전문가칼럼
[내집마련]서울에서 현금 7천만원으로 집장만[8]| 서울에서 현금 7천만원으로 집장만 -고려할 투자기간은 단기 or 장기 ? |
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희정(35)씨는 현재 전세로 거주하고 내집마련을 계획하고 있는데 보유현금이 7천만원정도 있다고 한다. 이 자금으로 전세를 끼고 대출을 좀 받아 2억5천만원 정도의 집을 알아보고 있다고 하였다. 지금으로서는 30평형대를 사기에는 부족하다고 생각되었기 때문이다. 희정씨는 단기간에 투자성과를 바라고 있는데 이같은 상황에서 단기간에 투자성과를 거둘 수 있을 지 의문이 든다고 하였다. 이에 맞춰 자금계획도 세워야 하고 하루빨리 집값이 오르는데로 큰 평형대로 옮기고 싶은 소망이 간절한 것이다. 이럴 때에는 매입한 뒤 단기간이 아닌 장기적으로 생각하는 것이 좋다. 앞으로 주택으로 큰 투자수익을 내기는 힘든데다 단기간에 대출이자에다 취등록세 등 기타경비를 제하면 투자수익면에서 그리 좋지 않기 때문이다. 적어도 5년이상은 바라보는 것이 좋다. 매입하는 평수가 20평형이라면 더더욱 그렇다. 대출을 1억원정도 고려할 때 연 6%로 가정한다면 연 600만원의 대출이자가 발생하므로 3년이면 1800만원, 여기에다 취등록세 및 기타경비를 합하면 800만원 가량 나올 것으로 보이므로 3년간 2600만원은 넘어야 손해가 아닌 셈이다. 이익을 생각한다면 3년동안 거의 3천만원 이상은 상승할만한 단지를 택해야 하기 때문에 일반적으로 단기간이 아닌 장기적인 시각으로 매입을 고려하는 것이 바람직하다. 물론 단지에 따라 20평형대라도 3년간 5천만원 이상 상승하는 단지도 있기 마련이므로 단지선택에 따라 차이가 크다고 할 수 있다. 따라서 희정씨와 같은 문제는 어떤 단지를 매입하느냐로 귀결된다고 할 수 있다. 그렇다면 어떤 주택을 매입하고 어떻게 갈아타는 것이 좋을까 ? 우선 희정씨의 경우 짧은 기간을 보고 전세끼고 매입하하는 것이므로 서울보다는 수도권에 주택을 매입하는 것이 유리하다. 우선 서울보다는 상대적으로 집값이 저렴한데다 다른 나라에서 찾아볼 수 없는 전세제도를 이용해 레버리지 효과도 볼 수 있다. 만일 1억원의 여유자금을 가진 사람이 1억원의 전세를 끼고 2억원인 집을 매입해서 1년동안 집값이 10%(2천만원) 상승하여 2억2천만원이 되었다고 하자. 이것은 1억원의 초기자금을 투자해 연간 20%의 수익을 올린 것과 같은 것이다. 또한 세금측면을 따져보아도 1가구1주택으로서 서울이라면 3년이상의 보유기간에 2년거주를 해야 양도소득세가 비과세 되지만 경기도(과천,5대신도시 제외)의 경우 3년간 보유만 하면 양도소득세가 면제되므로 투자이익을 극대화 할 수 있는 것이다. 또 목돈이 어느 정도 모여 내집을 장만해 재테크를 하고 싶다면 4-5년 마다 새아파트로 갈아타라고 조언하고 싶다. 지역 발전성을 고려하지 않고 아파트의 경쟁력만을 생각한다면 새아파트가 기존아파트에 비해 가격상승력이 높기 때문이다. 이는 공급과 수요와도 관계가 있는데 새아파트가 헌아파트보다 수요가 많기 때문이기도 하다. 물론 새아파트라고 다 좋지만은 않다. 브랜드나 입지여건, 단지규모, 평형 등을 함께 고려해 아파트를 골라야 할 것이다. 점차 시장이 국지적인 양상을 띌 것으로 보이고 이런 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보이기 때문이다.  유망지역 새아파트의 일반적인 속성을 살펴보면 입주시점까지 가격상승하고 입주후 양도세율이 1년이내로는 50%로 높기 때문에 매물이 드물지만 선호도는 높기 때문에 가격이 상승하다 시간이 지날수록 건물의 가치가 감가상각되면서 아파트 가격의 상승폭도 둔화되게 된다. 더불어, 새아파트를 이왕이면 기존아파트가 비과세 요건을 충족시킬 즈음에 매입하는 것이 좋다. 새아파트를 매입하고 1년이내에 비과세요건을 충족한 기존주택을 매도하면 양도소득세가 비과세 되기 때문이다. 참고로 꼭 기존 아파트를 매입할 필요는 없다. 2년이나 3년 즈음에 분양을 받는 경우도 생각할 수 있다. 물론 유망분양물량을 분양 받아야 하는 것이다. 분양받은 주택의 경우 분양권상태일 때에는 주택으로 보지 않고 등기를 해야 비로소 1가구2주택이 되므로 기존주택을 매입하고 2년 즈음에 분양을 받는다면 2년 반 후에 입주를 하게 되므로 새아파트의 잔금청산일로부터 비과세요건을 충족한 기존주택을 1년이내에 매도하는 것은 앞서 말한 바와 같다.  2006.1월에 주택을 매입하면 2009년 1월에 비과세 요건이 충족하게 되므로 2008년 6월(↓)에 다른 주택을 매입하고 2009년 6월 이전에만 비과세 요건을 충족한 기존단지를 매도하면 양도소득세가 비과세된다. 또 만일 분양을 받는다면 2007년초(↓)부터 고려해볼 수 있다. 공사중인 기간에는 주택으로 간주하지 않고 보통 2년반 후에 입주를 하게 되므로 새아파트의 잔금청산일로부터 1년이내에 기존단지를 매도한다면 마찬가지로 양도소득세가 비과세되는 것이다. 필자가 말하는 것은 이 시점에 갈아타라는 것이 아니라 생각은 해볼 수 있다는 얘기이다. 즉 자신의 자금여력을 파악하고 청약할 평형대에 맞는 청약통장에 가입해 시기적이나 갈아타는 방법에 있어 보다 전략적으로 임할 필요가 있다는 얘기이다.
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