금융

양도세 최소화 시점에 팔아라

[아이엠리치]투자를 잘하려면 아파트를 사는 것 못지않게 파는 것도 잘 해야 한다.

아파트를 살 때 여러가지 면을 고려하여 사는 것이 필요하지만 팔 때도 전략이 필요하다. 대개 팔 때는 치밀하게 판단하여 결정하는 것이 아니라 각 개인의 사정에 따라서 갑자기 결정하여 매도해 버리는 경우가 많다. 그러나 기왕에 팔더라도 매도시점에 따라 아파트 매도가격이나 양도소득세가 달라지기 때문에 이러한 변수를 감안하여 적절한 매도시점을 택하면 상당한 금액상의 이득을 볼 수 있다.

그러면 아파트는 언제 파는 것이 가장 유리할까? 두 개의 축을 기준으로 적절한 매도시점이 언제인가를 판단 할 수 있다. 우선 부동산 경기변동 사이클상 대세침체기 직전의 상투시점이다. 경기변동 사이클상 상투시점 여부는 오랜 상승기간 후에 하락이 되면 대체침체기일 가능성이 많다.

다른 중요한 고려사항은 양도소득세이다. 양도소득세 과세대상인 경우 세금이 최소화되는 시점이 언제인지 알아봐야 한다. 또는 투자수익률 측면에서 1가구 1주택 면세기간이 3년이 되기 전에라도 세금부담이 많지 않을 경우 매도하고 다른 유망한 지역으로 이사하는 것이 유리한지도 판단해 볼 필요가 있다.

아파트의 경우 수도권 지역처럼 아파트 특정지구에서의 과세기준이 되는 기준시가와, 특정지구가 아닌 지역의 아파트 매도에 대한 양도소득세에 대한 결정적인 영향을 미치는 공시지가가 통상 매년 7월1일부로 조정되기 때문에 기준시가나 공시지가가 크게 변동하여 양도소득세 부담이 커지는 경우에는 이 점도 매도시점 판단에 고려해야 할 중요한 요소가 될 수 있다.

그리고 1가구 2주택이라고 해서 항상 양도소득세가 과세되는 것은 아니다. 예를 들어 1가구 2주택을 보유하고 있더라도 기존 아파트를 보유한 지 3년이 지났다면 새로 아파트를 구입한 후 1년 이내에만 기존 아파트를 매도하면 양도소득세 면세를 받을 수 있다. 따라서 아파트 가격의 급격한 상승이 예상되는 기간에는 이 면세기간 1년을 최대한 이용하여 기존 아파트 매도시점을 연기하는 것이 유리한지 여부를 판단해야 한다.

그러나 1년 유예기간이 다 되어서 팔려고 할 경우 매도가 어려워지는 위험도 따른다는 점을 염두에 둬야 한다. 그리고 매우 급격한 아파트 가격 상승기에는 아예 양도소득세를 부담하더라도 매도하지 않는 선택도 고려할 수 있다.

양도소득세를 막연히 생각하거나 부동산 중개업소의 말만 들을 경우 실제로 생각보다 별로 많지 않을 수도 있겠지만 엄청나게 많은 경우도 있기 때문에 사전에 전문가와 상담하거나 직접 세무서에 문의하여 의사결정에 착오가 없도록 하는 것이 필요하다

[아이엠리치(www.ImRICH.co.kr) 고현철칼럼니스트 / 유엔알 컨설팅 이사]