금융

2010년 부동산 시장은 DTI란 초강도 규제가 바탕에 깔려있지만 GTX, 한강변전략정비구역 등 굵직한 호재가 계획돼 있어 개발호재가 있는 지역과 아닌 지역 간 부동산 가격상승에 차이가 있을 것으로 전망된다.

이런 가운데 목돈이 부족한 수요자라면 내년도 공급물량이 크게 확대된 보금자리 주택이나 장기전세주택(shift)에 관심을 가질 만하다.

우선 보금주택의 경우 내년에 공급물량이 크게 확대되는 데 주목할 필요가 있겠다. 2010년 보금자리주택 공급은 약 18만가구가 공급될 예정이며 지역별로 수도권에서 14만가구, 지방에서 4만가구가 각각 공급된다. 세부적으로는 그린벨트에 짓는 보금자리주택이 8만가구로 가장 많고, 위례신도시 등 2기 신도시에서도 4만가구 정도가 공급될 계획이다.

특히 2차 보금자리지구 서울 내곡, 서울 세곡2, 부천옥길, 시흥은계, 구리갈매, 남양주진건 등 6개 지역뿐만 아니라 송파신도시에서도 분양물량이 계획돼 있어 자신의 당첨가능성에 맞게 청약전략을 계획하는 게 좋겠다. 참고로 2차 보금자리주택지구는 내년 1월까지 지구계획을 마련해 4월 계획안을 확정한 뒤 공분양 주택의 80%이내 호수에 대해 사전예약을 실시하며 최초 입주는 2013년 상반기 예정이다.

보금자리주택의 경우 청약저축 불입액에 따라 당첨이 갈리게 된다. 같은 청약저축 1순위라 할지라도 당첨자를 결정하는 방법은 청약저축 순위에 의하여 선정하되, 동일 순위내에서 경쟁이 있을 경우 5년 이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액이 많은 자, 3년 이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자, 저축총액이 많은 자, 납입회수가 많은 자, 부양가족이 많은 자 등의 순이다.

이 가운데 서울 강남권 보금자리의 청약저축 당첨커트라인 불입액은 1200만원 이상일 것으로 보이며 다른 수도권 보금자리 주택은 400~700만원 선일 것으로 예상된다.

아울러 장기전세주택도 2010년 한해 동안 서울에서 1만가구가 공급될 예정이어서 실수자들의 관심이 집중되고 있다. 다만 거의 대부분이 건설형 시프트이며 재건축 시프트는 서초구 반포동 삼호가든 등 7개 재건축 단지 145 가구에 불과하다.

시프트(장기전세주택)의 경우 자체 건설형 시프트와 재건축 시프트 등 두 가지 종류가 있다.

건설형 시프트는 우선 서울시 무주택 세대주이면서 청약저축 1순위 자격을 득하면 청약할 수 있고, 전용 60㎡ 미만인 평형대에는 소득제한(전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%이하)이 있으며 60㎡초과인 평형대에는 소득제한이 없다. 청약저축 같은 1순위라면 5년 이상 무주택세대주이면서 불입횟수가 60회 이상이고 불입액이 높은 사람이 우선적으로 당첨이 되게 된다.

참고로 내년 건설형시프트 가운데 강남지역 세곡(강남구), 우면(서초구)과 상암지구, 강일지구, 은평지구 등 입지가 양호한 지역의 청약저축 당첨커트라인 불입액은 700만~900만원선일 것으로 예상된다.

반면 재건축 시프트는 서울시에서 거주한 지 1년 이상이면서 무주택기간이 1년 이상인 사람(만30세기준)에게 1순위 청약자격이 주어지며 건설형 시프트와는 달리 평형에 따른 소득제한이 없으며, 청약통장이 없어도 청약이 가능하다. 또한 같은 순위 내 당첨자 선별은 건설형시프트 같이 청약저축 순차제가 아닌 서울시거주기간, 무주택기간, 부양가족수, 세대주나이, 미성년자녀수 등에 의한 가점제로 당첨자를 선별하게 된다.

이처럼 2010년은 보금자리나 장기전세주택 모두 공급물량이 풍성하기 때문에 실수요자라면 자신의 상황에 맞게 당첨가능성이 있는 지역을 골라 청약하는 전략이 주효할 것으로 보인다.

자료제공 : A+리얼티 김정용 투자자문팀장<www.aplusrealty.co.kr>