금융

작년 말을 기점으로 부동산 가격이 바닥을 치고 치역별로 다소 편차는 있지만 봄부터 가격이 상승하고, 신규 분양시장이 수도권을 중심으로 호조를 보이자 부동산에 다시 관심을 갖는 분들이 많아졌고, 내 집 마련에 나서는 분들을 주변에서 쉽게 찾아볼 수가 있다.

그런데 그중 일부에 국한된 경우이긴 하지만 분들은 아파트를 분양받거나 사려고 하면서, 기본적인 용어도 잘 모르고, 1억밖에 없는 사람도 강남이나 비싼 아파트 얘기만 하는 경우를 종종 접하게 된다. ‘천 리 길도 한 걸음부터’라는 속담도 있듯이 모든 일에는 순서가 있고, 기초가 튼튼해야 함은 만고불변의 진리이다.

우리나라 보통 사람의 경우 평생 동안 부동산 매매 거래는 보통 1~2번에 그친다. 만약 당신이 지금까지 한 번도 부동산 거래(특히, 요즘 대표적인 주거 형태인 아파트)가 없었다면, 아파트와 관련된 용어가 생소할 것임에 틀림없다. 우리가 아파트 거래시, 또는 아파트 모델 하우스 방문시 꼭 알고 있어야 할 기본 용어에 대해 2회에 걸쳐 알아보도록 하자.

1) 평과 평형

평(坪)이란 가로 세로 여섯 자(尺)의 면적으로 1평은 3.3058m²이다. ‘평형(坪型)’은 뜻은 평과 같지만 쓰이는 문맥이 다르다. 둘을 가려 쓰려면 다양한 ‘면적’ 개념부터 알아야 한다. 평을 m²로 환산할 때는 ‘평 x 3.3058’로 계산하고, 반대로 m²를 평으로 환산할 때는 ‘m² x 0.3025'로 계산한다.

2000년 5.26일부터 건설교통부령이 변경됨에 따라 아파트 평형(공급 면적) 표기법이 변경되었다. 이전과의 차이는 법정 지하층 면적이 주거 공용에서 기타 공용으로 분류되었을 뿐 실제 전용 면적과 계약 면적은 똑같다. 그런데 분양 평형이 2~3평(평형이 클수록 차이가 큼) 줄어들게 되니까, 건설 회사에서는 예전 평형보다 작은 것으로 일반인들이 알게 될까봐 종전 00평형, 구 00평형 이런 식으로 표기하기도 하는 것이다. 현재 주택건설촉진법에 의해 건축되고 분양되는 일반 아파트의 분양 평형은 ‘분양 면적’이다.

다음에는 아파트 면적과 관련된 다양한 용어들에 대해 한번 살펴보도록 하자.

* 전용 면적 : 현관, 방, 거실, 부엌 등 각 세대가 독점적으로 사용하는 면적으로 당연히 넓을수록 좋다.

* 주거 공용 면적 : 계단, 복도, 동(棟) 출입구 등 집을 드나들 때 반드시 거치게 되는 공용 공간으로 ‘공용면적’ 또는 ‘주거 공용면적’이라고 한다.

* 분양 면적 또는 공급 면적 : 전용 면적(A)과 주거 공용 면적(B)을 합한 것으로, 그 척도가 평형이다. 즉, 평형이 같더라도 설계를 잘해 공용 면적의 비율이 줄면 나만의 공간이 넓어진다.

* 기타 공용면적 또는 기타면적 : 관리 사무소, 노인정, 경비실 등의 주민 공동 시설 공간

* 지하 주차장 면적 : 지하에 있는 주차장의 총면적을 세대별, 평형별로 나눈 것

* 서비스 면적 : 발코니(베란다)처럼 따로 덧붙여 주는 공간의 면적으로 전용 면적과 마찬가지로 넓을수록 수난 공간 등이 확보되므로 좋다.

여기에서 오피스텔의 경우 아파트와 달리 ‘오피스텔 공급면적 = 전용면적 + (주거)공용면적 + 주차장면적’이기 때문에 주의할 필요가 있다. 실례로 서울 용산구 시티파크 오피스텔 분양가는 600만 원대였다. 하지만 이 오피스텔을 아파트처럼 주차장 면적을 제외할 경우 분양가는 1,100만 원대이다.

이런 현상이 나타나는 이유는 오피스텔의 경우 전용률(분양 면적에서 전용 면적이 차지하는 비율)이 45~60%대로 아파트의 80~85%에 비해 현저히 낮기 때문이다. 따라서 오피스텔 투자자는 세심한 주의가 요망된다.

2) 용적률, 대지 지분, 건폐율

* 용적율(容積率)의 정의 : 대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적 (대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다.) 의 비율이다.

     예 ) 대지가 300㎡ 이고  건축물의 연면적이 500㎡ 일 때 용적율은 ?

     답 ) 500 / 300 *100 % = 166.67% 가 된다

본인이 실제 거주하고 있는 아파트의 경우 용적률 계산은 ‘(아파트 평수/대지 지분) x 100'으로 한다. 예를 들어 아파트 분양 평수가 32평이고, 대지 지분이 16평이라면 용적률은 32/16) x 100 = 200%가 되는 것이다. 요즘 아파트의 용적률은 서울 지역의 경우 대부분 250% 이상이다. 따라서 이 정도 용적률이면 낮은 편에 속하며 쾌적한 아파트라고 할 수가 있다. 용적률이 낮다는 것은 아파트 동간 간격도 넓고, 여유 공간이 많아 살기가 좋다는 의미이다.

*  대지 지분 : 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구별로 나눠 등기부에 표시되는 면적

달리 말하면, 대지 지분은 본인이 살고 있는 아파트 단지 전체 면적에서 자신이 소유하고 있는 면적(땅)이니, 갈수록 아파트 지을 땅이 부족한 서울과 수도권에서는 넓으면 넓을수록 당연히 좋은 것이다. 특히, 재건축 아파트의 경우 대지 지분은 아파트 평형 배정시 조합원이 무상으로 배정받을 수 있는 평형의 크기를 결정짓는 핵심적인 요소가 된다.

* 건폐율(建蔽率, building coverage) : 건축 면적의 대지 면적에 대한 비율로 건축물의 과밀 방지와 일도, 채광, 통풍 등의 위생 상태 개선, 재난 대비 등의 공간 확보를 목적으로 하며 20% 미만이면 무난한 편이다.

3) 2Bay, 3Bay

bay는 건축용어로 흔히 쓰이는데, 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 뜻한다. 아파트에서 말하는 '베이'는 통상 아파트 전면 베란다에 접하고 있는 방이나 거실의 개수를 말할 때 사용하는 용어이다. 즉, 베란다에 [거실과 방 1칸]이 붙어 있으면 2베이, 거실과 방 2칸이면 3베이이다. 요즘은 20평대에도 소비자들이 선호하기 때문에 종종 3베이 구조가 등장하기도 하고, 30평대에는 3.5베이나 4베이가 등장하기도 한다.

베란다에 방을 접하는 이유는 3베이의 경우 2베이보다 안방은 작지만 채광이나 통풍 등이 좋고, 주방 뒤의 베란다를 보조 주방이나 다용도실로 쓸 수 있어 공간 활용도가 뛰어나기 때문에 인기가 높다. 따라서 이 베이의 길이는 길면 길수록 좋지만 건설 회사 입장에서는 건물의 용적률이나 설계상의 불리함 때문에 수익성이 적어진다. 즉, 분양가가 2베이에 비해 3베이가 높을 수밖에 없다는 얘기이다.

주택업계에서는 전용 면적이 같아도 베이가 더 많은 평면은 분양가가 5~10% 정도 높아진다고 얘기한다. 또한 베이가 넓은 평면은 택지가 직사각형이 아니면 불가능하기 때문에, 택지개발지구 등지에서만 한정적으로 선보일 수밖에 없는 한계를 갖고 있다.