금융

과도한 레버리지투자 보다 잘팔릴 수 있는 물건위주로

[아이엠리치]한국은행의 기준 금리 인상 여파로 부동산 시장 참여자들에게 빨간불이 켜졌다.

금리 인상은 가계부담을 가중시켜 부동산을 더욱 얼어붙게 만들기 때문이다. 특히 대출을 잔뜩 안고 부동산에 투자한 투자자들에게는 큰 고민꺼리를 안겨주고 있다.

지난달 말 가계대출 잔액은 417조 8,000억 원이다. 금리가 0.25% 오르면 연간 9,000억 원이 넘는 이자 부담이 발생한다. 주택담보대출 비중이 전체 가계대출의 3분의 2에 육박하는 273조인 점을 감안하면 빚을 많이 안고 주택을 구입한 사람들일수록 큰 부담을 지게되는 것이다. 금리 인상에 대한 가계와 기업의 이자 부담은 연간 2조4000억원가량 증가한다. 이번 금리인상폭(0.25%포인트)이 중요한 것이 아니라 출구전략이 본격화되면서 금리가 추가 인상될 수 있다는 우려감이 부동산 시장에 악재로 작용할 것으로 보인다.

재건축과 고가아파트 타격

일반적으로 대출을 이용해 이용해 투자수익을 노리는 재건축.재개발, 고가아파트, 고가상가등은 금리인상으로 인한 수익성악화로 매수세가 점차 약해질 수 밖에 없다.

한편 금리인상으로 인해 주택수요자뿐 아니라 건설업체들도 더욱더 어려움에 처할 수밖에 없어 보인다. 준공후 미입주 아파트의 지속적인 증가와 부동산 경기 침체로 이번에 건설사 구조조정명단에서 빠진 업체들도 앞날을 기약할 수 없게 되었다.

금리인상, 정부의 규제완화 신호일수도

기준금리 인상이 침체기에 있는 부동산 시장에 대한 정부의 규제완화 정책을 앞당길 수 도 있다. 현 시장에 아파트 수요가 존재하고 있고 수도권 미분양은 증가하고 있는 점도 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 규제 정책에 대한 완화 명분을 일부 제공하고 있다. 또한 금리가 오른다는 것은 경제에 대한 자신감을 드러낸걸로 볼수도 있기 때문에 중장기적으로 보면 부동산시장에 상승압력으로 작용할수도 있다.

주택 매수는 4분기경, 매도는 9월이후가 적당할 듯

올해말까지 예정되어 있는 양도세 중과시한이 연장되지 않고 대출금리 부담까지 겹치면 연말로 갈수록 투매 현상이 나타날 수도 있다.

금리상승기, 내집마련을 준비하는 수요자들은 집값상승에 대한 확신과 충분한 자금력이 준비되지 않으면 무리하게 서두를 필요는 없다. 정부의 대폭적인 부동산 규제완화책이 없으면 부동산시장의 대내외적인 악재로 적어도 올해 하반기까지는 하락세가 지속될 것으로 보이기 때문이다.올 4분기까지는 시장상황을 차분히 지켜보면서 주택매수시시기를 저울질 하는 게 나아 보인다. 내집마련하더라도 과거보다 자기자본대비 대출비율을 최소화하는 게 중요하다.

주택매도시기를 저울질하는 분들은 어차피 지금은 주택시장 비수기이고, 금리까지 인상된 마당에 어차피 지금 매도해도 시장에서 헐값에 팔릴수밖에 없다. 따라서 정부의 부동산 규제완화대책이 나오는 추이를 지켜보면서 에 9월이후 성수기 때 매도하는 게 나아보인다.

금리 상승기, 실수요자들이 선호하는 전세비중 높은 역세권 소형에 관심

금리 상승기에는 실수요자들이 선호하는 임차수요가 풍부한 지역에 관심을 가지는 게 좋다. 일반적으로 실수요자들이 선호하로 지역은 전세비율이 높은 2~4억원 이하의 중소형아파트로 구성되는 역세권 아파트를 일컽는다.

특히 금리 인상기에는 대출을 이용한 투자자들의 비중이 높은 재건축아파트 투자는 가급적 피하는 게 상책이다. 지속적인 부동산 경기침체와 점진적인 금리인상 예고로 투자용 상품인 재건축아파트는 한차례 더 하락을 할 것으로 보이기 때문이다.

고가부동산 특히 고가주택을 보유하신 분들이 매도시기를 저울질하는 상담도 많아지고 있다. 금리상승시기에는 ,부동산 매수세가 대폭 줄어들수 밖에 없으므로 투자가치 떨어지는 고가부동산은 투자자는 가급적 빠른 시일 내 매도하고 실수요자들이 선호하는 주택으로 갈아타는 게 좋다. 단 자금사정상 여유로우신 분들은 서둘러 매도 할 필요는 없다. 부동산 규제완화 속도를 봐가면서 매도시기를 조절하는 것도 좋다.

전세비율을 월세로 환산해서 연 6~9% 이상 나온다고 보면, 지금과 같은 금리수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다. 연 6~9% 정도의 임대수익율이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료수준에 맞게 강한 하방경직성을 유지하는 특성이 있기 때문이다.

금리전가(transfer) 가능한 부동산 상품도 관심을

금리상승기 ,부동산 상품에 투자하는 경우 금리인상부분을 임차인에게 전가(transfer) 할 수 있는 상품에 한정해 투자하는 게 좋다.

특히 요즘 인기를 끌고 있는 오피스텔 투자시 주거용보다는 사업용으로 임대 가능한 오파스텔이 금리인상에 따른 인상분을 재개약시 임차인에게 일부 전가시킬 수 있다. 사업용의 경우 월세인상분에 대해 주거용에 비해 그다지 민감하지 않기 때문이다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자의 경우 세무처리가 별도로 되기 때문에 임대료로 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있기 때문이다. 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 오피스텔에 한정해 관심을 갖는 게 좋다. 특히 금리상승기에는 국내 체류중인 외국인을 대상으로 하는 부동산 임대사업도 관심을 가지는 게 좋다. 외국인 임대사업시에는 대개 ‘깔세’ 라 하여 1년 임대료를 한꺼번에 받는데 이 돈을 고스란히 저축은행(원금과 이자를 포함하여 1인당 5천만원까지 예금자 보호)에 저축해 놓더라도 연 10% 이상의 높은 투자수익을 올릴 수 있다.

금리상승기에는 급할 때 현금화할 수 있는 ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 부동산에 접근해야 한다. 즉 , 부동산 경기침체로 부동산 신규수요감소. 부동산 가격하락의 수순을 밟고 있기 때문에 언제든지 ‘훌훌’ 털고 나올 수 있는 ‘잘 팔릴 수 있는 부동산’ 위주로 접근해야 한다는 얘기다.

[아이엠리치 박상언 칼럼니스트 / 유엔알 컨설팅 대표(http://www.youandr.co.kr) ]