금융

최소 3년을 내다보고 투자해야 

지난  IMF때 도입했던 양도세 한시 특례조치로 차익을 거뒀던 수요자들이나 당첨기회가 제한됐던 다주택자들의 관심이  특례아파트에 집중되어 있다.

미분양 주택의 양도소득세를 감면하는 내용을 골자로 한 조세특례제한법 개정안이 최근  해당 상임위를 통과했기 때문이다. 적용시한은 지난  2월 12일부터 내년 2월11일까지 1년간 취득하는 주택으로, 취득 후 5년 이내에 양도할 경우 감면혜택을 받게 된다. 개정안은 서울과 수도권 내 과밀억제권역을 제외한 전역의 해당 주택에 대해 양도소득세를 완전히 면제하도록 했다. 또 과밀억제권역에 대해서도 양도세를 60% 감면하게 했다.  정부가 말하는 미분양주택이란 입주자모집공고에 명기된 계약일이 경과한 주택 단지 가운데 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택이다. 준공여부와는 상관이 없다.   집이 없는 사람도 거주기간과 보유기간 등 1주택자 비과세 요건을 채우지 않아도 양도세 부담이 없다.

양도세 감면조건

 양도세 감면대상 주택은 서울지역을 제외한 전국의 미분양 주택과 신축주택 중 지난 2월  12일부터 내년 2월11까지 매입하는 주택이 전부 포함된다. 단,광명 수원 과천 인천 등 수도권 과밀억제권역(15개 시)의 경우 60%만 감면 혜택을 받는다. 수도권 나머지 지역(성장관리 · 자연보전권역)과 지방은 전액 면제된다. 예를 들어 용인 화성 김포 등은 수도권 성장관리권역이기 때문에 양도세 감면폭이 100%다. 인천지역 가운데 송도국제도시 청라지구 영종하늘도시 등으로 이뤄진 인천경제자유구역도 과밀억제권역에서 해제돼 역시 혜택을 받게 됐기 때문에  가장 큰 수혜가 예상된다.

감세 혜택은 분양계약을 한 뒤 5년 안에 되팔면 양도세 비과세 혜택을 받는다. 이때 5년은 매매계약일이 아니라 '잔금납부일 또는 등기일 중 빠른날'을 기준으로 삼아 기간을 계산한다. 감면기간이 만료되는 취득 6년째부터 발생한 양도차익에 대해서는 일반세율(6~33%)로 과세한다. 5년간 차익에 대한 양도세를 전액(과밀억제구역은 60%) 감면받고 이후에 오른 금액에 대해서만 부과한다.  이번에 감면혜택을 받는 아파트는 주택 수를 계산할 때 반영되지 않는다는 얘기다. 집을 한 채 보유하고 있던 사람이 미분양주택 두 채를 매입한 뒤 종전주택을 팔 경우 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유+서울 과천 분당 일산 평촌 중동 산본은 2년 이상 거주 추가)을 충족했고 실거래가격이 9억원을 넘지 않았다면 양도세를 한푼도 물지 않는다. 9억원 초과분에 대해서도 최대 80%까지 장기보유 특별공제 혜택을 준다. 다만 보유세까지 피할 수는 없다.

중장기적으로 접근

 미분양의 주요 원인이 공급량증가와  더불어 고분양가에 있는 만큼 주변 시세와 비교해 적절하게 분양가가 형성된곳을  찿는 게 바람직히다. 무엇보다  세계경제뿐 아니라 국내경기상황도 단기간에 회복되리라 생각하지 않은 만큼 최소 3년을 내다보고  접근해야 한다.