금융

투자의 용어중에 'Capital Gain'이라는 표현이 있다.
해석하자면 '자본 이익, 고정 자산 매각 소득'이라고 할 수 있는데 부동산을 매매했을 때의 매매차액(양도차액)을 말한다. 즉 Income Gain 이 부동산을 운용함으로써 발생하는 수익임에 대하여 Capital Gain 은 일정기간 보유하였다가 처분하였을 때 발생하는 매매수익을 말한다. 

주식투자에 있어서는 자기자본이익률(ROE; Return on Equity)이라는 표현이 있다.

자기자본이익률은 손익계산서상 최종적인 경영성과인 당기순이익을 자기자본으로 나눈 비율이다. 즉, 수익에서 지급이자 등의 금융비용을 포함한 모든 비용을 제외한 당기순이익은 결국 회사에 자본을 투자한 주주나 출자자에게 돌아가는 몫이 된다. 따라서 이 비율은 주주들이 회사에 대한 투자자금의 수익력을 측정하는 지표로서, 최소한 정기예금 금리이상이 되어야 효율적이라고 할 수 있다.

똑같은 100만원을 투자했는데 A라는 회사는 50만원의 배당을 하고 B라는 회사는 10만원의 배당을 한다면 당연히 A라는 회사가 투자가치가 높고 투자에 성공했다는 찬사를 받을 것이다.

따라서 보통 ROE는 높을 수록 그만큼 당기순이익이 자본에 비해서 비율이 높다는 것이고 주주나 출자자들에게 돌아가는 몫이 많다는 의미로 보면 될 것이다.

주식은 1년에 한 번씩 배당이라는 제도를 통해서 회계년도 결산을 하면서 주주나 출자자들에게 이익을 나누어 준다.즉 기존에 출자한 자본이나 주식은 그대로 보유하고 있는 상태에서 발생한 이익을 나누어 주는 것이다.

하지만 부동산은 과연 배당의 의미가 가능할까?

반포의 A아파트가 있다.2009년 7월에 입주한 이 아파트의 전용면적 135제곱미터(매매면적 172제곱미터)짜리 아파트의 분양가는 16억 3천만원이었다고 한다.

그런데 이 아파트의 최근 6개월 최고가가 25억원까지 갔었고 현재는 23억원에서 25억원 사이에서거래가 된다고 한다.만약에 올해 7월에 입주 한지 딱 1년이 되어가니 분양가 대비해서 매매가가 상승한 금액인 7억원 정도의 금액에 대해서 현금 배당을 하는가?

부동산 투자에 있어서 현금배당이란 것은 없다.오히려 이 아파트를 가지고 있는 소유주는 올해 발표된 공동주택 공시가격이 16억 4천만원이 나와서 580만원 가량의 보유세를 내게 된다.

물론 현재 이 아파트를 보유하고 있는 소유자가 세금이나 혹시나 받았을 가능성이 높은 대출 이자에 대한 부담감으로 인해서 매도를 통해서 현금화 하고 세금과 대출을 상계처리하면 작년보다 손에 쥐는 돈은 훨씬 늘어날 수는 있다.

그런데 최근의 부동산 시장의 동향이나 모습을 보면 향후 부동산 투자에 있어서 이러한 자본이익(Capital Gain)으로 인한 재테크의 성공은 쉽지 않을 것으로 판단된다.

보금자리 주택이나 장기전세 Shift 주택공급과 준주택 개념이 새로이 도입되면서 오피스텔에 대한 공급이 늘어날 것으로 예상되고 있고 기존의 미분양 아파트의 어떤 식으로든지의 처리가 정부차원에서 진행된다면 말이다.

물론 강남권의 차별화된 단지별 아파트의 가격은 적어도 우리 세대에서는 무너지지 않으리라는 생각도 변함은 없다.다만 막연하게 부동산에 투자를 해서 대출이자를 적금이라고 생각하고 버티기식의 부동산 투자는 성공확률이 거의 희박하다는 것이다.

즉 향후의 부동산 투자는 자본이익보다는 거주에 대한 편의성을 우선시한 거주용 부동산 한 채와 함께 임대수익(Income Gain)이 가능한 수익형 부동산으로 양분해서 봐야 하지 않을까 싶다.

부동산 투자에 있어서도 ROE를 따져야 하고 그 ROE의 배당이나 수익이 매월 현금화가 가능한 투자를 하자는 것이다.

위에 사례로 든 아파트의 소유자의 입장에서도 자녀의 교육이나 교통 등 주거환경을 감안해서 매수했다고 본다면 큰 자산가가 아니라면 현재의 거주 아파트를 대출이자나 세금의 부담으로 인해서 매도하고 다른 지역을 알아본다고 했을때 거의 대부분은 눈높이를 낮춰야 하는 아쉬움이 있을 것이다.
또한 실제로 세금과 포기한 기회이익을 감안했을때 액면 그대로의 수익률이 나오는 지는 다시 한번 살펴봐야 한다.(일반적인 아파트의 경우이다.)

최근에 필자가 상담하신 1944년생 은퇴하신 교수님 부부의 경우에도 아현동에 100평 이상의 넓은단독주택에 거주하시는데 그 넓이도 부담스럽거니와 노후 생활에 대한 고정수익 창출을 위해서 도시형 생활주택으로의 재건축을 권해드린 적이 있다.

60세에 은퇴한다는 아주 기본적인 가정을 하더라도 최소한 30년 이상의 노후를 보내야 하는 우리 세대이다.
120세까지는 가지 않겠느냐는 술자리에서의 웃는표정의 그 씁쓸함 속에서 과연 우리의 노후를 지금부터 고민하고 준비하려 한다면 남들 눈치보지 말고 소신있게 주거 목적과 임대수익 목적의 노후준비를 동시에 병행하는 것이 바람직한 부동산 투자 전략이라고 할 수 있다.

다시 한번 강조하자면 부동산은 현금배당을 하지 않기 때문이다.....