금융

[아이엠리치]금융당국과 채권은행이 지난 25일 건설사와 조선사등 모두 65개의 구조조정 대상기업을 확정했다.

채권단의 자금지원이 중단되는 D등급 건설사는 모두 7곳. 이들은 퇴출 대상이다. 여기에는 시공능력 100위 권 업체도 두 곳이 포함돼 있다. 추락하는 경기뿐만 아니라 아무래도 준공후 팔리지 않은 미분양 때문에 퇴출건설사들이 많이 늘었다.

국토해양부에 따르면 다 짓고도 입주가 되지 않은 준공 후 미분양 아파트는 2005년 12월 1만616채에 불과했다. 그러던 것이 2008년 12월엔 4만6476채로 4배 이상 급증했다. 이후 1년반이 흘렀지만 준공 후 미분양 아파트는 지난 4월 말 현재 4만9592채로 오히려 늘어났다.

미분양 아파트 한 채당 분양가를 3억원씩만 잡아도 15조원이라는 엄청난 자금이 된다. 이 금액이 아파트를 짓는 데 투자한 건설사에 몇 년째 들어오지 않고 있다. 건설사들은 지금도 각종 금융비용과 토지구입비 등을 계속 지급하고 있다. 이들 건설사는 경쟁적으로 아파트를 지을 땅을 확보하려다 보니 무리하게 프로젝트 파이낸싱(PF)에 나섰다. C · D 등급을 받은 건설사의 PF를 반영한 수정부채비율이 평균 660%를 넘는다. 심지어 국내를 벗어나 해외에서 아파트와 각종 개발사업을 벌인 회사도 있다. 일부 대형 건설사는 그룹 계열사 지원 등에 힘입어 이번 구조조정 리스트에서 빠졌다. 하지만 위험하기는 이전과 마찬가지다.

아파트 계약자는 분양보증으로 안전할 듯

건설업체 16곳이 구조조정 대상에 포함됨에 따라 해당 건설사의 아파트 계약자들이 불안해 하고 있다.기본적으로 모든 분양 아파트는 대한주택보증의 분양보증 장치가 마련돼 있기 때문에 계약자들은 큰 피해를 입지 않을 것이다. 대한주택보증이 지난 25일 긴급대책회의를 갖고 입주예정자 보호와 건설사의 보증지원방안을 마련했다.

주요내용은 기본적으로 모든 분양아파트는 대한주택보증의 분양보증이 되어 있기 때문에 구조조정 대상 업체의 분양계약자도 정적으로 납부한 계약금과 중도금은 모두 보호받는다. C등급(워크아웃)업체는 직접적인 대한주택보증의 분양보증 사고처리 대상이 아닌 만큼 이들 업체가 분양한 아파트의 분양계약자는 정상적으로 분양대금을 납부하면 된다. 다만 자금관리를 위한 계좌변경 등의 안내통지가 있을 경우에는 반드시 변경된 분양대금계좌로 납부해야 한다. D등급 업체의 사업장은 분양대금납부 등의 사항을 분양계약자에게 별도로 통지할 예정이다.

보증사고 처리기준과 이행내용

구조조정 대상업체의 사업장 공사가 지연되어 실행공정율과 예정공정율이 25%P 이상 차이가 발생하는 등 보증사고 기준에 해당 되면 보증사고로 처리 후 대한주택보증에서 분양 계약자에게 향후 진행사항 등을 별도 통지한다. 대한주택보증의 분양보증 사고처리 기준은 사업주체(시행자)에게 부도ㆍ파산ㆍ사업포기등의 사유가 발생한 경우와 실행공정율과 예정공정율이 25%P 이상 차이가 발생하여 보증채권자(분양계약자)가 보증이행을 청구한 경우다.

실행공정율이 75%를 초과하는 경우로서 정당한 사유 없이 실행공정율이 6개월 이상 지연되어 보증채권자가 보증이행을청구한 경우도 포함된다. 시공자의 부도ㆍ파산 등으로 공사중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자가 보증이행을 청구한 경우이다.

보증이행 내용은 보증사고시 분양보증이행은 공사를 계속해 입주를 보장하는 것이 원칙이며, 분양계약자의 3분의 2이상이 환급이행을 원하는 경우에는 그동안 납부한 분양대금을 되돌려준다. 다만, 사업주체 또는 시공사가 정상적인 사업수행이 가능하거나 회생절차를 개시한 경우 대한주택보증의 관리 하에 공사를 계속할 수 있다.

단, 공사비 대신 받은 대물분양아파트, 허위계약, 대출받은 중도금 등의 이자, 옵션비용 등은 분양보증 대상에서 제외된다.

상가투자시도 시공사 검토해야

이번에 퇴출된 건설사들이 분양하는 상가의 경우도 문제가 될 것으로 보인다. 아파트와 마찬가지로 상가도 시공사 검증이 필요하다. 퇴출 건설사들이 시공하고 있는 상가의 경우는 공사 중단 등 문제가 생길 가능성이 높기 때문에 시공사도 면밀히 검증해야 한다. 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기된다.

또한 상가는 주택법 적용을 받는 아파트와 달리  법적 보증의무가 미약해 투자자 피해가 염려된다. 상가는 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 가입토록 되어 있으나 연면적 3천㎡ 이하의 중소형 상가에는 이러한 내용이 적용되지 않는 등 주택에 비해 안정성이 많이 떨어진다.

과거 한신건영의 부도로 일산 화정의 한신에리어타워, 파주 금촌의 아이맥스타워 등이 공사 중단의 후유증을 앓는 등 시공사의 부도로 인해 상가 투자자의 공사중단 피해가 적지 않았다. 더욱이 새로운 사업주가 등장해 시공사가 교체되더라도 여전히 문제는 존재한다. 새로운 사업자 입장에서도 기존 분양자가 시행사와 맺었던 수익률 보장 등의 계약조건을 바뀐 시공사가 승인할지 여부가 불투명하기 때문이다. 수익형 부동산의 열풍을 타고 상가투자에 무작정 뛰어들기 전에 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다.

[아이엠리치 박상언 칼럼니스트 /  유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)]