금융

증여와 다주택 관련 절세 문의 많아

“대표님 언제쯤 들어가야 할까요”

일부 자산가들은 구입하고자 하는 해당부동산에 대해서 사전공부를 많이해서인지 필자보다 더 많이 알고 있는 경우가 있다. 즉 단순히 해당상품의 투자성은 본인들스스로 파악하고 거시경제를 비롯한 투자 시기만 물어보는 경우다.

또한 일반인들과 달리  자산가들은  미리 세금관련 세테크까지 고려해 투자를 결정하는 경향이 있다. 실제로 부동산 투자상담을 진행하다 보면 부동산으로 부를 이룬 부자일수록 세금부분에 대해 전문가보다 해박한 지식을 뽐내는 분들이 많다. 특히 최근 들어 부동산 관련세금이 많이 바뀐만큼 자산가들은 어느 때보다  부동산세테크에 신경쓰고 있다.

 연초부터 주식시장과  더불어 강남재건축시장까지 다시  꿈틀거리자 자산가들의 자산시장에 대한 문의가 다시 증가하고 있다. 자산가들이 주로 문의하는 부동산 세금과 관련해서 정리해 보았다.

1.   부담부 증여 통한 절세

연초부터 부동산 시장이 살아나자 양도세절세뿐만 아니라 증여를 대비해 부동산구입시 자녀명으로 구입하려는 상담이 많아지고 있다. 절세의 한 방편으로 ‘부담부증여’를 이용해 자녀에게 부동산을 구입해주는 사례가 많은 만큼 이에 대해 살펴보고자 한다.

부담부증여란 증여재산과 관련된 채무(전세나 대출)를 수증자에게 승계시키는 행위를 말한다.

예를들어 아버지가 소유한 시가 6억원인 아파트 1채를 딸에게 증여하면서 그 아파트를 담보로 차입한 대출금 3억원을 딸이 승계하는 경우다.그러면 딸은 대가 없이 무상으로 취득한 가액 3억원에 대해 증여세 납세의무를 지고, 아버지는 대출금 3억원을 딸이 승계하므로 유상양도로 보아 양도소득세를 납부해야 한다.

단. 아버지가 납부할 양도소득세 계산은 비과세 요건을 갖춘 상태라면 비과세 된다. 중과세되는 2주택 이상(주택의 경우 2010년까지 중과세율 한시적 완화)이나 비사업용 토지 등은 부담부증여가 일반적인 증여보다 불리한 경우가 많다.

하지만, 일반 부동산인 경우에는 부담부증여를 이용하는 것이 일반적인 증여보다 세금을 적게 부담할 수 있는 일반적인 절세 방법이다. 양도와 증여 또는 부담부증여 중 어느 방법이 절세에 유리한지 부동산종류와 가액 보유기관에 따라 다르기 때문에 사전에 세무전문가에게 자문을 구하는 게 좋다.

증여공제액 이용한 세테크

배우자에게 증여할때 비과세 요건은 종전 3억원에서 6억원으로 상향되었고 직계존비속에게 증여할 때에는 3000만원(미성년자는 1500만원)까지는 증여세가 과세되지 않는다는 점을 체크해야 한다.

단 나중에 수증자가 수증일로부터 5년 이후에 증여받은 재산을 양도할 경우에는 취득가액의 인상으로 양도소득세 부담도 줄일 수 있다는 점을 알아둬야 한다.

2.임대사업시, 부가가치세 환급 통한 절세

자산가들의 여유자금운용수단으로  임대소득에 관심이 많아지면서 상가나 오피스텔에 대한 투자 문의도 증가하고 있다.

특히  오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있어 일반인들에게도 인기가 높다. 오피스텔 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다.

오피스텔을 분양 받게 되었을 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우 (건물분의 10%,통상매입가의5~ 7%가량)부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다.

따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.

오피스텔 양도소득세 절세전략은 양도당시 부동산 실질 이용상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산한다는 점이다 .

상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 점검해봐야 할 사항은 임대소득이 종합 소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점이다.

이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.

3.부부공동명의 통한 절세

(분양권구입시)

종합부동산세에 대한 일부 위헌 판결 이후 주택의 부부 공동명의에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 과세대상을 산정하는 기준이 가구별 합산에서 개인별 합산으로 바뀌었기 때문이다.

 세금혜택보다 더욱더 중요한 건 여러가지 장점으로 인한 부부간의 신뢰감 구축이 원만한 가정생활을 영위할수 있는 커다란 기폭제가 된다는 점이다.

특히 분양권의 경우 전매제한 기간 중 부부간의 일부 지분 증여도 허용되었기 때문에 분양권상태에서도 공동명의로 하기가 더 수월해진다.

부부간에는 6억원까지 증여세가 비과세 되기 때문에 분양가 중 배우자에게 증여한 지분이 6억원 이하이면 증여세를 낼 필요가 없다. 기왕이면 공동명의로 바꾸더라도 입주 후에 하면 분양권일 때보다 불리하다.

입주 후에는 증여된 지분에 대해 취득·등록세를 내야 하기 때문이다. 분양가보다 가격이 많이 올라 지분 금액이 6억원을 넘으면 증여세가 나온다.

증여받은 배우자의 보유기간이 짧아져 양도세도 많아진다.

기왕이면 분양권일 때 공동명의로 하는 게 가장 낫다. 과세 기준(6억원 초과)이 세대별 합산에서 개인별 합산으로 바뀌면서 부부 공동명의 주택의 종부세 부담이 가볍다.

공시가격이 12억원짜리 아파트일 경우 단독명의는 1세대 1주택 공제액 3억원을 합친 9억원을 뺀 3억원에 대해 종부세를 내야 한다.

하지만 절반씩 공동명의로 돼 있으면 각각의 가격이 6억원이어서 둘 다 종부세 대상이 아니다.

4.다주택자 올해 말까지 팔아야 유리하다.

서울을 제외한 지역의 신축주택(분양·미분양) 취득에 대해 적용했던 양도세 한시 감면 혜택이 2010년 2월 11일 종료된다.

따라서 양도세 혜택을 받으려면 매매계약 체결과 계약금 지급까지 이날 이전에 마쳐야 한다. 5년 이후 발생한 양도차익은 일반세율 및 장기보유특별공제(연 30%, 최대 연 30%)가 적용돼 과세된다.

양도세 중과세 규제 완화도 2010년 말까지만 적용되므로 다주택자라면 올해 안에 집을 파는 게 좋다. 2

010년 12월 31일까지 양도하는 2주택 보유자는 기본세율을 적용받고 3주택 이상 보유자는 기본세율을 적용하되 투기지역 안에서는 기본세율에 10%를 가산해서 최고 45% 세율로 과세하기 때문이다. 현재 주택을 여러 채 보유하고 있다면 최소한 2010년 말까지 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다. 2010년 이후에는 다시 50, 60% 세율로 세부담이 늘어난다.

주택보유자가올해말까지추가로취득한주택은그후언제양도하더라도중과세가아닌일반세율을적용한다

박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597