금융

 최근 제도화된 ‘도시형 생활주택’이 부동산투자자들로부터 최대 관심사로 떠오르고 있다.  정부가 지난 8월 ‘전세시장 안정대책’의 하나로 도시형 생활주택 지원책을 발표하면서 건축규제를 완화하고 주차장 의무 설립기준을 대폭 낮춘 기준을 확정해 도시형 주택의 임대 사업성이 크게 개선돼 주택 임대시장의 블루칩으로 부상이 예상되기 때문이다.

 늘어나는 1~2인 가구 수요를 흡수하기 위해 정부와 지자체가 도시형생활주택 공급을 적극 권장하자 규제 완화의 틈새를 활용해 소형주택을 지어 임대하려는 투자자들이 적극적인 움직임을 보이고 있다. 토지주들은 땅을 들고 건축회사를 찾고, 땅이 없는 투자자들은 경매 시장을 두드리는 등 자산가들의 움직임이 활발하다.

 도시형 생활주택은 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형 주택 등 모두 3가지 유형이다. 단지형 다세대는 가구당 주거전용 면적이 85㎡ 이하(방 2개 이상)인 소형 공동주택이다. 원룸형은 가구별 전용면적이 12~30㎡ 이하로, 가구별로 독립 주거가 가능하도록 욕실과 부엌 등을 설치한다. 기숙사형은 가구별 전용면적 7~20㎡ 이하로, 취사장·휴게실·세탁실 등을 공동으로 사용하는 주거형태이다.

고밀도 개발로 고수익 임대상품 부상

 정년퇴직을 앞뒀거나 노후를 준비하는 사람들에게 도시형 생활주택 임대사업은 최신 트렌드에 맞는 재테크용 수익사업으로 안성맞춤이다. 개인의 투자유형은 크게 두 가지다. 건설사가 짓는 생활주택을 분양받아 임대하는 경우와 투자자 본인이 직접 주택을 지어 임대하는 경우이다.

 개인이 분양 후 임대를 놓을 경우 연 7~8%의 임대수익을, 토지를 직접 개발할 경우 연 7~10% 대의 수익을 낼 수 있어 투자가치가 상당하다. 도심 상가의 경우 경기에 민감한데다 현재 5~6%의 수익률을 나타내고 있다. 오피스텔 또한 주차장 확보 문제와 전용률이 50% 정도여서 상대적으로 임대가나 분양가가 높아 수익률을 높이기 어렵다.

 도시형 생활주택은 1가구 다주택에 해당이 되지 않고 주택임대사업자 등록이 가능해 여러 세제 혜택을 얻을 수 있다. 임대수익률 8% 이상의 수익형 부동산중 안정적이고 높은 수익률이 예상된다. 특히 투자금 대비 수익률이 가장 높을 것으로 보이는 원룸형 주택의 경우 수익률이나 상품으로의 안정성이 높아 가장 선호되는 경쟁력 있는 상품으로 꼽힌다.

 수익성은 뛰어나지만 비싼 땅을 사들여 개발했다가는 수익률 내기가 쉽지 않은 단점도 있다. 실제 여러 임대사업 희망자가 도시형 생활주택 사업을 추진하다가 포기하고 분양형 다세대를 지어 공급하는 것으로 계획을 바꾼 사례도 늘었다. 실제 성동구 성수동 역세권에서 도시형 생활주택을 계획했다가 비싼 땅 매입비 때문에 차라리 다세대 주택을 지어 되파는 것이 더 큰 차익이 생기는 사례도 있다.

 도심 땅 값이 크게 오른 이유는 정부가 도심 재개발 활성화를 강조하고 역세권 고밀도 개발 추진 의지를 밝히면서 서울 주요지역의 땅값이 1년 전과 비교해 20% 이상 올랐기 때문이다. 지가가 높은 역세권 일대라야 수익성이 높은 도시형생활주택은 땅값이 비싸면 사업성이 떨어질 수 있다. 역세권 땅값은 3.3㎡당 2000만∼3000만원에 달해 수익률을 맞추기 쉽지 않다는 단점이 있다.

 소형 수요 많은 역세권 입지 유리

 도시형 생활주택으로 임대사업을 하려면 예상 임대수익을 미리 고려하고 투자해야 한다. 도시형 주택은 매입 후 입주하려는 수요보다 임대소득을 겨냥한 투자자들이 많은 임대수익성 상품이다. 따라서 임대수익을 얼마나 올릴 수 있느냐가 투자가치를 좌우한다. 도심 직장인과 신혼부부가 입주해 직장과 가깝고 주거환경이 쾌적한 곳에 들어서는 도시형 생활주택에 투자해야 한다.

 수요가 넉넉한 역세권과 대학가가 최우선 투자지역으로 꼽힌다. 신촌이나 이대 인근, 홍대입구, 서울대입구 등 대학가 주변이나 업무시설이 밀집된 강남권이나 도심권, 여의도권도 우량 사업지다. 땅 값이 저렴한 관악·중랑구에서 3.3㎡당 땅값이 1400~1500만원 수준이면 약 8% 정도의 수익을 올릴 수 있다. 다만 토지 규모가 작고 공급 가구 수가 적다면 사업성은 떨어진다.

 가치 상승을 기대하려면 매매값과 전세금 추이와 상승률도 주목해야 한다. 서울의 전세금상승률은 중형ㆍ대형ㆍ소형 순으로 높고, 매매값은 소형ㆍ중형ㆍ대형 순으로 상승률이 높다. 소형은 매수세가 높지만, 임대수요는 상대적으로 높지 않다. 따라서 소형주택 매매값 상승률이 상대적으로 높다고 소형주택의 임대수요가 많을 것으로 예단해 도시형 생활주택에 섣불리 투자하는 것은 바람직하지 않다.

 도시형 주택으로 수익률을 올리려면 목 좋은 입지의 기존 단독·다가구주택을 싸게 매입해 차별화된 디자인으로 신축·개축하는 것이 유리하다. 기존 주택을 싸게 매입하려면 시간이 들더라도 경매와 공매 물건의 자투리 토지를 낙찰 받으면 시세 대비 20~30% 저가에 매입이 가능하다. 주택 경매물건은 서울 수도권의 300여건에 달하고 낙찰가율은 85%선이다.

 1인 고소득자가 입주를 고려할 정도로 교통이 편리하고 쾌적한 곳에 들어서는 도시형 생활주택에 투자해야 한다. 공실위험으로 수익률이 악화될 가능성이 있기 때문에 소형주택 수요층이 두터운 지역으로 사업지를 선정하고 높은 수익률을 얻기 위해서는 상대적으로 지가가 낮은 사업지를 고르는 것이 투자의 핵심이다.

머니닥터 : 윤재호 (메트로컨설팅 대표 www.metro21c.co.kr)