금융

1년전인 2008년말 글로벌 금융위기를 틈타 부동산 대폭락론이 대한민국에서 망령처럼 맹위를 떨쳤다. 예컨대 작년말 대폭락설을 퍼뜨리고 다니던 사람들은 ‘2009년 상반기가 되면 집값이 반토막난다’거나 ‘강남집값 10억짜리가 4억원으로 주저앉을것이다’는 허황된 공포감으로 부동산 투자자들과 실수요자들을 공포와 고통으로 몰고 갔었다. 그러나 결과는 정반대였다.

당시 필자를 비롯한 극소수의 전문가들, 혹은 손에 꼽기도 어려울정도의 적은 수의 사람들만이 ‘지금(=작년말)과 내년 상반기(=2009년 상반기)가 바닥이니 내집마련을 서둘러라(필자 著 <부동산 대폭락 시대는 없다(08.11)>’는 경고를 발하였을뿐이다. 결과는 대폭락론자들의 주장이 완전히 틀린 것으로 증명되었다. 그런데 1년이 지난 지금 또다시 이들 대폭락론자들이 ‘단기간내 대한민국 집값이 반토막 난다’며 부동산시장을 공포로 몰아가고 있다.

작년말 이들 대폭락론자들의 말을 철썩같이 믿고 강남이나 분당등 서울과 수도권 요지의 알토란같은 집과 부동산을 헐값에 처분하고 현금으로 보유하거나 전세로 갈아탄 수많은 사람들이 아직도 피눈물을 흘리고 있는데도 이들 대폭락론자들의 주장은 1년만에 토씨 한자 안틀리는 주장을 하면서 다시 대폭락설을 전파하며 시장참여자들의 판단력을 흐리게 하고 있다. 이들의 주장대로 2010년에는 과연 ‘이번에는 진짜 대폭락이 온다’는 시나리오대로 시장이 흘러갈까? 필자는 이들 주장에 또다시 말려들었다간 재테크에서 완전히 낙오자가 될것이라고 단언한다.

이들 주장의 한결같은 논조와 근거는 결국 작년말 주장했던대로 집값거품과 금리, 공급과잉 및 소득과 일자리등 경제펀더멘털의 약화등을 기반으로 하고 있다. 여기에 정부의 금융규제로 인해 집값상승세가 한풀꺾이자 마치 물만난 물고기처럼 자신들의 주장이 현실화되고 있는것이라고 억지주장을 부리고 있는 실정이다.

예컨대, 작년말 부동산 대폭락설의 장본인이자 <부동산 대폭락 시대가 온다>책을 통해 집값 대폭락을 경고했고 최근 또다시 출간하여 화제가 되고 있는 <위험한 경제학>의 저자이기도 한 민간경제연구소의 저명한 경제전문가 S부소장은 최근 다음커뮤니티에 자신의 주장이 맞아떨어지고 있다는 증거로 수도권의 대규모 2기신도시 및 경제자유구역에서 미분양 대거 발생하고 있다는 글을 기고한적이 있다.

그러나 서울 도심권 재건축, 재개발 분양물량이 수십대 1의 경쟁률로 한방에 청약마감되고 있고 분양도 하기전부터 실수요자들의 청약관심으로 인해 수도권 광교신도시등에서도 뜨거운 청약열기가 벌어지는 상황은 일절 언급하지 않은채 김포한강신도시나 영종하늘도시같은 대규모 동시분양 및 보금자리주택으로의 일시적 관심이동으로 인해 발생하는 단기적이고 일시적인 미분양에 대해서만 지나치게 부풀려 ‘견강부회’하는 모습을 보였다.

그마저도 3순위에서 마감되거나 3순위에서 마감되지 못하더라도 4순위(무순위)에서는 높은 경쟁률로 마감되는 현상은 배제한 채 단순히 미분양만을 부각시켜 자신의 주장을 합리화하는 단순함을 보여주기 급급한 태도를 보이기도 했다.

실수요자들이 청약통장을 좀더 인기가 높은 지역에 청약하기위해 통장을 아끼기 위해, 혹은 미분양이 나기를 기다렸다 양도세 감면혜택이 주어지는 미분양아파트를 분양받기위해 순위내 청약에 소극적이다보니 일시적으로 발생하는 미분양 현상이 마치 서울과 수도권 전체인양 일반화시킨것이다. 참으로 개탄스런 일이다.

예컨대 2009년 10월말 김포한강신도시에서 분양했던 ‘쌍용예가’의 경우 3순위에서도 미분양되는 현상이 발생한것은 사실이다. 그러나 쌍용예가의 경우 민영아파트가 아닌 김포도시개발공사가 시행하는 공공물량으로 전체 분양물량이 모두 청약저축가입자만 청약이 가능한 물량이었다. 따라서 청약저축가입자들이 보금자리주택 청약일정과 겹치는 상황에서 일단 청약통장을 보금자리주택에 사용하면서 강남권 보금자리주택에 비해 상대적으로 주목을 받지 못했던 김포한강신도시 공공물량에 청약하기를 꺼린것이 사실이다.

이에따라 자연스레 청약률이 낮아지고 순위내 미분양이 발생한것이다. 그러나 무순위 모집에서는 모델하우스에 5백미터나 되는 청약신청자들의 줄로 장사진을 이루며 평균 7대 1로 마감되는 상황이 발생했다. 기 분양한 단지들에서는 로얄층을 기준으로 작년말 분양한후 1년이 지나 전매가 가능한 김포한강신도시 중대형 전매물량의 경우 프리미엄만 벌써 수천만원이 붙은채로 나오는 상황이다.

이런 상황에서 만능통장이라고 불리는 주택청약종합저축 가입자가 조만간 1천만명에 육박할정도로 미래 잠재수요자들이 급증하고 있다. 이들중 일부는 분명 1순위가 되는 시점에서 청약통장을 보금자리든 신도시든 뉴타운이든 택지지구든 어딘가에 반드시 사용하려 들것이다.

폭락론자들이 앵무새처럼 떠드는 소위 ‘너무많은 미분양아파트’도 정부가 2009년 11월초 발표한 자료에 따르면 6개월 연속 감소하며 지난해 1월 이후 1년 8개월만에 최저치를 기록한 것으로 나타나고 있다. 준공 후에도 팔리지 않는 이른바 ‘악성 미분양'역시 4개월 연속 줄어들었다. 이는 국토해양부가 내놓은 ‘2009년 9월말 기준 전국 미분양주택 현황'에 따른 것으로 2009년 9월말 전국 미분양주택 수는 약 12만 6424가구로 전월의 13만3779가구에 비해 7355가구(5.5%)나 감소했다.(아래도표는 8월말까지의 수치임)

                             (전국 미분양아파트 현황/자료:국토부)

이는 사상 최대치를 기록한 3월 16만 5641가구보다 24% 가량 감소한 것이며 작년 1월 12만3300여가구를 기록한 이래 가장 낮은 수치다. 특히 수도권과 서울의 경우에는 미분양 감소속도가 매우 빠르게 나타났다.

사정이 이런데도 S씨가 주장하는 글을 세심히 살펴보면 부동산시장 현상 이면에 숨어있는 현실을 모르거나 알고 있으면서 외면했거나 둘중 하나라고밖에 볼수 없는 진단이 아닐수 없어 이런류의 글을 보고 또다시 공포감에 사로잡혀 전전긍긍할 실수요자들을 생각하면 그저 쓴웃음만 나올뿐이다.

단기간내 부동산 대폭락 시나리오는 그럴싸해보이지만 10년전에도 L경제연구소의 A씨라는 경제전문가도 S씨와 같은 주장을 끊임없이 해왔었지만 결과는 모두 허탕이었고, 이들의 주장에 동조하여 내집마련을 포기하거나 알토란같은 주택을 내던지고 전세로 주저앉은 수많은 사람들은 허탈함만 남아있는게 사실이다.

전세가격이라도 안정되면 다행이겠지만 전세가격도 크게 뛰면서 자산손실과 전세금상승이라는 2중고의 피눈물을 흘리는 신세로 전락된것이다. 얼마나 무섭고 오싹한 일인가!

물론 올 상반기까지 이상급등세를 보이던 한강변 재건축 재개발과 강남권을 비롯한 버블세븐지역의 부동산 시장이 10월 추석전후로 한풀 꺾이고 있는것은 사실이다. 이는 정부의 DTI(총부채상환비율)의 수도권 확대조치 및 자금출처조사와 주택담보대출금리인상 가능성에 대한 우려 및 단기급등에 따른 부담감 등으로 인해 매수심리가 위축되었기 때문으로 볼수 있다.

그러나 도심의 중소형 주택의 매매가와 전세가는 여전히 강세인데다 보금자리 주택을 비롯, 하여 서울 핵심 뉴타운 지구와 2기 신도시 분양시장은 호황을 맞고 있는것이 사실이다. 한마디로 말해 호황(청약시장)과 불황(기존재고주택시장)이 공존하는 이중장세의 혼조세가 진행중인 셈이다.

이러한 혼조세는 연말 비수기 및 DTI규제의 내성기간 3-4개월이 지나고 금융규제라는 처방전이 잘못된 처방전이라는것이 시장에서 인지되기 시작하면서 계절적 비수기가 마무리되는 2010년 봄 무렵 기존 재고주택시장도 살아나면서 종지부를 찍을 것으로 전망된다.

특히나 내년에는 수도권 입주물량이 급감하는데다 보금자리주택이 강남권이외의 물량에는 사실상 관심이 시들해질수밖에 없기 때문에 서민용 주택이라는 딱지가 붙으면서 값싼 임대단지로 인식되는 현상이 수도권전역으로 확산될것으로 판단된다.

이에따라 단기간내 부동산 대폭락이 온다는 소위 양치기소년의 ‘대폭락 2차 시나리오’도 2010년 하반기부터 다시 허구임이 판명될것으로 필자는 전망한다. 설사 대폭락이 온다고 해도 그 시기는 적어도 5-6년 이내에는 도래하지 않을것임이 명백하다. 작년말 대폭락설을 믿고 수도권 요지의 알토란같은 주택을 헐값에 처분하고 현금을 보유하며 전세로 갈아탄 필자의 고객들이 토해내는 “폭락론자들 말에 한번속지 두 번은 절대로 안속는다!”는 하소연을 이제는 두 번다시 듣고 싶지 않은 간절한 소망이다.

작년말 “맘편하게 전세살면 그만”이라던 많은 분들이 지금 어떤 처지에 내몰렸는지는 폭락론자들이 더욱 잘 알것이다. 이제는 건전한 비평이 절실할때다. 무조건적인 출판사의 상혼과 막무가내식 대폭락설 2차 감염 작전은 서민들과 중산층의 건전한 정신력과 판단력을 파괴하고 좀먹는다. 이제는 이러한 망령은 사라져야 한다고 생각한다.

머니닥터 : 김부성 (부동산富테크연구소 www.bootech.co.kr)