {(1,000,000×12) ÷ (150,000,000 - 50,000,000)}×100 =연 12%가 된다.이 정도 수익률이면 요즘 단지 내 상가의 평균 수익률이 7~10% 정도이므로 상당히 높은 투자 수익률이라고 할 수 있다. 일반적인 상가나 빌딩의 투자수익률은 보통 6~8% 내외이다. ▶ 대출금이 있는 경우 투자 수익률 = {[(월 임대료×12) - 은행이자] ÷ (매매가 - 임대 보증금 -융자금)}×100 예를 들어 월 임대료가 100만 원, 매매가 1억5천만 원, 임대 보증금 5천만 원인 상가를 연 6%의 이자로 5천만 원 대출을 받아서 샀을 경우, 투자수익률={[(1,000,000×12)-3,000,000]÷ (150,000,000-50,000,000-50,000,000)}×100 = 연 18%가 된다. 따라서 대출을 이용할 경우 ‘지렛대 원리’(타인 자본 이용)를 이용하는 것이 되어 대출 없이 투자한 경우보다 수익률이 훨씬 높아짐을 알 수 있다. 위의 투자수익률 계산법은 상가, 오피스텔, 빌딩 등의 수익성 부동산뿐만 아니라 주거용 부동산(예를 들어 아파트를 월세 주었을 경우)에도 모두 동일하게 적용되므로 알아두면 유익하다. 특히, 단지 내 상가는 요즘처럼 경기가 여전히 회복 기미를 보이고 있지 않은 상황에서도 저금리 시대에 안정적인 수익을 원하는 투자자들의 관심을 보이는 상품이므로 기본적인 내용과 특성을 알아둘 필요가 있다.
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