전문가칼럼
[내집마련부터]8월 이후 부동산 투자는 어떻게[9]| 8월 이후 부동산 투자는 어떻게 | ||||||||||||
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얼마전 기존에 50%인 재산세 상승률을 대폭 낮추는 데 합의했는데 대상은 6억원 이하 주택이다. 공시가격 3억원 이하는 상승률은 전년도 재산세의 5%를 넘지 않도록, 3억원 초과,6억원 이하는 전년의 10%를 넘지 않도록 했다. 반면, 6억원을 초과하는 고가주택은 이번 재산세 경감대상에서 제외된다. 일부 시중 은행들을 대상으로 취해졌던 금융감독원의 주택담보대출 총액 제한 지침이 선별적으로 풀렸으나 대출은 늘고 있지 않고 있다. 단, 서울 강남 등 투기지역(전국 77곳) 아파트에 대한 담보 대출 규제는 계속되고 있다. 대부분의 시중은행들이 이 틈을 노려 우대금리 혜택을 폐지하거나 지점장 전결금리 할인폭을 줄여 사실상 금리를 인상했다. 신규 주택을 분양 받을 때와 경매 주택을 살 때 내는 거래세(취득세+등록세)가 내년부터 현행 4.0%에서 2.5%로 낮아진다. 국민주택 규모 이하(전용면적 85㎡이하)인 경우는 4.4%(교육세 포함)인 거래세율이 2.7%로 낮아지는 것이다. 서울 강동구 고덕주공 1단지가 지구 내 재건축 추진 단지 중 처음으로 사업승인을 받았다. 이 단지는 관리처분계획을 통과 시킬 계획이어서 9월 25일 시행되는 개발부담금도 피할 수 있을 것으로 보인다. 하지만 정부 정책의 큰 틀 안에서 보면 재건축 단지들은 각종 악재속에 연말까지 하락이 불가피하므로 투자에 신중해야 한다. 아파트 분양시장에서 실수요자 위주의 중소형평형으로 재편되고 있다. 최근에 분양된 서울 충무로 자이 , 숭인동 현대, 용인 공세리 대주 피오레도 30평형대 이하에 청약자가 집중됐다. 올해 상반기 입주한 강남권 대형 아파트는 많은 보유세를 부담하게 됐다. 지난해까지만 해도 시세의 절반밖에 안 되는 시가표준액이 올해부터는 공시가격에 맞먹는 수준으로 높아지기 때문이다. 앞으로 건축연면적 60평(200㎡)을 넘는 전국의 모든 신축 건물은 기반시설부담금을 내야 한다. 서울 강북 뉴타운 등 도심 노후지역 재정비 사업을 위해 재건축, 재개발을 할 때에도 똑같이 적용된다. 용적률이 늘어나는 강남 재건축 아파트와 신축 분양아파트 30평형의 경우, 가구당 500만~2,500만원의 부담금이 부과된다. 부담금은 땅값이 비쌀수록, 신ㆍ증축 면적이 넓을수록 많아진다. 8월 중순 이후 상업용지내 일반아파트가 재건축 대신 신축방식으로 주상복합아파트를 건립할 경우 해당 주민들은 우선공급을 받을 수 없게 된다. 초고층 주상복합을 짓더라도 조합원 우선분양을 받을 수 없게 돼 재건축 사업이 사실상 어려워져졌다. 내달 중순 이후 공급하는 신규분양아파트도 데 3%가 3자녀 이상 무주택세대주에게 특별 공급된다. 오는 8월 말 분양예정인 판교신도시 2차 공급분부터 적용될 예정이다. 전국 27만여가구의 3자녀 이상 가정에 매년 6000여가구의 신규주택이 특별 우선공급된다. 특별공급분은 중대형을 포함하며 청약통장이 없어도 신청할 수 있다. 다만 경쟁시 무주택기간, 자녀수, 미성년자 나이, 해당지역 거주기간 등을 감안해 선정한다. 강남권 초기 재건축아파트 단지를 중심으로 급매물이 늘고 있으나 매수세는 없다. '부동산 거품론'이 제기된 이후 10억원을 훨씬 호가하는 초기재건축 아파트들은 1~2억원씩 가격이 빠졌다. 분당도 지난해 11월 이후 처음 하락세를 나타냈다. 반면 , 역세권 예정지나 뉴타운, 재개발 구역 주변 등 호재가 있는 지역은 소폭 오름세를 보이고 있다. 부동산 비수기와 맞물려 정부의 안전진단 기준 강화, 개발이익 환수제등 여러 규제와 맞물려 있다. 전반적으로 보면 하반기까지 약세를 보일 것이라는 전망이 우세하다. 뉴타운 후광효과 '래미안 답십리' 관심 일부지역 부녀회의 집값담합에 대해 건설교통부가 대응책을 내놓았다. 집값 담합이 이뤄진 경우, 일부 시세정보업체들의 도움을 받아 일정기간 시세 제공이 끊기게 된다 . 또 해당 단지에는 '시세 유보'라는 문구가 붙어 담합이 있었는지를 알 수 있게 된다. 그 동안 집값 담합이 이뤄진 지역은 빠르게 정상가격을 되찿아 갈 것으로 보인다. 강남 3구의 아파트값이 지난주에 일제히 하락했다. 분당도 2주 연속 아파트값이 떨어졌다. 특히 부촌으로 꼽히고 있는 대치동일대 아파트가격의 하락세가 두드러지고 있다. 반면 마포, 동작, 동대문, 도봉 등 강북권 주요 구들은 소폭이나마 오름세를 이어가고 있다.뉴타운 또는 재개발 지역을 중심으로 강북권역 개발 기대가 무르익었기 때문으로 풀이된다. 지난 3월이후 소위 버블세븐 지역은 지역별로 매월 20~70%대의 감소세를 보이고 있다. 이들 지역 모두 7월 들어서도 거래 건수가 전달의 10~20% 수준에 그쳤다. 거래량으로만 볼 때 이들지역에 대한 투기수요가 상당히 줄어 든 것으로 파악된다. 개발제한구역해제 예정지역인 경기도 시흥 장현지구에 국민임대주택단지가 조성된다. 장현동과 장곡동 일대 88만6000평에 아파트 등 1만5000가구가 들어설 예정이다. 시흥장현지구는 2010년부터 분양이 시작되고 2012년께 입주할 예정이다. 강동구 둔촌주공아파트 재건축 정비계획안이 통과됐다. 둔촌주공은 전 지역이 1·2종 일반주거지역으로 포함되었다. 평균 16층(최고 30층),용적률 230% 범위 안에서만 재건축할 수 있다. 하지만 용적률이 조합이 요청한 3종보다 낮은 2종으로 결정되었다. 따라서 수익성이 없어 재건축 자체가 어려울 것으로 보인다. 성동구가 지난 18일부터 개발예정지인 성수 1,2동 17만여평에 대한 건축허가를 제한했다. 서울에서 개발예정지 내 건축허가제한을 한 사례는 이번이 처음이다. 무리한 다세대주택 '지분 쪼개기'로 도시정비사업 자체가 표류할 가능성이 높기 때문이다.단 세대당 25.7평(85㎡) 이상으로 건축계획 변경한 경우는 허가가 가능하다. 삼성물산이 전농3－2구역을 재개발한 '래미안 답십리' 472가구 중 308가구를 일반 분양한다. 래미안 답십리는 24~42평형으로 구성되었다.오늘(20일)부터 종로구 운니동 래미안 갤러리에 모델하우스를 연다.청약은 25~27일 3일간이다. 전농 뉴타운 후광효과와 주변의 삼성타운 효과를 기대할 수 있어 관심을 가져볼 만 하다.
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