금융

 소액 투자 가능한 소형아파트나  연립, 다세대 관심 둘만   

서울 강남 3구(잠실.서초.송파구)로 제한된 DTI 규제가 서울.인천.경기 등 수도권 비투기지역으로 확대되었다. 서울지역의 경우 50%, 인천.경기지역은 60%가 적용된다.

지난 7월 7일 수도권 지역의 LVT(강남 3구 제외)를 60%에서 50%로 하향 조정했는데도 집값 불안과 대출 증가세가 지속된 것 주된 이유다. 강남 3구는 종전처럼 DTI 40~50%가 유지된다.

은행들의  5000만 원 이하 소액대출은 별다른 제한이 없을 전망이다. DTI 규제는 이처럼 확대되지만 주택담보인정비율(LTV)은 바뀌지 않는다. 현재 LTV는 강남 3구가 40%, 수도권 나머지 지역이 50%이다. 예컨대 연간소득이 5000만원인 사람이 시가 6억원짜리 아파트를 은행에 담보로 잡히고 만기 20년, 연 이자율 5.29% 조건으로 받을 수 있는 대출금은 종전처럼 LTV만 50% 적용하면 3억원이다 하지만 DTI 50% 적용하면 대출 가능액이 2억4390만원으로 5610만원 감소한다. DTI는 대출자의 연간 소득에서 대출 원리금과 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율로, 이 수치가 낮을수록 대출 가능액이 줄어들게 된다.
 
DTI 강화는  대출을 억제해 주택 구매 수요를 차단한다는 점에서 거래시장에 직접적인 효과를 줄 것이다. 특히 최근 집값이 회복 조짐을 보이고 있던 수도권 외곽은 이번 조치로 매수심리가 꺾여 집값이 조정받을 수 있다.

이주비.중도금.잔금 대출 등 집단대출, 미분양 주택의 담보대출은 DTI 적용을 받지 않아 신규분양시장에 영향은 극히 제한적일 전망이다.

유동성 증가로 인한 시중의 부동자금이 넘쳐나고 있어  투자자 입장에서는  부동산에 관심을  계속 가질수 밖에 없다. 내년 서울지역 입주물량만 보더라도  2만8000여가구로, 올해 3만여가구, 작년 5만여가구의 절반 수준에 불과하기 때문에 DTI 강화가  집값을 떨어뜨리기는 역부족이다.

따라서 투자자들은 시계추를  3년전으로 돌려 DTI  적용당시의   시세흐름을 주목할 필요가 있다.  

2006년 당시 투기지역내 6억이상 아파트 구입시 DTI가 적용되었던 때  고가아파트가 많이 몰려있던 강남권은 하락하고 반대로 소형아파트나 빌라,다세대가 몰린 강북지역이 급등했었다. 물론 강남권도 3~4억원대 나홀로 아파트 같은 경우 가격상승세를 이끌었다.   

결론적으로 연립, 다세대등은 DTI 규제대상이 아니어서 개발 호재있는 저렴한  빌라나 다세대등을 주목할 필요가  있다.  아파트는 5천~1억이내로 투자 가능한 호재 있는 2억이하의  소형아파트로 관심을 좁히는 게 나아 보인다.

머니닥터 : 박상언 (유엔알 컨설팅 대표 www.youandr.co.kr)