전문가칼럼
[내집마련]2년 후에 꼭 내집마련 하고 싶다면..| 2년 후에 꼭 내집마련 하고 싶다면.. -나름대로 고민있는 청약자들의 2008년 이후 대처법 |
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청약제도 개편이 2008년부터 가점제로 변경되는데 이중 부양가족수와 무주택기간이 길수록 당첨확률이 높아지기 때문에 독신자와 단독가구주, 무주택년수가 짧은 사회초년생이나 신혼부부등은 사실상 유망분양물량의 당첨은 물건너 갔다고 해도 무방하다. 이에 나름대로 고민인 청약자들의 대처요령에 대해 케이스별로 알아보자. Case 1) 우선 20대 후반 사회초년생이나 신혼부부로 일정소득은 있지만 목돈이 별로 없는 경우 2008년부터 2년간은 부양가족 수(가구구성과 자녀 수)의 가중치가 35점으로 가장 높고, 무주택기간도 32점이나 된다. 2010년부턴 가구소득 등도 포함돼 가중치는 조금 낮아지지만 다른 항목에 비해선 높은 편이다. 결과적으로 젊은 층과 자녀가 없거나 이혼한 가구가 당첨될 확률이 크게 줄어드는 것이다. 이 경우 목돈이 많지 않기 때문에 내집마련은 목돈을 모으면서 장기적으로 끌고갈 수밖에 없다. 특히 변경되는 청약제도에 맞춰 청약전략을 짜야 하는데 우선 청약통장에 가입한다면 청약저축에 가입하는 것이 좋다. 청약저축은 상대적으로 민영아파트에 비해 분양가격이 저렴한 공공임대나 공공분양물량에 청약할 수 있는 통장으로 목돈이 많지않고 장기적인 내집마련에 적합한 통장이다. 또한 목돈이 부족할 경우 일정기간동안 임대로 산 뒤 분양으로 전환되는 공공임대 아파트를 분양받아 내집마련의 꿈을 이룰 수도 있다. 게다가 청약저축은 금리면에서 청약예금이나 청약부금보다 유리하며 연말에 소득공제혜택까지 받을 수 있는데다 1순위가 되면 예치금 한도 내에서 청약예금으로도 변경이 가능해 민영아파트에도 청약이 가능한 이점이 있다. 특히 이번 청약제도 개편안에서 청약저축통장은 앞으로도 현행대로 진행돼 동일순위내에서 무주택세대주 년수가 5년이상이라면 무주택기간이 5년이건 10년이건 차이가 없다. 참고로 같은 1순위라 할지라도 당첨자를 결정하는 방법은 청약저축 순위에 의하여 선정하되, 동일 순위내에서 경쟁이 있을 경우 다음과 같은 순으로 당첨이 된다. - 5년이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액이 많은 자, -3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자, -저축총액이 많은 자, -납입회수가 많은 자, -부양가족이 많은 자, 청약저축의 특성상 5년이상 무주택세대주로 납입횟수가 60회이상이면서 납입총액이 많은 사람이 우선적으로 당첨되므로 무주택세대주기간을 5년이상 채우고 매월 10만원씩 꾸준히 불입해 납입금액을 높이는 것이 당첨확률을 높이는 길이다. 다만 수도권 유망공공분양물량의 경우 적어도 무주택세대주년수가 5년이상이면서 납입총액이 최소 6백만원이 넘어야 청약해 당첨을 기대해볼 수 있으며 특정지역이라면 불입액이 1천만원 정도는 되어야 당첨을 기대해볼 수 있어 단기간내에는 유망분양물량의 당첨을 기대할 수 없다. 신혼부부의 경우 청약제도가 개편되기 이전에는 한사람당 하나만 가입할 수 있는 청약통장에 세대주인 사람은 세대주만이 가입할 수 청약저축을 들어 국민임대나 공공분양을 노리고, 다른 배우자는 청약예금이나 부금을 들어 민영아파트를 노리는 방식이 좋았다. 둘 다 1순위가 되는 시점에는 청약통장으로 자유롭게 원하는 곳 모두나 1순위로 청약할 수 있기 때문에 그만큼 기회의 폭이 넓기 때문이다. 또한 청약저축은 청약예금의 예치액만큼 불입이 되면 예금으로 전환이 가능하므로 임대아파트에 뜻이 없는 사람은 금리 높은 청약저축에 들었다가 예금으로 전환하든, 예금으로 바로 가입하든 그것은 가입자의 선택이다. 하지만 청약제도가 개편되면 2008년부터 공공택지의 전용 25.7평 이하인 중소형 아파트에는 가점이 낮아 당첨이 힘들게 된다. 다행히 민간사업장은 2010년부터 적용이 되므로 청약제도 개편안 시행 이후에 분양을 고려한다면 공공택지보다 민간사업장 전용면적 25.7평 이하인 분양물량에 청약하는 것이 좋다. 물론 투기과열지구 내에서 전용면적 25.7평 이하인 분양물량의 75%를 만35세 이상이면서 5년이상 무주택세대주에게 우선공급하고 있어 당첨확률이 떨어지는 것은 사실이나 당첨가능성이 없진 않기 때문이다. 이번 청약제도 개편에서 민간택지 내 25.7평 초과 중대형 주택은 가점제 적용대상이 아닌 기존 청약방식 그대로 유지될 계획이어서 이들 분양물량을 노리는 것도 고려해볼 수 있으나 문제는 자금여력이다. 서울의 경우 대개 평당 1300만원 이상에 분양되는 시점에 40평형이라고만 해도 5억2천만원으로 현재 목돈이 부족한 신혼부부가 청약할 대상은 아니라는 것이다. 또한 가점제가 시행되면 가구주 연령이나 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등은 가구주만 가점을 배정받을 수 있어 가구주가 아니라면 당첨 가능성이 없다는 것을 염두에 두고 청약전략을 짜야 한다. Case 2) 30대 초반으로 청약부금이나 청약예금 통장을 보유하고 있지만 무주택년수나 부양가족수가 적아 고민하는 경우 이번 개편안에서는 10년이상 무주택자, 가구주 나이 45세이상, 가구 구성 3세대 이상, 자녀수 3명 이상, 청약통장 가입 10년 이상이어야 가점이 만점이 돼 ‘당첨 0순위’가 되고 공공택지의 25.7평 초과 공공·민영주택도 2008년부터 채권입찰제와 함께 가점제가 적용되게 돼 사실상 2008년부터 유망공공분양물량에 청약해 당첨되기 힘들어 진다. 특히 공공택지 내 25.7평 초과인 분양물량은 채권상한액이 같을 경우에만 가점제를 활용키로 했지만 인기지역은 청약자 대부분이 당첨을 위해 채권 상한액대로 써낼 것으로 예상돼 당첨확률이 없기는 마찬가지이다. 이럴 경우 유망 공공택지 내 분양물량은 장기무주택자이면서 부양가족수가 많은 청약자가 ‘싹쓸이’할 공산이 크다. 이에 따라 현재 33,34살된 무주택자라면 2008년부터 2010년 이전까지 민간사업장 전용면적 25.7평 이하인 분양물량을 노려야 한다. 2010년 이전까지 민간사업장은 투기과열지구내에서 만35세 이상 5년이상 무주택세대주에게 75% 우선공급되고 이때 무주택기간이 5년이상이면 자격상 별반 차이가 없기 때문이다. 하지만 2010년부터는 민간사업장 국민주택규모 이하인 분양물량에도 가점제가 도입돼 당첨확률이 다시 낮아지게 된다. 따라서 청약제도 개편안 시행 이후 분양을 우선적으로 고려한다면 2010년 이전까지 민간사업장 분양물량을 적극적으로 노려보되, 2010년 이전에 꼭 분양만 고집할 것이 아니라 앞으로 가격상승이 높은 기존단지나 재개발·재건축 입주권 등의 매입도 함께 고려해보는 것이 좋다. 2010년 이후 무주택년수 10년 이상으로 채울때까지 기다리는 등 가점을 높이는데 급급할 게 아니라 자금여력이 된다면 이런 쪽으로 고개를 돌려 재테크를 계획하는 것이 기회비용면에서 훨씬 이득이기 때문이다. 물론 자금여력이 돼 민간사업장 중대형평형에 청약할 수 있는 자금여력이 갖춰진다면 청약통장을 중대형에 청약할 수 있는 청약예금통장으로 전환해 민간사업장 중대형평형에 청약하는 것도 고려할 만하다. Case 3) 40대초반의 가장으로 중대형평형에 청약할 수 있는 청약예금통장을 보유하고 있지만 유주택자인 경우 앞서 말했듯 2008년부터 채권입찰제와 함께 가점제가 적용되게 돼 사실상 유주택자라면 2008년부터 유망공공분양물량에 청약해 당첨되기는 힘들다. 특히 공공택지 내 25.7평 초과인 분양물량은 채권상한액이 같을 경우에만 가점제를 활용키로 했지만 인기지역은 청약자 대부분이 당첨을 위해 채권 상한액대로 써낼 것으로 예상돼 당첨확률이 없기는 마찬가지이다. 집을 매도해 무주택년수를 채운다 하더라도 단기간내에는 가점제에서 무주택기간이 5~10년 이상인 무주택자에게 밀릴 수밖에 없다. 이같은 경우 이번 청약제도 개편안에서 바뀌지 않는 민간사업장 중평형에 청약을 고려하면 된다. 게다가 자금여력도 어느 정도 갖춰진 상태이므로 분양이나 기존단지를 자신의 상황에 따라 선택하여 재테크를 계획할 수 있고 현재 보유한 주택의 양도소득세 등의 이유로 분양권을 원한다면 유망 재건축·재개발 입주권을 적극적으로 활용하는 것이 좋다고 본다. 그렇지만 유주택자로 자금이 부족해 중대형평형에 청약할 수 없다면 어차피 부담되는 중대형평형에 해당되는 청약통장을 보유하는 것보다 2010년 이전까지 평형대를 낮춰 민간사업장 중소형평형에 청약해볼 수도 있다. 다만 앞서 말했듯 투기과열지구 내에서는 전용면적 25.7평 이하인 분양물량의 75%를 만35세 이상 무주택세대주에게 우선공급하고 있어 당첨확률이 떨어지는 것은 염두에 둬야 한다. 또 분양만 고려할 것이 아니라 가격상승력이 높은 지역을 위주로 현주택보다 나은 주택으로 갈아타는 것도 함께 고려하는 것이 좋다. 특히 입주초기에 물량이 집중돼 상대적으로 안정된 유망택지개발지구 내 입주물량들은 장기적으로 재테크와 실거주를 동시에 만족시킬만한 곳이라 할 수 있다.
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