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지금 살고 있는 아파트의 면적을 늘려 좀 더 넓은 평수의 중대형 아파트로 갈아타고 싶은 욕심을 누구나 갖고 있다. 그렇다면 집값 비싼 서울을 벗어나 수도권 신도시 일대 값싼 경매 아파트로 눈을 돌려보면 어떨까. 대체로 수도권 일대는 서울과 가까워 출퇴근이 용이할 뿐 아니라 자연환경도 뛰어난 게 보통이다.

경기 침체로 거래도 한산한 만큼 대형 평수로 갈아타기를 할 실수요자라면 법원경매를 이용해 수도권 신도시 일대 주택을 낙찰 받으면 여러모로 유리하다. 우선 시세보다 20~30% 정도 싼 값에 넓은 평수의 경매아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있어 큰 돈 들이지 않고 넓은 평수로 갈아탈 수 있다. 최근에는 단기차익을 노린 투자용으로도 중대형 경매투자가 각광받고 있다.

신도시 아파트 경매시장 동향

신도시 일대 부동산은 가격 하락세를 이어가고 있다. 경기 침체에다 전반적인 경기 하락세로 소강상태에 접어 들었다 아파트∙주택 등 수요가 많은 부동산도 지속적인 수요 감소로 매물이 누적돼 급매물이 적체되어 있는 상태다.

특히 대형아파트 매매가와 전세가 중심으로 하락세를 이어가고 있는데 중소형 아파트와 목 좋은 소형 상가 등은 경기 여파와 무관하게 꾸준히 수요는 늘고 있는 추세이다. 수도권 신도시 일대 경매물건은 한 달이면 500여건씩 공급되며 상반기를 지나면서 매월 5~10%씩 증가하고 있다.

낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 평균 70% 안팎으로 최소 2회 이상 유찰 후 낙찰되고 있어 투자 메리트가 상당하다. 분당∙일산 등 수도권 인기 신도시의 경우 아파트 낙찰가율이 75%대로 서울 경매아파트 수준을 거의 맞먹고 있다. 그러나 단독∙다세대∙상가건물 등은 60~70% 대로 서울과 비교해 10% 가까이 낮게 낙찰되고 있다.

신도시 경매 투자의 장점

신도시는 정부나 지자체가 체계적으로 조성한 ‘계획도시’인 탓에 자연과 도시가 잘 조화돼 생활에 필요한 편의시설을 잘 갖추고 있다. 또 신도시는 전원 분위기에다 조용하고 공기가 맑은 쾌적성, 서울의 직장과 1시간 이내 거리, 서울의 시설 들을 쉽게 이용할 수 있는 편리함, 저렴한 아파트 관리비, 적절한 집 값 등의 조건들이 서울 보다 부동산을 찾는 수요자들을 만족시키는 게 보통이다.

이런 신도시에 위치한 부동산을 취득가가 싼 법원경매를 통해 사면 현재 거래 시세의 70% 수준에서 구입할 수 있다. 잘 만하면 서울 도심의 전셋값 수준에서 아예 집을 장만하거나 소형 주택 소유자도 현재 같은 불경기 때 중대형 주택으로 늘려갈 수 있는 기회이다.

신도시 경매 최대의 장점은 공급물량이 풍부해 주택∙상가 등의 선택의 폭이 넓은 게 보통이다. 감정가 자체가 서울 보다 낮게 잡히는 게 통례이다. 서울보다 10~20% 가까이 낮게 책정되는데다 낮게 잡힌 감정가에 2회 이상 유찰된 경매물건을 낙찰 받으면 시세보다 크게 낮은 값에 경매로 아파트를 살 수 있다.

신도시 아파트 경매투자 전략

신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 왠만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하고 입찰 경쟁률도 지속적으로 상승하고 있다. 따라서 수회 유찰되기를 기다리기 보다는 한 타이밍을 앞서 입찰에 나서는 게 유리하다.

최근 2회 유찰 후 낙찰되는 신도시 아파트의 경우 감정가가 시세를 충분히 반영했거나 낮게 잡힌 경우 1회 유찰 후 최저가로 낙찰 받는 게 오히려 유리할 수 있다. 또 신도시 주택은 되도록 지하철과 인접해 있고 교통과 생활편익시설 이용이 편리하며 주위에 각종 공원과 체육시설을 두루 갖춘 곳이라야 투자성이 있다.

되도록 신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 물건을 고르는 게 경매투자의 핵심전략이다. 분당, 일산, 과천 등 인기지역은 잘 짜여진 도로망에 백화점, 쇼핑센터 등 대형 유통시설이 밀집되고 자연과 도시가 잘 조화된 현대식 공원과 체육시설 등 생활이 쾌적하다. 이런 수도권 신도시 부동산은 경기 부침에 민감하지 않아 가격 변동이 적어 환금성이 뛰어난 게 보통이다.

정확한 시세파악 후 입찰해야

최근 경기침체로 신도시 경매아파트의 완만한 하락세를 유지하고 있는 만큼 무리한 경매투자 보다는 충분한 시세차익을 거둘 수 있는 알짜 아파트 경매물건을 위주로 경매 사냥에  나서는 게 유리하다. 은행권의 부실채권 증가로 인해 꾸준하게 경매물건이 유입하고 있는 만큼 조급한 경매투자는 실패로 이어질 수 있다.

신도시 주택은 경기 침체기 때 서울보다 가격 하락폭이 큰 게 통례이다. 집값이 큰 폭으로 떨어지는 것은 상대적으로 인기가 없고 수요가 많지 않다는 점에 염두에 두고 막연히 가격이 오르리라는 심리로 투자하는 건 금물이다.

최근 서울 수도권 아파트가 저점을 찍었다는 기대심리로 인해 중소형 아파트에 대한 과열양상이 나타나고 있다. 분당 등 일부 신도시는 경매 과열양상까지 띄며 낙찰가가 감정가에 육박하는 현상도 속출하고 있다. 되도록 예정 입찰 가격을 정해 고가에 낙찰 받는 경우를 피해야 한다.

또 신도시 개발예정지역이나 후보지 등으로 거론되는 지역을 주변 사람들의 개발소문 만 믿고 투자할 경우 나중에 낭패를 당할 수 있다. 되도록 주거환경 쾌적한 곳에 투자하는 게 바람직하다. 특히 2회 유찰되어 겉으로는 싼 아파트 경매물건으로 보이지만 실상은 비인기층이거나 과대 감정가, 부실공사로 인한 가격하락지역도 있다.

철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.