금융

  반드시 망하는 ‘내집마련 필패 11법칙’

#제 7법칙: 지역과 종목선정 못하면 깡통찬다: ‘장님 필패의 법칙’

*본 칼럼은 필자 著, <대한민국 3040 내집마련의 길을 묻다>의 내용중 제 1장 7절을 발췌한 것입니다.

▶타이밍을 아무리 잘 잡아도 오르지 않는 지역이나 올라도 훨씬 적게 오르는 지역, 그리고 종목에 투자하면 이는 앞서 설명한 호랑이들이라 할지라도 다시 도로아미타불이 될수밖에 없다. 타이밍못지 않게 중요한것이 바로 지역 및 물건 선정인것이다. 과거 20년전 대한민국 수도권 1기신도시들이 개발될 당시 5대 신도시였던 분당과 일산, 중동, 산본, 평촌의 선호도나 분양가는 별반 차이가 없었다.

▶그러나 그후 개발이 진행되고 입주가 시작되면서 가격차이가 확연하게 차이가 나는것을 학습효과를 통해 우리는 누구나 다 알고 있다. 또한 지금의 강남이 40년전만 하더라도 서울축에 못끼는 똥오줌 퍼나르는 불모지나 다름없었다는 사실도 삼척동자라면 누구나 다 아는 사실일것이다. 그러나 입지적으로 지금은 서울의 최 중심지로 대한민국 부동산 시장을 주무르는 부동산의 대통령으로 자리매김하였다.

▶결국 지금의 가치보다는 미래가치에 의해 지역의 흥망성쇠가 판가름나게 되는것이다. 따라서 지역선정을 잘하는 투자자와 그렇지 못한 투자자와는 짧게는 3년 혹은 길게는 10년이상 지나보면 천지차이가 날수밖에 없다. 지역선정이 중요한 이유가 바로 여기에 있다.

▶필자가 지역선정과 종목선정을 설명할 때 특히 강조하는것은 트렌드와 수요, 그리고 미래가치등이다. 트렌드는 예컨대 과거 재건축이 대세일때는 재건축에 집중하고, 수도권 신도시보다 서울도심이 대세일때는 서울도심에, 그리고 용산이 대세일때는 용산에 주목하고, 현재처럼 한강변이 대세일때는 한강변에 관심을 기울여야 하는등 굵직한 흐름인 트렌드를 간과하면 안된다는 점이다.

▶한강변일대는 특별한 변수만 없다면 향후 최소 10년정도의 트렌드로 시장을 주도할것이 명백하다. 따라서 이러한 트렌드에 주목해야 하는것이다. 또한 서울도심의 재건축과 재개발의 경우 실용정부기간동안은 활성화될것이 확실시되므로 수도권 신도시보다는 서울도심부에 비중을 더 두는 것이 현명하다. 그러나 서울 도심부라하더라도 가치가 반드시 높은 지역만 있는것이 아니고 수도권 신도시라 할지라도 서울도심의 그저그런 지역에 비해 투자가치가 월등한 지역도 있다.

▶인천경제자유구역인 송도신도시나 판교, 광교(흥덕)신도시, 용인 흥덕지구나 동탄1,2신도시등은 수도권 신도시지만 투자가치가 적지 않다. 따라서 단순한 도심vs非도심의 이분법으로 접근하기에는 무리가 따른다. 그때그때 다를수 있는 소지가 얼마든지 있다는 의미다.

▶종목(물건)선정으로 들어가면, 지역선정못지 않게 중요하게 살펴야 한다. 일단 주택의 경우 아파트가 대세라는 사실을 명심해야 한다. 필자가 이렇게 말하면 혹자는 “서울도심의 재개발의 빌라나 다세대, 단독이 뜨고 있지 않느냐!”라고 반문할지 모르겠다. 그러나 빌라 다세대, 혹은 단독이 이들 종목 자체로 인기가 있는것이냐고 되물어봐야 한다. 다시말해 빌라 다세대, 단독이 뜨는 이유는 결국 아파트로 재개발되기 때문이라는 사실이다.

이들 종목이 빌라나 다세대로 다시 재개발되는것이 절대 아니라 결국은 아파트로 재개발되는것이고 결국 아파트가 주거용 종목에서는 필자의 판단으로는 향후 20년이상 불변의 대세라는 점이다. 따라서 아파트가 아닌 주상복합이나 주거용 오피스텔, 타운하우스, 또한 신규개발지역에서의 연립, 단독주택등은 상당히 신중한 접근을 요한다.

▶또한 세컨드 하우스나 전원주택, 별장, 펜션같은 틈새 주거용 종목들도 일단 대세적인 트렌드가 아닌이상 신중하게 따져봐야 하는것이다. 몇 년전 펜션바람이 불어닥칠때 경기도 양평이나 강원도 횡성, 평창등에 펜션을 짓기위해 서울이나 수도권 요지의 아파트, 빌라등을 처분하고 이주한 장년층중 대부분이 뼈아픈 후회를 하고 있는 경우가 허다하다.

▶물론 펜션의 경우 주거용이라기보다는 수익형이라고 볼수 있기에 단순히 주거용 종목과 비교하기에는 무리가 있지만 결국 해당 펜션에 실거주하면서 펜션을 관리하고 중장기적으로 거주하는 경우가 많기 때문에 필요할 때 제때 팔지 못해 환금성에 큰 하자가 발생하거나 관리의 어려움, 혹은 가치하락으로 이어지면 이중 삼중의 고통을 당할 수밖에 없고, 더욱이 대표적인 대세상품인 아파트등을 매도하고 이전한 경우라면 주택가격중 아파트가격 상승기에 뼈아픈 상실감을 맛보게 될 가능성이 있는만큼 신중에 신중을 기해야 한다.

▶또한 고분양가의 타운하우스등을 분양받고 입주시점에 입주도 못하고 제대 팔리지도 않아 진퇴양난에 빠진 경우를 많이 접하고 있다. 이렇듯 지역선정과 종목선정은 매우 중요하다. 지역과 종목선정을 못하면 사실상 눈뜬 장님이나 마찬가지이고 투자에 실패할 가능성이 매우 높기 때문에 새롭게 뜰 지역과 종목을 고르줄 아는 안목을 길러야 할것이다.