금융

연이은 버블논란으로 시장 위축 현상 오래 지속될 듯    

얼마전 민간 연구소 (IBK경제연구소, 현대경제연구원 하나금융경영연구소, 산은경제연구소)의 연이은 부동산 버블론으로 인해 주택시장이 더욱 더 나락으로 추락하고 있다. 

보고서의 주요 내용은 인구 구조와 소득 대비 집값 수준과 가계 부채비율 등을 볼 때 중장기적으로 집값이 하락할 수밖에 없다는 게  주요 요지다.
 
이들 보고서중에서 특히 하나금융경영연구소보고서에서 발표한 보고서를 살펴보면 소득에 비해 지나치게 높은 집값과 부담스런 수준의 가계부채가 부동산 대세 하락설의 근거로 내세우고 있다는게 특징이다. 주택시장 최대 수요 연령층인 35~55세 인구가 현재  총인구의 35.3%(1,727만명)를 차지하고 있으나 2011년부터 점차 감소하는 것은 명백하다. 또한 우리나라는 소득에 비해 가계부채 증가세가 지속돼 작년 말 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 85.7%까지 높아진 상태다.

이미 100%를 넘어선 주택보급률과 상당부분 진행된 도시화, 높은 가계 부채 비율 역시 당장 주택가격 상승을 어렵게 하는 것은 사실이다.

하지만 최근  통계청자료에 의하면 급격한 외국인 유입으로 인구 정점시기가 당초 2018년에서   2020년대 초ㆍ중반으로 늦춰질 것이라는 전망이  나오고 있다.

게다가 2차 베이비부머(1968~1976년)의 주택시장 신규진출, 적어도 2022년(882만명) 까지 수도권 인구의 지속적인 증가, 1~2인 가구의 지속적인 증가로  인해  주택시장 대세하락현상은  상당기간 늦춰질 가능성이 있다.

양극화 시대 대비하라   

버블논란이 잠잠해지면  자연스레 경기도 회복세로 돌아서면서 동시에 부동산시장의 차별화 현상은  더욱더 심화될 것이다. 즉 오르는 곳만 오르고 그렇지 않은 지역은 철저히 외면받는 ‘부익부 빈익빈’ 현상이 가속화될 것이다.

현재 주택시장의 트렌드만 보더라도 실수요자로 대표되는 소형주택과 자산가들을 타겟으로 하는  펜트하우스만 인기가 있고 중대형은 인기가 급락하고 있다.

일반적으로 소득수준이 높아질수록 자산가들이 선호하는 지역과 그렇지 않은 지역으로 양극화가 심화되기 마련이다. 주택을 고르는데 중요한 요소가 된  조망권만 놓고 보더라도 자산가들은  강조망권을 최우선시하고 있다. 그 다음으로 공원, 산 순이다.

‘국민소득이 증가할수록 양극화가 심화되면서 자산가들의 고급명품주택에 대한 수요는 꾸준하다는  것은  두어달 전 필자가 직접 방문했던 싱가포르 주택시장이 이를  방증한다.

1인당 국민소득이 3만불 달하는 싱가포르는 요트와 유람선이 떠다니는 도심강변에 고급주택과 빌딩등이 대거 몰려있다.  해당지역 주택 한채가격이 20억~100억정도를 호가할 정도인데도 국내뿐만 아니라 아시아 각국의 부자들을 끌어들이고 있다.

반면에 정부에서 지원하는 HDB공공아파트의 3.3㎡ 분양가는 800만원에도 채 미치지 못하고 있지만 싱가포르의 중심업무지역이 오차드 로드를 중심으로 형성되어 있는 민간 고급 아파트의 평균 가격은 3.3㎡  3000~3500만원을 웃돌고 있다. 이는 HDB아파트보다 3~4배 이상 높은 가격이다.

특히 서울 한강변에 위치한 주택처럼 싱가포르도 금융센타와 카지노등이 몰려 있는 강변쪽에 위치한 주택가격이 수십억원을 호가할 정도인데 지난 몇 년간  중국,인도, 유럽등지의 부유층들의  대거 매집에 나섰을 정도다.  

투자자의 관점에서 본  강남권에 위치한 주택시장 선호도도 서서히 변화하고 있다. 그 동안 각광을 받았던  대치,도곡동.개포동에서  현재는  한강변 조망권에 대한 관심으로 압구정.반포동 일대로 급격히 이동하고 있다.

대표적으로 역세권 개발 계획과 한강변 수혜까지 동시에 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 관심있게 지켜볼 필요가 있다.

현재 망원지구, 유도정비구역일대  연립·다세대 지분가격이3.3㎡당 3300~3600만원 안팎에 형성돼 있다.

영등포구 당산~양평동 일대도  망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의 주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5천만원내외로 접근이 가능하다.

서울시에서 추진중인  ‘한강르네상스 계획’이 차근차근 계획대로 실현되고 동시에 경제성장율도 높아질수록 싱가포르 강변쪽에 위치해 있는 주택처럼 한강변에 위치한  주택들은  한 단계 더 각광 받을 것이다.

*끝으로  버블논란기  부동산 신투자법’의 핵심은 부동산을 단순히 재테크 수단으로 여기기보다 인생가치의 극대화 수단으로서 삼는 자세가 필요하다는 것이다.   본인이  부동산투자로 성공을 하든 실패하든 결과에 상관없이  끝까지 나를 지켜주고 응원하는 분들은 내 가족과 친구,친척들이기 때문이다.