전문가칼럼
[내집마련]재건축도 이상적인 재테크 전략| 재건축도 이상적인 재테크 전략 | ||||||||||||
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입주권의 경우 가장 큰 이점은 분양과는 달리 기다릴 필요없이 매입시기만 조율해서 물건을 매입하기만 하면 된다. 또한 당첨확률과 무관하며 마음이 드는 지역의 단지를 매입할 수 있고, 게다가 자신의 여건에 맞는 동·호수를 지정해서 매입할 수 있는 이점이 있다. 다만 가격이 현실화된 부분이 없지 않아 매입가격이 상대적으로 높은 게 흠일 수 있다. 그렇지만 실수요측면에서 개발호재가 있는 지역으로 국한시켜 장기적인 실수요측면에서 매입한다면 재테크 면에서도 긍정적이라고 본다. ▶ 양도소득세와 해당 단지의 가격상승이 예상될 때 정훈씨는 모 회사 책임연구원으로 중산층 가장이다. 현재 배우자와 맞벌이를 하고 있고, 5월 적금 만기 등을 맞아 재테크에 변화를 주고 싶다고 하였다. 안정적인 직장을 갖고는 있지만, 사회분위기가 급변하고 있어 미래에 대비하고 싶다고 했다. 특히 현재 보유하고 있는 아파트가 강남지역이 아닌 주변 지역인데다 평수도 49평이라 실거주에는 약간 큰 것 같아 지금 당장 또는 양도세 면제 기간 후에 정리를 하고 싶은데 어떻게 해야할 지 모르겠다고 하였다. 총 보유자산은 12억 정도되고 가계 월 수입은 640만원 정도로 이중 400만원 가량 저축을 하고 있으며, 현재 염창동 롯데아파트 49평(9억원선)을 2003년 3월에 분양받았고, 2005년 3월에 입주하였다. 현재 직장과 거리가 있어 전세를 주고 자신은 노원구 상계동에 1억2천만원짜리 전세로 살고 있다고 하였다. 정훈씨의 생각으로는 2008년 12월에 9호선이 단지 바로 앞에 들어올 예정이어서 2007년에 염창동 롯데에 들어와서 2009년 3월에 비과세요건을 충족시킨 뒤 매도할 계획을 세우고 있다. 지금 팔고 다른 곳으로 옮겨 가고 싶은 생각도 있지만, 현재 팔게되면 양도세가 1억6천만원 이상 나올 것 같아 어떻게 해야 할지 고민이 돼 필자에게 질의해온 것이다. 정훈씨가 보유한 염창동 롯데 아파트의 경우 6억원이 넘는 고가주택으로 비과세요건을 충족했다 하더라도 일정부분 양도소득세를 내야한다. 물론 고가주택이라고 하더라도 되도록 비과세요건을 충족해서 매도하는 것이 절세측면에서 이익이라고 할 수 있다. 정훈씨같은 경우 2009년 3월에 비과세요건이 채워져 양도소득세 때문에 갈아타고 싶어도 그러지 못하고 있는 상황이라면 전략적으로 부동산을 운용할 필요가 있다. 즉 기존단지를 매입하는 것보다는 분양을 노리는 것이다. 분양받은 주택이 2008년 하반기부터 입주하는 물량이라면 정훈씨가 보유한 염창동 롯데를 비과세요건을 충족되는 시점 이후부터 분양받은 주택의 입주시점으로부터 1년 전까지 염창동 롯데를 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 분양이 어렵고 정훈씨와 같이 보유자산이 큰 편이라면 재건축 입주권도 고려해볼 만하다. 올해부터 관리처분인가가 끝난 재건축 입주권을 매입한다면 권리가 아닌 주택으로 간주되지만 정훈씨와 같은 실거주 측면이라면 이를 두려워하지 않아도 된다. 재건축 단지의 입주시점에는 마찬가지로 염창동 A 주택이 비과세 요건을 충족하게 되므로 완공된 새아파트로 입주하고 1년 이내로 종전 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 다만 완공된 재건축주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주해야하고, 종전 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춰야 한다. 이때 종전주택을 매도할 때 비과세혜택을 받을 수 있는 범위는 완공되기 1년 전부터 완공 후 1년 이내이다. 개인적으로 정훈씨와 같은 보유자산이 큰 편이라면 분양보다는 재건축입주권을 매입하는 것이 훨씬 빠르고 정확하다고 본다. 유망분양물량은 당첨되기 힘든 반면, 재건축 입주권은 동호수까지 지정할 수 있는데다 입주시기만 맞물리면 되므로 기호에 따라서 단지를 택할 수 있고 입지면에서도 좋은 물건들이 많기 때문이다. 참고로 입주권이 주택으로 간주되는 입주권은 2006년도에 입주권을 매입했거나 자신이 보유한 재건축 단지가 2005년 12월 31일 이후로 관리처분계획 인가를 받는다면 입주권이 주택 수로 간주된다. 다만 2005년12월31일까지 이미 관리처분 받은 재건축입주권을 보유하고 있다면 종전과 같이 입주권을 권리로 보고 주택으로 간주되지 않는다. 이와 같이 자신에 처한 상황에 따라 여러 측면을 고려한 뒤, 자신에게 가장 이상적인 재테크전략을 짜보는 것이 좋다고 본다.
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