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수도권 뜨는별을 잡아라(上) 판교 동생 ‘광교’

서울을 제외한 수도권에서 가장 유망한 지역, 다시말해 지는별이 아닌, 새롭게 뜨는별을 꼽으라면 단연 광교를 꼽을수 있다. 민간 분양시장을 초토화시킨 2차보금자리주택 분양물량과 당당히 맞짱을 뜨고 있는 광교신도시 마지막 노른자위인 대림 이편한세상 분양열기가 보금자리주택 열기를 격파하고 있는 기세다. 필자는 서울을 제외한 수도권의 뜨는별을 광교, 흥덕, 동탄으로 지목하고 총 3회에 걸쳐 각 지역의 미래가치를 분석해보고자 한다. 먼저 가장 주목해야할 지역인 광교신도시를 살펴보자.

광교신도시는 흔히 판교 동생이라고 칭해지는데, 광교의 경쟁력은 판교에 못지 않게 강력하다. 특히 광교신도시는 판교신도시의 시세가 급등한 이후 아직 기반시설이 전무하고 분양중이다보니 판교에 비해 아직은 저평가된 측면이 강하다. 이런탓에 광교신도시 청약이 있을때마다 경쟁률이 최고 수백대 1을 넘나드는 인기를 끌면서 프리미엄도 고공행진을 하고 있지만 아직까지는 판교에 비해 상당히 저평가된 상태다.

또한 경기도가 명품신도시 1호로 지정하여 체계적으로 개발하는 만큼 명품신도시 프리미엄을 톡톡히 누릴수 있는 지역이다.

                                (광교 명품신도시 위치도)

광교신도시는 신분당선 연장선 등 광역교통환경이 개선되고, 녹지율(41.4%)이 국내 신도시중 최고 수준인데다 신도시내에 세계적인 명품호수공원으로 개발되는 호수공원이 2개가 위치한다. 이는 1,2기 신도시 통털어 1개의 호수공원이 있는 경우는 일산신도시에서 찾아볼수 있지만 이처럼 2개의 호수공원이 도시내에 들어서는 경우는 광교가 처음이다. 또한 호수공원 2개가 입지하는 차별성외에 인구밀도(68.7/㏊) 역시 신도시 중 가장 높아 쾌적한 첨단신도시라는 점에서 미래가치가 매우 높다. 아울러 경기도청사와 검찰청 및 법원등이 들어서면 수도권남부의 자족형 첨단 중핵도시로 판교와 함께 쌍벽을 이룰 지역으로 미래가치측면에서는 최고점을 줄수 있을 정도다.

              (광교중심부 명품호수공원 조감도/자료:경기도시공사)

광교신도시 총 공급물량은 3만1천가구로 이중 단독주택을 제외한 2만2천4백69가구는 아파트로, 5천4백60가구는 주상복합아파트로 공급되는데 2010년 4월 현재 광교 중심부와 외곽지역등의 분양이 대부분 마무리 단계에 있고 이번에 5월초 광교신도시 최고의 노른자위인 에듀타운 인근에 약 2000세대에 달하는 최대규모의 중대형 물량인 대림이편한세상이 분양을 진행중이다. 침체기에도 불구하고 광교 최고의 입지와 대형 건설사의 최대단지 프리미엄으로 인해 수요자들이 대거 몰릴것으로 예상되고 광교신도시 분양의 백미가 될것으로 보이기 때문에 주목해야 한다.

가점제 물량의 예상 당첨가능점수는 대략 최소 65점 이상은 되어야 할 것이다. 또한 2010년 하반기이후에도 광교 잔여 물량이 꾸준히 공급될 예정인데, 주로 민영아파트가 아닌 공공임대나 민간임대등 임대아파트 위주로 공급이 계획되어있어서 광교 대림물량이 공급마무리되면 사실상 광교신도시의 분양물량은 향후 중심부에 공급되는 주상복합물량과 호수공원인근에서 공급될 고급 연립주택등 일부만 남아있는 상태여서 희소성에 의해 광교신도시 기 분양받은 당첨자들의 분양권 가격은 꾸준히 상승하면서 인기를 끌것으로 필자는 판단한다.

2010년 4월초 현재 광교신도시 에듀타운에서 간헐적으로 나오는 109㎡(33py)의 명의변경가능한 물량의 경우 프리미엄은 대략 1억 3천만선에 형성되어 있다. 계속 가격이 올라가다 최근 DTI와 보금자리공급등의 영향으로 시세가 주춤한 상태이긴하지만 분양가가 4억원이 채 안되는 금액이기 때문에 프리미엄을 합해도 5억원대 초반으로 미래가치 감안하면 높은가격이라고 할수 없는 수준이다.

이런탓에 기존 재고주택시장과 달리 광교신도시 분양권의 경우 대기 수요가 꾸준한편이다. 이런 상황이다보니 광교신도시 대림아파트의 경우 높은 프리미엄이 보장된 상태이기 때문에 청약에 수요자들이 대거 나설것이 확실시된다. 물론 보금자리 여파로 인해 광교 대림의 청약열기가 다소 덜할수는 있겠지만 입지여건이나 환경, 교육, 교통등 모든면에서 뛰어난 단지인탓에 침체기에도 불구하고 청약을 기다려온 많은 대기자들의 청약으로 경쟁률은 상당할것이다.

또한 침체기인만큼 초기자금이 많이 들어가는 기존 재고주택보다 초기자금이 적게 소요되는 청약으로 움직이기 쉽기 때문에 보금자리 물량폭탄과 금융규제등으로 인한 주택시장 침체 여파도 광교신도시 랜드마크가 될 대림이편한세상 분양에서만큼은 비켜갈것으로 예측된다.  

또한 수도권에서만큼은 판교 다음으로 최고의 시세를 형성하는 경기권 명품신도시로 부상할것이 명백하다. 경기도청과 법조타운등이 들어서면 광교는 과천 동생으로도 불릴수 있는 쾌적성과 자족성및 미래가치를 겸비한 수도권 최고의 신도시로 거듭날것이 확실시된다. 가치투자자들이라면 광교를 놓치지 않으려 하는 이유가 바로 여기에 있다.

아무리 침체기라지만 보금자리 강남권 물량과 광교 대림물량은 침체기 무풍지대를 형성하면서 수요자들의 뜨거운 관심을 불러일으킬것으로 전망된다.