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황금알을 낳는 다세대/다가구의 조건

[아이엠리치]오래된 주택을 허물고 그 자리에 혹은 조그마한 자투리땅을 이용해 주택을 짓는 것이 유행이다. 다세대/다가구 주택은 공식적인 용어이고, 원룸주택은  요사이 유행하는 별칭이라 보면 된다.

대학생과 직장인들을 겨냥한 원룸형 주택은 냉장고,TV,세탁기,옷장 등 기본 시설을  갖추어놓고 좀더 비싼 임대료를 받을 수 있어 좋은 투자처가 되고 있다. 하지만 이러한 형태의 주택임대사업의 문제점은 처음에는 수익성이 괜찮아 보이나 시간이 갈수록 유지보수비의 증가,주차공간의 부족 등으로 슬럼화가 될 수 있다.

이 점을 보완하기 위해서는 고급스럽고 깔끔하며 쾌적한 분위기를 선호하는 추세에 맞추고, 마이카 시대에 걸맞게 주차장이 넉넉한 주택에 투자해야 할 것이다. 그래야 장기적인 가치를 유지할 수 있다.

이미 지어놓은 주택에 투자하려는 사람은 당장의 임대수익 뿐 만 아니라 슬럼화 및 향후 주거수요의 방향 등에 입각하여 세밀하게 따져보고 투자해야 한다.

현대 도시생활 풍속도는 핵가족화, 바쁜 도시생활, 프라이버시 중시 등을 특징으로 한다. 그런데 다세대,다가구 주택은 방범상의 위험, 주변 편의시설 부족, 난방/온수 등의 효율저하,유지관리의 어려움에 따른 과다한 비용지출 등으로 적합하지 않은 주거형태가 일반적이다. 따라서 보통의 다세대,다가구 주택은 인기도와 환금성이 떨어진다.

그럼에도 불구하고 도시지역에서 다세대,다가구 주택에 대한 투자를 고려할 수 있는 경우는 다음 두 가지 정도라고 본다.

즉, 향후 뉴타운,재개발,재건축 등의 개발잠재력이 있는 지역의 주택이거나 낡은 주택을 신축,리노베이션하면 투자가치를 높일 수 있다. 주택을 신축하기 전에는 먼저 시장조사가 필수적이며 무엇보다 임대수요 파악이 중요하다.

주택의 임대수요가 많은 곳은 역세권이다. 그러나 서울의 경우 이제는 웬만한 지역은 역세권으로 분류되기 때문에 주택 주변에 어떤 수요층이 많은지 조사하여야 한다.

시장조사가 끝나면, 같은 바닥면적이라도 얼마나 많은 세대를 설계하느냐가 중요하다. 여러 설계사무소에 설계를 의뢰하여 그 가운데 최적의 설계를 택하는 것이 유리하다.

또한 주택을 지으려는 곳이 주거지역,준주거지역,전용주거지역 등에 따라 주택용도를 달리할 수 있기 때문에 수익을 극대화할 용도로 인허가를 받는 방법을 찾아야 한다. 서울에서는 주로 대학가,업무지역,전철교통이 발달한 곳이면 투자1순위 지역이다.

그렇다면 주택 구입시 유의할 점은 무엇일까?

첫째, 무엇보다 권리관계가 명확해야 한다.

주택의 경우 안전성이 최우선 되어야 한다. 주택가액,저당금액,전세금액을 비교해 주택가액이 나머지 두 개 합보다 무조건 커야 하며, 특히 세입자 합산액이 주택가액의 60%를 넘지 않는 것이 좋다.

둘째, 대중교통이 편리해야 한다.

주택은 무엇보다 주변지역의 대중교통과 환경문제가 중요하다. 일단 전철역과 가까워야 하고, 외곽이 아니면 일단 합격이다.

셋째, 보안과 주차시설을 확인한다.

차가 있다면 자동차 진입로 폭이 좁거나 주차시설이 없는 곳은 일단 적합성이 떨어진다고 보는 것이 좋다.

넷째, 임대가격을 확인한다.

임대가격의 적정성을 확인하여야 한다. 인근 중개업소를 돌며 주변지역의 주택 시세를 점검하는 것도 후회 없는 투자의 필수이다.

상기 내용 외에도 생활편의시설,개발계획,도보 및 자동차 접근상황,대지지분,제반 경비 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

[아이엠리치 고현철 칼럼니스트 / 유엔알컨설팅 투자전략센터장 (www.youandr.co.kr ) ]