금융

“엄마, 집 사는 것은 투기이고 주식은 투자야?”

“어디서 그랬는데?”

“인터넷에서도 봤는데....”

예전 작은 아이가 식사 도중 물어온 질문이다.

과연 투자와 투기의 차이점은 무엇일까. 딱히 정의내리기 어려운 구석이 많은 물음이다. 워렌버핏의 스승으로 잘 알려진 벤자민그레이엄은 “투자와 투기의 차이는 원금을 보존할 수 있는가 없는가이다”라고 했다. 그나마 본질에 가까운 대답이 아닐까 싶다. 즉 수익이 높지만 위험을 수반한다면 투기이고, 수익은 다소 낮아도 안정적인 것은 투자라고 한 것이니 말이다. 이 기준으로 본다면 모든 대상은 투자와 투기란 양면성을 지닐 수 있다.

그렇다면 지금은 어느 상황일까?

스스로가 판단을 하기 위해선, 우리의 미래 모습을 마음에 그려보는 것이 필요하다.

경제는 순환하는 것이므로 지금은 비록 힘들지만, 앞으로 점차 나아질 것이라 생각한다면 내집마련 등의 투자에 관심을 가질 수 있다. 반면 우리의 미래는 암울하다고 여긴다면 투자를 접어야 한다. 앙드레 코스톨라니가 투자자와 주식시장의 관계를 주인과 강아지에 비유한 것처럼, 자산시장이란 결국, 일부 파생상품 투자를 제외하고는 경제와 같은 궤를 그리기 때문이다. 물론 필자는 전자를 믿는다. 1년 걸리느냐, 2~3년 걸리느냐 등의 기간의 문제일 뿐, 글로벌금융위기에 대한 국제공조가 이뤄지고 있는 만큼 경기는 반드시 회복할 것으로 믿는다. 그렇기 때문에 무리하지 않은 선에서 내집마련에 대해 시기와 방법을 가늠해보아도 좋겠다는 판단이다.

그러나 그 누구도 자신있게 주택시장이 바닥을 넘어섰다고 단언하기는 어렵다. 글로벌금융위기의 진원지였던 미국 주택시장의 경우 바닥론과 추가 하락론이 혼재하고 있다. 일단 미국의 주택시장이 안정되지 않는다면 글로벌 부동산시장 역시 호조를 보이기 어렵고, 분명 우리 시장에도 좋은 영향을 미치기 어렵다. 때문에 글로벌부동산시장의 동향 등도 고려해서 살펴봐야 한다.

다만 추론을 해볼 수는 있다. 미국 20개 주요도시의 주택가격 통계를 내는 케이스- 쉴러주택지수를 보면 주요도시별로 대략 20~30% 하락폭을 보인다. 반면 강남주택 가격은 실거래가 기준으로 30% 전후한 조정을 보이고 있으니, 위기의 진원지인 미국의 부동산 시장과 비교해 우리나라 주택시장 역시 만만찮은 조정을 이미 받았다.

왜 강남 부동산이 그간 하락했는지 이유를 짚어보자. 2007년 초부터 여러 규제정책의 영향으로 조정을 받기 시작한 강남부동산의 경우 2008년엔 금리상승, 글로벌 금융위기 외에도, 신규입주물량이 2만6170가구에 달해 물량홍수 등 여러 악재들이 얽혀있었다. 그런데 2009년엔 강남의 주택시장은 앞서 언급한 악재 중 적어도 3가지는 벗어난다. 저금리, 규제완화와 강남권 신규입주 아파트 예상물량의 급감이다. 2009년 강남권 신규아파트 입주물량은 단 4506가구뿐이기 때문이다.

종합해보면 예기치 못한 돌발변수가 없는 한, 이젠 조정의 마무리 국면에 진입했을 가능성이 높다고 본다. 다만 내년 상반기의 경우 기업들의 구조조정 등 가장 힘든 시기가 될 가능성이 높기 때문에, 소폭 추가하락 가능성을 배제하기는 어렵다. 추가하락을 통한 바닥다지기 후 횡보국면이 나타나지 않을까 한다.

그렇다고  과거 2001년 이후처럼 급상승을 일으킬 가능성은 낮아 보인다. 앞서 언급했듯 본격적인 부동산시장의 회복은 경기와 연동해서 따져보아야 하므로, 한동안 상승 폭을 제한시키는 요인으로 작용할 가능성이 높다고 판단하기 때문이다.

따라서 강남에서 주택매수를 희망하는 사람이라면 바닥을 확인할 가능성이 높은 2009년 상반기, 실거주를 겸한 중장기투자대상으로 접근해도 무방하지 않을까 싶다.