금융

도심 접근성과 보금자리 주택 영향까지 두루두루 살펴봐야

양도세 감면 시한인 내년 2월 11일을 앞두고 건설사들이 분양 물량을 집중적으로 쏟아내고 있다. 특히 신규분양물량은 청라, 삼송, 판교, 김포한강, 광교, 송도신도시 등에 집중되고 있다는 게 특징이다.

분양물량 중에서도 투자성이 사전에 검증되면서 상대적으로 저렴한 지역을 노려볼만한데 대표적으로 은평뉴타운, 판교신도시, 광교신도시, 인천에서는 청라지구, 송도신도시 등을 들 수 있다.

분양가와  자족기능 갖춘 물량 선별적 관심 가질 만

올해 분양을 했던 신도시로 대표되는 택지개발지구의 분양성적은 그다지 좋지 않다.

보금자리주택 대부분이 모두 서울도심과의 거리를 따져볼 때, 김포 파주, 동탄으로 대변되는 2기 신도시보다 훨씬 가깝고 주변시세보다도 훨씬 저렴한 게 원인중의 하나다.

따라서 비교적 도심에서 멀리 떨어진 신도시 분양물량들이 일부 타격을 받을 것으로 본다. 올해와 내년 중 분양 중이거나 분양을 앞두고 있는 신도시들을 대략적으로 살펴보면 김포한강신도시, 평택평화신도시, 오산 세교지구, 파주신도시 등을 들 수 있다.

도심에서 비교적 거리가 가깝고 자족기능을 제대로 갖춘 일부 택지개발지구외에는 내년에도 그다지 인기를  끌지 못할 것이다

소액 투자 가능한 유도정비구역 내 빌라 관심 가질 만

분양이 아니더라도 소액으로 투자할만한 곳도 관심을 가질 필요가 있다.

대표적으로 연립, 다세대등은 DTI 규제대상이 아니기 때문에 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 등, 도시형 생활주택으로 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택도 주목할 필요가 있다.

개발이 불확실한 곳보다 내년 상반기경 전략정비구역에 준해서 개발이 확정되는 유도정비구역 내 1억 내외로 소액투자 가능한 빌라가 유망해 보인다.

대표적으로 한강변 수혜까지 보는 합정과 망원, 자양동 당산동~양평동 일대 빌라투자가 유망하다.

출구 전략 대비해 청약전략 짤 것

내년에는 세계적으로 출구전략의 적절한 시기와 강약에 대한 논의가 뜨겁게 달아오르는 한해가

될 것이다.

그에 따라 부동산시장도 출구전략 강도나 시기에 맞춰 급변할 것으로 예상되기 때문에 예전보다 충분한 자기자본을 가지고 분양시장에 접근하는 게 좋다.

임대수익 위주로 서서히 투자 패턴 바꿔야

끝으로 베이비붐세대의 은퇴도 임박해지고 동시에 인구가 2018년 4934만 명을 정점으로 줄어들 것으로 보여진다. 따라서 ‘10년 후에도 살아남을 부동산 투자법’ 중의 하나는 아파트만 고집하는 ‘전통적인 부동산투자’에서 벗어나야 한다는 것이다.

즉, 1인 가구 증가와 저출산 고령화 시대를 맞이하면 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없기 때문에 시세차익을 노리는 투자에서 서서히 임대수익을 노리는 투자로 가는 게 정답이다.

따라서 이제는 단독주택을 활용한 임대사업, 오피스텔, 다가구, 상가, 원룸 등 그 밖의 수익형 부동산상품에 서서히 관심을 가져야 할 때다.