금융

도심지역 역세권소형에  분산투자

최근 부동산 시장 흐름이 심상치 않다. 

미분양은 시간이 갈수록 쌓여만 가고 엎친 데 덮친격으로 입주때까지 팔리지 않은 불꺼진 아파트가 건설사들의 목을 겨누고 있는 실정이다.

한치 앞을 내다보지 못하는 경기 상황과 저렴한 공공주택의 위세에 눌려 대부분의 건설사들은 분양일정을 잡지 못하고 있다. 

다행이 한국은행 차기 총재로 김중수 OECD대표부 특임대사가 내정되면서 상당기간 저금리 기조가 형성될것으로 기대됨에 따라 주식시장 뿐만 아니라 부동산시장에도 긍정적요인으로 작용할 전망이다.

또한 지난 18일 발표한 '지방 주택경기 활성화 방안'에서 내년 4월30일까지 다주택자가 지방 미분양 주택을 구입해 감면기간인 5년이 지나 양도할 경우라도 양도세를 중과하지 않고 기본세율(6~35%)을 적용함에 따라 이 또한 부동산시장에 긍정요인이다.

 부동산 투자 고수들은 완만한 상승기보다 오히려 현재와 같은 가격 조정기를 투자적기로 보는 경향이 있기 때문에 성공적인 투자를 위해서는 남다른 발상의 전환도 필요한 시점이다.

투자수익이 눈에 보이는 물건,  위주로 접근하라
 
분양시장에 접근할 때는 청약율이 높아  프리미엄이 기대되는 지역의 물건 위주로 접근하는 게 안전하다. 

예상대로 청약자들이 대거 몰렸던 위례신도시에 이어 4월 사전예약이 예정된  2차 보금자리를 노리는 게 낫다. 2차보금자리 지구 대부분은 서울 도심에서 15~21㎞ 근접하기 때문에 직주근접이 가능한 위치로서 투자성도 기대된다.

그중에서도 백미는 서울  세곡 2, 내곡지구에서 공급되는 아파트가 청약경쟁율이 높을것으로  예상되어 상당한 프리미엄이 기대된다 .5월경에 공급될것으로 예상되는 판교신도시, 성남 도촌지구나 송도 신도시등에서 공급되는 아파트도 관심을 가질 만 하다.    

하반기로 갈수록 건설사들이 현금확보를 위해 분양중인 물건을  파격적인 가격으로 시장에 내놓을  가능성이 있는 만큼 여유를  가지고  실수요자입장에서 노려보는 것도 좋다.  

일반 매물 같은 경우는 경매를 이용하거나, 시행사들이 자금확보를 위해 처리하는  대물(代物 )  부동산 위주로 접근하는 것도 좋은 방법이다.

대물 부동산이란 통상 시행사가 자금난에 봉착했을 때 시공사나 하청업체에 공사비 대신 완공중인 부동산으로 대납하는 과정에서 흘러나오는 물건을 말한다. 이러한 대물들이 신속한 자금회수를 위해 시장에 나오면 통상 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 나오기 때문에 경매투자보다 훨씬 높은 투자수익을  올릴 수도 있다. 

대물로 나오는 부동산은 아파트, 오피스텔, 상가 등 종류가 다양한데 보통 여러채씩 묶어서 ‘알을알음’ 시장에서 나오는데 건설사의 지인이나 부동산 컨설팅사를 통해서 유통된다.

하지만 투자시 주의점은 이러한 물건들이  아무리 싸게 시장에 나오더라고  현지수요가 없으면  되파는데 어려움이 따를 수 있으므로  사전에 면밀한 시장조사가 필요하다.

불황기  부동산 투자 팁: 도심지역 역세권소형에 집중
 
불황기일수록 사람들은  일자리가 풍부한  도심권으로 몰리기 마련이다. 미국 유럽,일본등선진국일수록 국민소득은 우리나라보다 훨씬 높으나 오랫동안 저성장 늪에 빠져 있다.  따라서  저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부한 도심지역에 위치한 부동산에  수요가 몰려있다는 걸 알수 있다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택, 상가 등은 침체 양상을 걷고 있다. 이왕이면 시세차익뿐만 아니라 임대수익까지 가능한 부동산이면  금상첨화이기 때문에  역세권에 위치한 소형이 제격이라 할수 있겠다. 

소액 투자 가능한 도심권 역세권  틈새 상품은 유도정비구역내  소형 빌라에  관심을 가질만하다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 망원지구, 당산동~양평동 일대를 눈여겨 볼 필요가 있다.   개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택이 투자가 유망하다. 현재   망원지구, 유도정비구역일대  연립•다세대 지분가격이3.3㎡(23㎡) 당 3300~3500만원 안팎에 형성돼 있다.

영등포구 당산~양평동 일대도  망원지구와 지분값이 비슷하게 형성되어 있다. 전략정비구역과 달리 유도정비구역은 3~4억대의  주택이 대부분이어서  전세를 안고 1억5천만원내외로  투자가 가능하다.   올해안으로  유도정비구역으로  확정되면 동시에 건축제한지역으로 지정될  가능성이 크기 때문에 매물부족 속에 가격이 상승할 수도 있다.

 
분산투자가 해법 
 
덩치가 큰 부동산에 올인 하는 것보다  덩치가 적은 부동산에 분산투자 해 놓는 게 유리할수 있다. 아무래도 분산투자해 놓으면 환금성 면에서 뛰어난데  매수자 입장에서도 보다 쉽게 투자할수 있기 때문이다. 주거와 상가, 오피스텔등으로 나눠 놓으면  세금 측면에서도 유리한 면이 많다. 즉 10억원의 투자금이 있다고 가정하면, 5억원가량의 대출을 끼고 15억원짜리 물건 하나에  올인하는 것 보다 서로 다른 2억원짜리 물건 5개에 분산투자 해놓은 게 불황기 투자비법이다