금융

[아이엠리치]부동산시장에 관한 논란은 늘 뜨거웠지만 최근의 대세하락이라는 흐름을 부정하는 목소리는 그리 많지 않은 듯하다.

주택 수급현황이나 금리추이, 가계대출의 현황 등으로 미루어볼 때 예전과 같이 주택가격의 폭등이나 대세상승을 점치기 힘든 것이 사실이다.

과거와 같이 큰 시세차익을 노리는 것이 녹록치 않은 상황이라면 주택의 의미를 다시한번 생각해봐야 한다. 특히 서민과 중산층의 입장에서 주택이 가지는 노후대비의 측면, 즉 주택연금이라는 제도의 효용성을 냉정하게 직시하는 것은 매우 중요한 일이다. 그런 면에서 노후대비를 위한 수단으로 보편화 되어있는 연금보험과 견주어 주택연금의 수익성을 꼼꼼하게 따져 보도록 하자.

이를 본격적으로 따지기에 앞서 연금보험에만 존재하는 특유의 수익성을 볼 필요가 있다. 바로 ‘경험생명표 확보이익’. 한마디로 평균수명이 늘어남에 따라서 연금수령액이 점점 줄어드는 것을 조기에 차단시키는 효과를 말한다.

6억 연금보험으로 매년 5000만원 연금가능

만약에 홍길동이 30세에 연금보험을 가입해 65세가 되었다고 해보자. 그리고 65세 당시의 적립액이 6억이라고 가정해보자. 홍길동은 이 적립액으로 연금을 수령하게 되는데 만일 이때 평균수명이 90세라면 보험회사는 65세부터 90세까지 연금을 받는다고 가정해서 6억을 25년으로 나누어 매년 2,400만원을 종신토록 주게 된다.

그런데 만약 홍길동이 연금을 받을 때 80세 평균수명을 적용 받는다면 연금수령액은 어떻게 될까? 보험회사는 65세에서 80세까지 연금을 준다고 가정하고 이 6억을 15년으로 나누어 매년 4,000만원을 종신토록 줄 것이다. 2,400만원이 졸지에 4,000만원으로 뛰어 매년 1,600만원의 이익이 발생하는 것이다. 수익률로 따지면 무려 67%에 이르는 어마어마한 수익이다.

그런데 놀랍게도 연금보험은 실제로 이런 구조를 가지고 있다. 연금보험은 연금을 받게 되는 그 시기가 아니라 연금보험에 처음 가입하던 그 시기의 평균수명을 적용하기 때문에 세계에서 고령화 속도가 가장 빠른 우리나라의 사정을 감안할 때 이것에서 발생하는 경험생명표 확보이익은 위에서 본 것처럼 실로 어마어마하다.

더군다나 연금보험은 연금을 받는 기간동안의 이자를 계산하여 연금에 더하여 지급한다. 즉 위와 같은 상황이라면 연 4,000만원에서 매년 1,000만원 내외의 이자를 더하여 받게 된다. 매년 5,000만원 이상의 연금을 받는 행복한 상황이 펼쳐지는 것이다.

6억짜리 주택연금은 매년 1500만원 정도

반면 주택연금은 사실상의 주택담보대출로 취급되기 때문에 연금수령시 이자를 더하여 주는 것이 아니라 대출이자를 빼고 지급하게 된다. 게다가 주택연금은 연금보험과 같은 경험생명표 확보이익이 없다. 그냥 연금 받을 당시의 평균수명을 적용하여 연금을 계산해 주기 때문이다.

만약 홍길동이 연금보험 6억이 아니라 6억짜리 주택을 가지고 있다면 어떻게 될까?

일단 경험생명표 확보가 없으므로 65세에서 90세까지 연금을 줄 것으로 계산해 매년 2,400만원을 받게 된다. (단, 주택가격 변화분은 반영안함) 그러나 여기에는 이자가 계산되지 않았다. 주택연금은 주택담보대출을 일시에 주지 않고 매년 나눠주는 형식에 불과하므로 대출이자를 이 연금에서 빼고서 준다. 그렇다면 매년 나오는 2,400만원에서 이자를 제하고 난 금액은 얼마일까? 아무리 후하게 쳐줘도 매년 1,500만원을 넘지 못한다.

정리하면 6억짜리 연금보험 적립액을 가진 홍길동은 매년 5,000만원을 받게 되지만, 6억짜리 집을 가지고 있을 경우에는 매년 1,500만원을 받게 된다는 것이다. 세상에 정말 이럴까 싶겠지만 실제로 위와 같은 결과가 나오는 것은 엄연한 현실이다. 장기적으로 계속적인 이자를 받는 사람과 장기적으로 계속 이자를 내는 사람의 삶은 바로 저렇게 천양지차의 결과를 만들어 낸다.

따라서 당신이 집 한채가 전부라고 생각하는 서민 중산층이라면 이 재무목표는 진지하게 재고될 필요가 있다. 이제부터 풍요로운 노후를 보내고 싶은 사람들이라면, 금융의 매커니즘을 정확하게 이해한 상태에서 똑똑한 연금보험 하나쯤 잘 키워보는 것은 어떨까? 그리고 그것이 저금리를 넘어서는 수익과 함께 여러 가지 투자대안을 가지고 있는 상품이라면 그 매력은 더할 수 없이 클 수 있을 것이다.

[아이엠리치(www.ImRICH.co.kr) 김대영 칼럼니스트 / TNV어드바이저 수석센터장 ]