금융

부동산 시장의 이해와 기본적인 부동산 물건 비교법

[아이엠리치] 최근 주택 매매가가 맥을 못추는 반면 전세가격은 강세를 이어가고 있다. 간신히 저축해 놓은 돈의 대부분을 2년마다 뛰는 전셋값으로 돌리고 나면 그 박탈감에 실망한 사람들은 내집마련에 더 큰 매력을 느끼기 마련이다.

출처 : 국토해양부‘주택매매가격동향조사’,‘주택전세가격동향조사’

부동산 시장성을 먼저 고려하자.

하지만 주택마련이라는 목적을 위해서라면 내집마련의 꿈을 가진 분들이 좀 더 여유있는 시각을 가질 것을 권장한다. 그 이유는 저출산으로 인한 인구구조의 변화 그에 따른 주택 수급요건이 달라지고 있기 때문이다.

베이비부머 세대(1955~1963년 생)는 그 동안 건설경기의 부흥과 재건축의 바람을 타고 부동산을 통한 자산증식으로 성공을 거머쥐었다. 하지만 이들이 은퇴시기에 접어들면서 노후자금이 부족대책이 시급한 실정이다. 결과적으로 선진국의 사례처럼 은퇴세대들은 자신들의 소유한 부동산의 대부분을 시장에 내놓을 것이고 결국 부동산 가격이 하락할 가능성이 높다.

현재의 부동산시장 상황이 이러하다 보니 이 분야에 관심이 많은 수요자들은 내집마련을 되도록 미루고 있다. 그래도 주택은 거주의 공간으로써 반드시 준비할 필요가 있다. 이에 필자는 간단히 따져 볼 수 있는 부동산 가치평가 방법을 소개 한다.

급매가격을 믿지 말고 실거래 가격을 확인하라.

최근 부동산가격의 하락으로 선뜻 매매가 이루어지지 못하고 있다. 따라서 실제거래량도 매우 적고 자금이 필요한 일부 매도자들은 급매처리를 희망하게 된다. 급매일수록 적정한 가격인지를 따져 봐야 한다. 가령 특정지역의 특정부동산 물건의 최고가가 3억원이고 인근 부동산중개소에서 시세는 2억 5천만원이다. 반면 급매로 나오는 물건들의 가격은 2억 1천만원이다. 시세가 2억 5천인데 급매가 2억 1천만원이면 구입과 동시에 4천만원의 시세차익을 누릴 수 있으니 매입자에게는 큰 행운이다. 하지만 실제거래들을 확인해보니 2억 5천에는 거래가 이루어지지 않고 대부분 급매인 2억 1천만원에서 거래가 이루어지고 있다면, 이 특정 부동산 물건의 실제 평가금은 2억 5천이 아니라 2억 1천만원인 것이다.

‘매매가 - 전세가 = ? ’ 를 비교하라.

부동산의 저평가수준을 확인하는 것으로 매매가와 전세가의 차이를 비교해보는 방법이 있다. 이 방법은 매매가와 전세가의 차이가 작을수록 저평가 되어 있다고 보면 된다.

저평가를 알 수 있는 두가지 방법

첫째, 여러 투자 희망지역들의 ‘월별 매매가-전세가 차이율’을 분석해봄으로써 전체적인 부동산 등락률을 비교 평가 한다. 이때 차이율이 보다 급격하게 떨어지는 지역일수록 최근 변화가 급격한 것이며 투자 가치는 보다 높은 지역이라고 여길 수 있을 것이다.

예를 들면 A라는 지역은 지난 달 대비 금월달 매매가-전세가의 차이율이 -1%인데 B라는 지역은 -2%라면 B라는 지역이 좀 더 가치적으로 우수하다고 평가할 수 있다.

둘째, 한 지역에서 두 물건의 선택을 고민할 때 ‘현재의 매매가-전세가 차이'로 분석한다. 매매가-전세가 차이가 적을수록 물건가의 최저점에 근접했다고 평가 할 수 있으니 가치평가로 활용하기 용이하다.

예를 들면 XX동에 A라는 물건의 매매가-전세가가 1억 5천이고 B라는 물건은 1억 2천이라면 B물건의 가치가 더 저평가 되어 있다고 이해할 수 있다.

“집은 사는 것이 아니라 사는 곳” 이라는 광고문구처럼 주택은 우리에게 가장 기본적인 생활의 조건이 되는 필수조건임에는 틀림없다. 따라서 우리는 주거라는 개념을 좀 더 현명하게 이해하고 주택마련이라는 자산운용 방법에 있어서 효율성을 극대화는 방향에 맞출 필요가 있다. 수요자는 실거래가를 알 수 있는 다양한 방법을 통해 주택마련의 효율성이 극대화 될 수 있기를 기대한다.

[아이엠리치 · 비앤아이에프앤 손교식 칼럼리스트 / TNV Advisors 자산관리사, http://blog.naver.com/papatech]